관리단 집회결의 주의사항) 점유자(임차인) 의결권 무조건 인정되는게 아닙니다!![출처] 관리단 집회결의 주의사항) 점유자(임차인) 의결권 무조건 인정되는게 아닙니다!!

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안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사, 이찬승 변호사입니다.

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집합건물 관리단의 구성원은 소유자들입니다. 관리단 자체가 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연 설립되는 단체이죠. 그러니 관리단의 의사결정은 당연히 구분소유자들이 하는게 맞구요. 그 의사결정을 하는 것이 바로 ‘의결’이고 관리단 집회를 통해서 하게 됩니다. 따라서 관리단 집회에서 행사하는 ‘의결권’이라 함은 구분소유자에게 있는 권리입니다.

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그런데 실상 관리단의 의사결정에 영향을 받는건 구분소유자만이 아닙니다. 아니 오히려 점유자, 임차인들에게 영향을 끼치는 경우가 더 많습니다. 실제 사례를 들자면, 최근 1,000세대가 넘는 대규모 집합건물이 많아지면서 아파트 단지 못지않은 커뮤니티 시설을 갖춘 집합건물이 꽤나 됩니다.

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커뮤니티 시설에는 헬스장, 수영장, 골프연습장이 있기도 합니다. 그런데 어느 집합건물 관리단 집회에서 헬스장 운영을 외부 업체에 위탁하려고 합니다. 보다 전문적인 시설 관리와 체계적인 운영을 기대할 수는 있겠지만 필연적으로 커뮤니티 운영 비용이 늘어날 수 밖에 없습니다. 그리고 늘어난 운영 비용은 결국 관리비 인상으로 이어질 수 있습니다.

 

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그런데 관리비를 실제 부담하는 주체는 실제 거주하는 임차인들이죠. 특히나 아파트에 비하여 집합건물은 투자 수익을 목적으로 취득하는 소유자들이 많다 보니 임차인 비중이 높은 편입니다. 실거주하는 구분소유자보다 임차인이 더 많은 경우가 대부분이죠. 그런데 임차인들에게 보다 큰 영향을 미치는 관리비 인상 요인을 오로지 구분소유자들이 결정한다? 좀 문제가 있습니다.

 

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그래서 집합건물법에서 처음에는 점유자도 이해관계가 있는 경우 관리단 집회에 출석해서 의견을 진술할 수 있도록 보장하였습니다(집합건물법 제40조). 하지만, 이미 눈치채셨듯 이런건 빚좋은 개살구일 뿐입니다. 의견을 진술한들 들어줘야 말이죠.

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그래서 이후 집합건물법에서는 보다 구체적으로 점유자에게 이해관계가 있는 공용부분의 관리(앞서 본 커뮤니티 운영 위탁 사례), 관리인의 선임, 관리단의 회계감사, 관리위원회의 구성 등에 있어서는 점유자가 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있도록 보장하였습니다.

 

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이제는 관리단을 운영하시는 분들이나 관리사무소 직원분들 대부분 점유자가 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있다는 사실은 잘 알고 계십니다. 그런데 어디서나 제도를 악용하려는 자들이 꼭 있다보니 점유자가 의결권을 행사할 수 있다는 점을 이용해서 대부분의 결의 서류(서면결의서 또는 위임장)를 임차인한테서 받아 관리단 집회의 결의를 달성하려는 시도도 많은 것이 사실입니다.

 

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그런데 점유자가 의결권을 적법하게 행사했다 하더라도 그 의결수를 반영, 집계하는데 있어서 주의해야 할 점이 있습니다. 이를 설명하기에 앞서 짚고 넘어가야할 부분이 있는데요. 바로 관리단 집회결의시 의결수 산정 방식입니다. 동일한 구분소유자가 여러 개 호실을 소유하고 있더라도 의결수는 1개입니다.

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다만 의결권 즉, 전유부분 면적 측면에서는 여러 개 호실의 면적이 합산됩니다. 또한 1개 호실을 여럿이 소유(공유)하는 경우에도 그 의결수는 1개입니다. 공유자가 10명이든 100명이든 말이죠.

 

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이제 다시 점유자, 임차인의 의결권을 생각해봅시다. 점유자는 구분소유자의 의결권을 행사하는 것입니다. 그런데 여러 개 호실을 소유하고 있는 자가 호실별로 따로 임대하는 경우가 많습니다.

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예를 들면, A가 101호, 102호, 103호를 소유하고 있는데, 101호의 임차인은 B, 102호의 임차인은 C, 103호의 임차인은 D인 경우, 관리인을 선임하기 위한 집회에서 B만 선임에 동의하는 의결권을 행사하였습니다. 그럼 의결수를 어떻게 반영하여야 할까요?

 

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결론부터 말씀드리면 반영할 수 없다고 보아야 할 것입니다. C, D가 의결권을 행사하지 않은 이상 B 혼자 의결권을 행사해봤자 구분소유자인 A의 온전한 의결권 행사가 될 수 없는 것이죠. B가 선임에 동의하는 의결권을 행사했는데 C나 D가 반대한 경우를 생각해보면 보다 분명해집니다.

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집합건물법 제37조 제3항에서 < 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 점유자 1인을 정하여야 한다. >라고 정하고 있습니다. 위 경우는 ‘동일한 전유부분’이 아니라 ‘구분소유자가 동일’하다는 점에서 딱 맞는 근거 조항은 아니지만 일응 위 경우에 유추 적용할만한 합리적인 법적 근거는 될 것입니다.

 

※ 이러한 점에서 최근 지자체에서 발행하는 집합건물 표준관리규약 등에서는 일부 점유자의 의결권 행사를 인정할 수 있는 경우를 구체적으로 정하고 있습니다. 다만 이는 표준관리규약(안)일뿐이어서 여전히 직접적인 법적 근거는 없다고 봅니다.

 

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이러한 문제를 저는 ‘일부 점유자의 의결수 산정 문제’로 실제 소송에서 빈번하게 다루고 있습니다. 특히 대규모 지식산업센터의 경우 수 개 호실을 1개 업체(법인)가 소유하는 경우가 많고 그 수 개 호실을 임차한 개인이나 업체가 제각각입니다. 그러한 현장에서 관리단 집회와 결의를 준비하면서 임차인의 의결권을 받는 것까지는 좋습니다.

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하지만 그 임차인의 의결권이 수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자의 온전한 의결권 행사로 인정될 수 있는지는 반드시 면밀하게 따져보아야 합니다. 그렇지 않으면 의결수를 충족한 것으로만 알았던 관리단 집회의 결의가 소송 결과 의결정족수 미달로 무효로 될 수 있습니다.

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