공동주택, 집합건물에서의 누수 피해 책임은 누구에게?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

매 여름마다 장마가 오지만 점점 폭우에 가깝게 비가 많이 오는 것 같습니다.

 

하늘에 구멍이 뚫린 듯 멈추지 않고 쏟아지던 폭우로 강남 한복판이 잠기기도 했었죠.

 

폭우로 인해 전국 곳곳에서 심각한 피해를 입었고 이재민도 많이 발생하여 전국민이 뉴스를 보며 가슴아파했습니다.

 

그런데 이러한 무지막지한 장마가 휩쓸고 간 뒤 피해는 홍수가 발생한 지역에만 있는것이 아니었습니다.

 

아파트, 빌라 등에 거주하는 많은 분들도 장마 이후 누수로 인해 집 천장이 가라앉는다거나 벽지가 전부 젖고, 마루바닥이나 벽지 등 내장재에 곰팡이가 슬고 썩는 등 적지않은 피해가 발생하였습니다.

 

장마가 끝난 이후에는 저희 비츠로에도 이러한 누수 피해로 인한 분쟁 관련 상담이 폭주하는 것을 보면 생각보다 수많은 분들이 장마로 누수피해를 입는 것으로 보입니다.

 

누수 피해는 사실 장마나 폭우같은 불가항력적인 요인에 그 원인이 있다고 보기는 어렵습니다.

 

아무리 비가 많이오더라도 건물은 누수가 발생하지 않게 지어야 하는 것이 당연하고, 건축 이후로도 누수가 발생하지 않도록 유지관리 및 보수가 되어야 합니다.

 

건물에서 누수가 발생하는 것은 분명히 하자가 있는 것이죠.

 

그런데 이러한 누수 하자가 발생하지 않도록 관리, 보수를 철저히 한다는 것이 말처럼 쉽지는 않습니다.

 

심지어 신축 아파트여서 이제 막 입주하기 시작한 새 건물임에도 불구하고 누수가 발생하는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

1. 누수의 발생 원인을 찾는것이 가장 중요

 

누수가 발생하는 원인은 정말 다양하고 그야말로 케바케입니다.

 

건축연한이 얼마되지 않은, 지어진지 얼마안된 건물의 경우에는 대부분 비교적 누수원인을 쉽게 찾을 수 있습니다.

 

하지만 건축연한이 오래된, 10년 이상되는 아파트나 빌라와 같은 집합건물의 경우 누수원인을 찾는다는게 정말 어렵습니다.

 

대한민국에 현존하는 건물 대부분은 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 말 그대로 철근을 뼈대로 콘크리트를 입혀 바닥, 주벽, 지붕을 만드는 구조입니다. 그런데 이 콘크리트 라는 것이 시간이 지나면 크랙, 균열이 발생하기 마련입니다. 이러한 크랙은 건물의 안전상에도 문제를 가져오지만, 누수에 있어서 주된 원인이 되는 경우가 많습니다.

 

오래된 건물일수록 곳곳에 크랙이 발생합니다. 그리고 외부에서 보이는 크랙이 전부가 아닌 경우도 많습니다. 크랙을 타고 어디선가 물이 새고, 그 물이 보이지 않는 곳에 계속 모입니다. 그리고 아래로 아래로 흘러 누수를 발생시키게 되죠.

 

아파트와 같이 비교적 대규모인 집합건물은 그래도 정기적으로 외벽 도색과 균열 보수를 해서 대부분 대처를 잘 합니다만, 세월 앞에 장사없듯 20년 가까이 되는 아파트들은 아무리 도색과 보수를 반복해도 끊임없이 누수피해가 발생하는 경우가 많습니다.

 

한편 아파트 건물 자체의 균열이 문제가 아닌 경우도 많습니다.

 

한 번은 누수 피해가 발생해서 외벽 크랙 보수를 할만큼 다했는데도 누수가 계속 발생해서 원인을 한동안 못찾는 경우가 있었습니다.

 

유독 부엌쪽에서만 누수가 발생했고 특정 시간대에 피해가 더욱 심했습니다. 알고보니 윗 세대의 정수기 연결 배관이 제대로 결속이 안되어 한 방울씩 물이 새고 있었고, 특히나 정수기를 사용할때면 더욱 많은 양의 물이 새나와 아랫집 부엌 천장까지 누수가 되는 것이었습니다.

 

누수의 발생 원인을 정확하게 찾는다면, 어디를 어떻게 고쳐야하는지 분명하게 알 수 있고 이후 계속되는 피해는 막을 수 있습니다.

 

그리고 가장 중요한 것은 이미 발생한 누수 피해의 책임을 누가 부담해야할지를 분명히 할 수 있다는 것입니다.

 

 

 

 

2. 누수 책임은 관리단? 윗집? 소유자? 세입자?

 

누수 피해로 인한 책임을 누가 부담해야할지는 그 원인을 찾아야 알 수 있습니다.

 

아파트나 빌라와 같은 집합건물의 경우 누수의 원인이 공용부분에서 발생하였다면 그 공용부분에 대한 관리주체가 책임을 져야 합니다. 공용부분은 집합건물의 구성원 전체의 공유입니다. 따라서 관리단에서 그 피해를 배상할 책임이 있을 것입니다.

 

그런데 앞에서 예로 든 경우처럼, 윗 집에서 관리 소홀로 누수 피해를 야기시켰다면 당연히 윗 집에서 피해를 배상해야할 것입니다.

 

여기서 윗 집의 구조적인 문제인지, 윗 집 거주자의 문제인지에 따라 다를 수 있습니다.

 

예를들어 윗 집 화장실에 매립된 수도배관이 일부 파손되서 아랫집 누수의 발생원인이 되었다고 하면, 그런 경우 손해배상의 책임은 윗 집의 소유자가 부담해야 할 것입니다.

 

그런데 앞서 본 예처럼, 윗 집 정수기 설치, 사용의 문제로 누수가 발생하였고 그 정수기를 설치, 사용하는 자가 임차인이라면 얘기가 다를 수 있습니다.

 

윗 집 자체에는 별다른 하자가 없는데 거주자가 누수 원인을 발생시킨 것이기 때문에 임차인이라 하더라도 아랫 집 누수발생의 책임을 져야 할 것입니다.

 

이처럼 누수의 원인이 어디에 있는지에 따라 피해를 배상해야할 주체가 달라질 수 있기 때문에, 누수의 원인을 밝히는 것은 피해배상차원에서도 매우 중요합니다.​

 

 

 

 

3. 결국 소송까지 가야 한다면...

 

누수 피해는 단순히 보수 공사로 해결, 끝나지 않는 경우가 많습니다.

 

누수의 원인을 찾는 것이 쉽지 않은 만큼 윗 집 소유자라고 책임을 곧바로 인정하는 경우도 드뭅니다.

 

특히나 임대를 한 소유자의 경우 자신은 그 집에서 생활하는 것도 아니고, 가본 적도 별로 없는데 어느 날 아랫 집에서 누수 피해를 입었다고 하면서 전부 윗 집의 문제라고만 하면서 전액 배상하라고 하니 다소 황당하게 느껴질 수도 있습니다.

 

그러다보면 감적이 악화되고 소송으로까지 가는 경우도 생깁니다.

 

무엇보다 소송으로 가기 전에 서로 양보하여 적당한 수준에서 원만히 합의하여 사태를 해결하면 더할 나위 없이 좋겠지만

 

소송이 불가피하다면 철저히 대비하는 수밖에 없습니다.

 

첫째로는 증거를 꼼꼼하게 확보해둬야 합니다. 너무나도 당연한 얘기인것 같지만, 실제로 누수 피해를 입으신 분들은 당장 정상적인 거주, 주거 생활이 힘들기 때문에 보수 공사를 서두를수 밖에 없습니다.

 

하지만 보수 공사를 하더라도 필히 보수 공사 전의 피해 상태 등을 사진으로 잘 남겨두어야 합니다.

 

특히 누수 원인이 되는 지점이 어디인지, 어떻게 누수가 발생하고 있는지는 동영상으로 촬영해 두는 등 모든 가능한 방법을 총동원하여 증거를 확보해 두셔야 합니다.

 

그러한 방법이 용이하지 않다면 누수 전문가나 보수 시공업체로부터 증언을 확보해 두셔야 합니다.

 

두번째로는 소송에 앞서 사설업체의 진단을 받아볼 필요가 있습니다.

 

물론 사설업체의 진단, 누수원인에 대한 분석이 있었어도 결국 소송에서는 대부분 법원에서 선정한 감정인으로 하여금 다시 감정을 받아야하는 경우가 많습니다.

 

하지만 사설업체의 진단, 누수원인에 대한 분석을 미리 받아두었다면 향후 소송에서 감정인에게 관련 자료를 제출하여 참고하도록 할 수 있습니다.

 

무엇보다도 어느정도 구체적인 진단, 분석없이 덜컥 소송을 했다가 전혀 예상치 못한 감정 결과를 받게되는 경우가 없도록 하려면 사전 진단은 매우 중요합니다.

 

그런데 사설업체도 아무데나 선정해서 하는건 별 도움이 안될 수도 있습니다. 괜히 돈만 여러번 쓰게 될 수도 있구요. 반드시 누수 전문 업체를 찾아 의뢰하실 것을 당부드립니다.

 

끝으로 누수의 문제는 대부분 건축물 하자의 문제입니다. 하자 소송의 일부분이라 할 수도 있습니다.

 

소송에서의 감정인 선정부터, 감정 결과에 대한 기술적 검토, 감정 보완 신청 등이 소송의 승패를 좌우합니다.

 

부득이 하자소송을 해야한다면 꼭 전문 변호사를 찾으시길 바랍니다.