실거주 이유로 갱신거절 후 매도한 임대인에게 손해배상청구 가능할까?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

현행 주택임대차보호법에 따라 임차인은 2년의 계약기간에서 1회 갱신할 수 있습니다. 물론 차임을 연체하는 등 계약을 위반한 사실이 없어야 합니다. 이렇게 주택임대차보호법에 따라 임차인은 총 4년의 계약기간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

잘 아시다시피 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대인이 거절할 수 있는 이유는 사실상 임대인 또는 임대인의 직계존비속의 실거주뿐입니다. 그렇다보니 현실에서는 임대차계약을 갱신하고 싶지 않은 임대인 대부분은 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 계약을 종료시킵니다.

 

 

 

 

그런데 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였다가 갱신되었을 경우 존속하였을 임대차 기간 안에 제3자에게 임대하게 되면 임차인에게 손해배상을 하도록 정하고 있습니다. 거짓으로 실거주할거라고 해서 임차인의 갱신청구권 행사를 방해하는 경우를 막기 위한 것이죠.

 

 

그러므로 주택 소유자가 임차인을 내보내고 실제로 입주해 살더라도 최소 2년 동안은 다시 임대하는데 있어서 주의해야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 ‘정당한 사유’가 있는 경우라면 부득이 다시 임대하는 것도 가능​하지만 어떠한 경우가 ‘정당한 사유’에 해당할지 사안마다 달라 결과를 예측하기 어렵고 입증하기도 쉽지 않을 수 있습니다.

 

 

그런데 주택 소유자가 실거주하다가 해당 주택을 매도하는 경우는 어떻게 보아야 할까요? 이와 관련해서 아직 명확한 대법원 판례는 없으나 대체로 법조계의 의견은 매도하는 것까지 제약해선 안 된다고 보는 듯 합니다. 그도 그러할 것이 주택 임차인 보호의 필요성도 크지만 그렇다고 소유자의 권리를 지나치게 침해해서는 안될 것이기 때문입니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서도 ‘임대한 경우’로 명시하고 있지, 매매한 경우 또는 처분한 경우까지 규정하고 있지는 않습니다. 실제로 임대인이 실거주한 후 매매한 사실을 알고 임차인이 손해배상을 청구한 사안에서 지방 법원의 하급심 판결은 임차인의 청구를 기각한 바 있습니다. 아쉽지만 해당 판결은 소액사건이어서 판결이유를 기재하지 않아 법원의 구체적인 판단 이유, 논거를 알 수는 없습니다.

 

 

그런데 최근 서울중앙지방법원에서의 또 다른 한 판결은 소유자가 실거주하겠다고 했다가 주택을 매도한 경우 임차인에 대한 손해배상청구를 인정하였습니다. 그러면 위 판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘임대한 경우’에 ‘매매한 경우’도 포함된다고 본 것일까요? 그렇지 않습니다. 해당 판결의 사안은 소유자가 실거주를 이유로 임차인의 갱신청구권 행사를 거절하였다가 실제로는 실거주하지도 않고 주택을 매도한 것이었습니다. 이에 대해서 임차인은 주택임대차보호법이 아니라 ​일반 민법상의 불법행위로서 손해배상을 청구하였던 것이고 법원은 이를 받아들였던 것​입니다.

 

 

 

 

만약 위 사안이 소유자가 실거주하였고 이후 매도하였던 것이라면 판결 결과는 달랐을 것이라고 봅니다. 그러한 경우에까지 임차인의 손해배상청구권을 인정하여 소유자의 권리를 제약하는 것은 부당하고 근거도 없기 때문입니다. 실거주할 것도 아니면서 실거주하겠다고 거짓으로 임차인을 속여 계약갱신청구권 행사를 방해한 행위가 불법행위인 것이지, 매매한 행위 자체만으로 불법행위인 것은 아님을 분명히 구분해야 합니다.

 

 

최근 실거주이유로 계약갱신청구를 거절당한 임차인들의 손해배상 청구 사건이 적지 않습니다. 단순히 임대인이 실거주하지 않는다는 사실만으로 손해배상을 청구할 수 있는게 아니므로 반드시 법률전문가의 상담을 통해 구체적인 사실 관계를 토대로 검토하여 권리를 보호받을 수 있을지 따져보시기 바랍니다.