근저당권말소청구, 수원민사변호사와 함께

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다.

 

 

여러분은 우스갯소리로 ‘인생 저당 잡혔다’라는 말을 들어보셨거나 해보신 적이 있으신가요? 소위 말해 젊은 사람들이 인생이 힘들고 고단할 때 저당이라는 단어를 사용하여 표현하기도 하지요. 저당이라는 단어를 표면적으로 보면 긍정적인 단어라기보다 부정적인 측면의 단어로 더 많이 사용되는 것 같습니다. 하지만 채권자의 입장에서는 부정적이라고 볼 수 없지요.

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한가지 예를 들어 상황을 가정해 봅시다. A씨가 갑자기 큰 돈이 필요한 상황이 생겼습니다. 물론 본인의 힘으로 해결할 수 있는 정도라면 좋겠지만 대부분 이런 상황에서는 타인의 힘을 빌릴 수 밖에 없는 상황일 것입니다. 즉 은행이나 타인에게 돈을 빌려야 할 처지인데요. 하지만 채권자의 입장에서는 이 사람이 진짜 돈을 바로 갚을지, 그리고 변제가 가능한 상황인지 아무것도 제대로 알지 못한 채 큰 돈을 선뜻 내어주기에는 어려울 수 있습니다. 그래서 채무자의 재산에 저당을 잡아두기도 하지요. 오늘은 이 ‘저당’과 관련된 법률 이야기를 해보려고 합니다. 수원민사변호사 법무법인 비츠로와 함께 알아보시죠.

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저당이라는 단어가 들어간 것이 크게 두 가지가 있는데요. 하나는 저당권, 다른 하나는 근저당권입니다. 먼저 저당권과 근저당권이 무엇인지부터 알아봐야겠습니다.

저당권이란 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선해 변제를 받을 수 있는 약정담보물권을 말합니다.

근저당권이란 계속되는 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말합니다. 즉, 특정된 단일채권 담보가 아닌 변동하는 불특정 채권을 최고한도 내에서 담보한다는 특징을 가지고 있지요. 

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이 두 가지는 뚜렷한 차이점이 있는데요. 상황을 가정해서 생각해 봅시다. 갑씨가 A은행에 1억원을 빌렸다고 가정해 봅시다. 사실 은행이나 누군가에게 금전을 빌렸다면 이자가 생기게 됩니다. 원금만 갚는 것이 아니라 이자도 꼬박꼬박 지급이 제대로 이루어져야 하지요. 그런데 문제는 갑씨가 계속적으로 이자를 연체하고 있는 상황으로 생각해 봅시다.

만일, 저당권을 설정한 상황에서 갑씨가 이자를 연체하는 상황이라면 이는 채권액이 변경되었다는 것인데요. 따라서 이 변경된 채권액에 맞춰 저당권을 다시 설정해야 합니다.

그런데 이를 근저당권으로 설정했었다면 이야기는 달라집니다. ‘채권최고액’을 설정할 수 있기 때문이지요. 채권액이 변동할 것을 대비해 설정하는 것을 말하는데요. 따라서 실제 채권액보다 30%가량 더 높게 설정이 됩니다. 그렇기에 재설정해야 하는 상당히 복잡하고 번거로운 상황을 피할 수 있지요. 

채무자가 채무를 변제하지 않는다면 채권자는 근저당권이 잡혀있는 부동산을 처분해 우선변제를 받을 수 있습니다.

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그렇다면 오늘의 주제인 근저당권말소청구 소송은 어떤 상황에서 하는 것일까요? ‘말소’라는 단어를 통해 짐작하셨을 수도 있습니다. 사전적인 의미로서의 말소란 기록되어 있는 사실을 지워서 아주 없애버린다는 것을 말하는데요.

근저당권의 말소는 채무자가 채권자의 채권을 모두 변제했다거나 채권자와 채무자의 계약이 해지되었다거나 하는 등의 합당한 사유가 있다면 말소가 가능합니다. 이러한 사유로 채무자가 말소를 요청했으나 이를 실행해 주지 않거나 거부했을 경우에 제기하는 소송이 근저당권말소청구 소송인 것이지요. 

그렇다면 이제 법무법인 비츠로의 성공사례로 알아볼까요?

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(가)회사는 의뢰인에게 물품을 공급해주기를 요청하였습니다. 이에 의뢰인은 담보, 보증보험 증권을 제공받기로 하고 물품공급계약을 체결하였지요.

(가)회사는 해당 계약에 따라 A씨 소유의 부동산을 담보로 제공하였고 의뢰인은 채권최고액 5억원의 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 이에 의뢰인은 (가)회사에 2억 5천만원의 물품을 공급하였지요.


그러나 (가)회사가 물품은 받고 대금을 지급하지 않았고 미수금만 계속적으로 증가하고 있었는데요. (가)회사는 채무금을 변제하겠다 말만 했을 뿐, 정작 이루어지지 않자 의뢰인은 물품을 공급해주기 어렵다고 밝혔습니다. 이에 (가)회사는 의뢰인에 대한 채무들과 더불어 장래에 부담할 채무를 피담보채무로 해 원고 소유의 사건 토지에 최고액 32억원, (가)회사로 하는 근저당권 설정계약을 체결하였습니다.


이후에도 의뢰인은 (가)회사에 물품을 추가 공급하였으나 (가)회사는 대금을 지급하지 않았고 의뢰인은 근저당권을 실행할 것이라고 통보하였습니다. 또한 원고에게도 내용증명으로 이같은 사실을 통보하며 경매절차를 진행할 것임을 밝혔습니다. 이후 임의 경매를 신청하게 되었는데요.

그런데 문제는 원고가 (가)회사와 의뢰인을 일체 모른다며 등기 무효라고 소송을 제기하였다는 것이죠. 이에 의뢰인은 해당문제를 해결하기 위 법무법인 비츠로에게 상담을 요청하셨습니다.

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수원민사변호사 법무법인 비츠로는 원고의 주장은 이유가 없다고 주장하였습니다. 근저당권을 설정할 당시 (가)회사와 원고가 위임한 B회사, 의뢰인 회사의 각 담당자들이 모여 계약을 체결하였다는 점, 나아가 의뢰인은 원고의 가족들과 위임을 한 것이 맞는지 확인 절차까지 모두 거쳤다는 점까지 설명하며 원고의 주장에 반박하였지요. 법무법인 비츠로는 해당 음성 녹음파일까지 증거로 제출하며 원고의 주장에 이유가 없다며 적극적으로 설명하였습니다. 

그 결과 법원은 의뢰인과 법무법인 비츠로의 손을 들어주며 원고의 소를 각하하였습니다. 

 

 

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