집합건물 입주민들이 자치 관리단을 구성해야 하는 이유

 

 

최근 몇 년 사이 신축 아파트의 입주민들께서 입주예정자협의회와 같은 단체를 구성하고자 저희 법무법인 비츠로에 문의하는 사례가 부쩍 늘었습니다.

 

 

그런데 비단 아파트가 아니더라도 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 집합건물에서도 입주민들이 협의체나 단체를 구성해야 할 필요가 있습니다. 아니 어쩌면 아파트보다도 집합건물에서 입주민들의 단체가 더욱 절실합니다. 왜일까요?

 

 

 

 

1. 아파트에는 입주자대표회의, 집합건물에는 관리단

 

 

우선 집합건물에서 입주민들의 단체라 함은 잘 아시다시피 관리단을 말합니다. 아파트의 경우 공동주택관리법상 입주자대표회의와 관리단이 구별되지만 공동주택관리법이 적용되지 않는 집합건물에서는 구분소유자들의 법적 단체로는 관리단만 존재할 수 있습니다. 집합건물에서는 관리업무에 관한 의사 결정부터 실제 관리업무 수행도 전부 관리단에서 담당합니다. 이러한 관리단은 어떠한 단체를 조직하는 행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 존재하는 법정 단체입니다.

 

 

 

 

2. 집합건물의 대형화 추세

 

 

종래 집합건물이라하면 대표적으로 1개동 단독 규모의 오피스텔 정도를 떠올렸습니다. 그런데 최근에는 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 대규모 집합건물의 신축이 잇따르고 1개동의 단독건물이 아닌 여러 동으로 구성된 집합건물로 건축되는 추세입니다. 아무래도 국가 정책적으로 다주택 소유에 대한 부담이 가중되다 보니 주택에 해당하지 않는 집합건물이 반사적으로 대규모화, 대형화 되는 것 아닌가 생각됩니다. 집합건물의 건축이 대규모로 이루어짐에 따라 이제는 집합건물도 일종의 건축 시행사업이 되었습니다. 마치 아파트 단지처럼 전문 시행사가 자금을 유치하고 전문 시공사가 건축합니다. 그 과정에서 집합건물도 대규모 선분양을 하게 마련입니다.

 

 

 

 

3. 내돈내산 구분소유자와 시행사 사이의 갈등

 

 

이제는 대부분의 집합건물도 수분양자들의 분양대금으로 지어집니다. 준공되면 수분양자들이 곧 구분소유자가 되는 것이지요. 그런데 집합건물의 구분소유자들은 아파트에 비하여 건축 시행사나 시공사 등으로부터 권리를 보호받기가 쉽지 않습니다.

 

 

위 게시글에서 지적한 하자보수 문제도 있지만, 그 외에도 집합건물의 건축 시행사가 관리권한을 쥐고 구분소유자들에게 넘겨주지 않으려는 이유는 여러 가지가 있습니다. 최근 가장 문제가 되는 것은 통신업체 등 특정 시설에 관한 독점 계약입니다.

 

 

 

 

3. 관리권한을 넘겨주고 싶지 않은 시행사의 꼼수

 

 

집합건물의 건축 시행사는 분양자로서 관리단의 대표자인 관리인이 최초 선임되어 사무를 개시할 때까지 집합건물을 관리할 수 있습니다(집합건물법 제9조의3). 그러나 이는 어디까지나 구분소유자들이 실질적으로 관리단을 구성하기 전까지 임시적으로 부여된 선관주의의무입니다. 오히려 전체 구분소유자 1/2 이상의 소유권이전등기가 이루어지면 시행사는 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하여야 합니다.

 

 

그런데 대부분의 집합건물에서 시행사는 구분소유자들의 자치 관리단 구성을 돕기는커녕, 이를 방해합니다. 심지어 분양계약서에 시행사가 선정한 관리업체를 관리인으로 하는데 동의한다는 내용을 넣거나, 준공 후 입주시기에 열쇠나 입주물품을 분출하며 구분소유자들로부터 관리업체를 관리인으로 한다는 내용의 동의서나 관리규약에 서명을 받기도 합니다. 구분소유자들은 대부분 자세한 내용을 확인하지 못한채 의례적인 입주시 확인 절차 중 하나인 줄 알고 서명하게 됩니다.

 

 

 

 

4. 관리권한을 넘겨주지 않으려는 이유

 

 

이렇게 꼼수를 부려가면서까지 관리인을 자처하려는 이유가 무엇일까요? 구분소유자들의 하자보수 청구를 막으려는 이유 외에도 집합건물의 관리권한을 통해 얻을 수 있는 모종의 이익이 있기 때문입니다. 앞서 언급한 것처럼 통신업체 등과 독점계약을 체결하게 되면 백이면 백, 열이면 열, 해당 통신업체로부터 돈을 받게 되어있습니다. 물론 통신업체에서는 고객 지원금이나 가입 축하금 등의 명목으로 서비스 차원에서 지급합니다. 그렇다면 그 돈은 구분소유자들에게 돌아가거나 향후 통신비로 충당되어야 하겠지요. 예상하셨겠지만 그 돈은 온데간데 없고 누가 받았다는 것도 알 수 없는 경우가 대부분입니다. 대표적인 예가 통신업체와의 독점계약일 뿐이지 최근 지어진 집합건물에서의 커뮤니티센터라던가 여러 부대시설의 운영 업체와의 계약도 예외는 아닐 것입니다.

 

 

그 밖에 다른 문제도 있습니다. 분양이 완판되면 좋으련만 집합건물의 경우 아파트에 비하여 미분양이 되는 경우가 적지 않습니다. 미분양분은 준공 이후 결국 시행사나 신탁사 소유로 남게 마련이고 준공 이후로 시행사는 미분양 부분에 발생하는 관리비까지 부담하여야 합니다. 물론 미분양된 호실 자체에서 발생하는 관리비는 거의 없겠지만 문제는 공용부분에서 발생하는 관리비를 전체 호실 면적 비율로 나누어 부담하게 된다면 미분양 호실이 다수 남아있는 시행사의 부담이 적지 않습니다. 그러다보니 공용부분 관리비를 분양된 호실의 입주민들 부담으로만 하는 경우도 있고, 이런저런 이유로 관리비를 과다 부과하는 원인이 되기도 합니다.

 

 

최악의 경우는 또 있습니다. 집합건물에서 공용부분을 활용하여 직접 수익을 얻을 수 있는 공간이 있습니다. 바로 주차장이죠. 상업시설이 많은 집합건물의 특성상 주차장은 유료로 운영되기 마련입니다. 시행사가 주차장 운영을 외주 업체에 주고 이를 통해 주차장 이용료를 수익한다하더라도 입주민들이 알기는 어렵습니다.

 

 

 

 

5. 자치 관리단, 깨어있는 입주민들의 조직된 힘

 

이런 여러 가지 이유로 시행사는 구분소유자들이 자치 관리단을 구성하여 관리권한을 갖는 것을 어떻게든 막으려 합니다. 관리권한을 쥐면 이익이 있으니 어찌보면 당연합니다.

 

 

하지만 아무리 시행사가 또는 시행사가 선정한 관리업체가 꼼수를 부려도 깨어있는 입주민들의 조직된 힘을 막을 수는 없습니다. 법무법인 비츠로는 자치 관리단을 구성하고자 하는 구분소유자분들, 입주민들의 편에서 자치 관리단 구성 준비 단계에서부터 적법성을 인정받을 때까지 모든 것을 함께합니다. 집합건물 자치 관리단 구성에 관하여 언제든 문의해 주시기 바랍니다.