대출 실행을 조건으로 부동산 매수하려는 경우

지난 ‘계약서 필수 체크사항’ 글에 이어서, 계약서 관련해서 좀 더 얘기해보고자 합니다. 일반인들에게 있어서 가장 중요하고도 큰 계약이라하면 아무래도 주거와 관련된 집 계약이 아닐까 싶습니다. 부동산 거래 계약이죠. 타인과 부동산을 매매하거나 임대차하면서 계약서를 안 쓰는 경우는 없을 것입니다. 그리고 많은 경우 부동산 거래는 공인중개사를 통해 이루어집니다. 그런데 아이러니하게도 이렇게 공인중개사가 계약서를 준비하고 거래가 이루어지다보니 오히려 정작 거래 당사자들은 계약서 내용을 크게 신경쓰지 않는 경우가 많은 것 같습니다.

 

 

 

CASE 1) 상가가 임대가 잘 되는줄 알고 상가를 매입했는데 임차인이 곧 나간다고 해요. 어찌 해야하나요.


이건 최근 상담했던 사례입니다. 


“퇴직하고 상가임대업을 해보려고 임대가 잘 되어 보이는 작은 상가를 하나 매입했습니다. 계약 할 때 매도인이 임대차계약이 곧 만료되지만 임차인이 아마 연장하려고 할 거라고 했습니다. 그런데 최근에 임차인이 연락이 와서 계약을 종료하고 나가겠다고 하네요. 매도인이 절 속인거 아닌가요?”


마찬가지로 매매계약서를 보내달라고 하여 살펴봤습니다. 역시나.. 종전 임대차계약에 관해서는 아무것도 정한게 없었습니다. 의뢰인께서는 안타깝지만 오로지 매도인이 했던 말만 믿었고 임차인이 금방 나갈거라고는 생각해보지 않았던 것이었습니다. 이제와 매도인에게 무슨 책임을 물을 수 있을까요. 난감하지만 매수인인 의뢰인이 감당해야할 뿐이었습니다.

CASE 2) 대출을 받아서 집을 사기로 했는데 대출이 안나오면 어찌 해야하나요.


몇 달 전 부동산 매매계약을 체결한 의뢰인께서 상담을 요청하셨습니다. 내용은 간단했습니다.


“하도 주택 가격이 계속 오르니 더 이상은 안되겠다 싶어 대출을 최대한 받아서라도 아파트를 매수해야겠다 싶어서 매매계약을 체결했습니다. 대출규제도 알아봤고 은행도 찾아가 대출 담당 직원에게 직접 문의해서 대출이 가능하다는 말을 듣고 매매계약을 했습니다. 그런데 어제 갑자기 은행에서 대출이 불가능하다는 통보를 받았습니다. 곧 잔금일인데 어찌해야 하나요.”


일단 부동산 매매계약서를 보여달라고 했습니다. 혹시나 했지만 역시나 매수인의 대출 가능 여부에 관해서는 아무것도 정한게 없었습니다. 아무런 특약이 없는 이상, 대출 실행이 안되서 매매대금을 마련할 수 없게 된 사정은 오로지 매수인의 귀책사유에 불과합니다. 부동산 매매계약에서 매수인은 매매대금 지급의무를, 매도인은 부동산의 소유권 이전등기와 인도의무를 가질 뿐입니다.

 

 

이런 문제가 없도록 하려면, 반드시 매매계약서에 특약사항을 두어야 합니다. 대출 실행 문제의 경우는 생각보다 계약 전에 서로 논의한 경우가 많습니다. 그 때는 매도인도 ‘대출 실행 안되면 당연히 못 사는거죠. 대출 나올겁니다.’라고 하는 등 매수인의 사정을 이해해줍니다. 팔아야 되니까요. 그럴 때 매수인은 그럼 대출 실행을 조건으로 매수하는 걸로 계약서에 적어 줄 것을 요청해야 합니다. 그렇지 않으면 앞에 본 사례에서처럼 매수인의 귀책사유로 매매계약을 해제하게 되고, 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속될 수 있습니다.


한편 임대차관계가 계속 되는걸 조건으로 상가나 주택을 매수하는거라면 이때도 특약사항에 임대차관계 존속을 매매계약의 조건으로 해야할까요? 이 경우는 조금 다릅니다. 왜냐면 기존 임대차관계의 존속여부는 사실 매매계약이 완결된 이후의 문제가 됩니다. 이미 매매가 다 끝난 뒤에 임대차관계 존속 여부를 이유로 되돌린다는건 조금 앞뒤가 맞지 않습니다. 그렇다면 방법은? 간단합니다. 특약에 임대차관계 존속을 조건으로 하는게 아니라, 기존 임차인과 매수인의 새로운 임대차계약 체결을 조건으로 하면 됩니다. 그리고 실제로 임차인과 임대차계약을 새롭게 체결하면 됩니다.


알고보면 간단하지만 이런 간단한 부분을 계약서에 적지않아 뒤늦게 후회하는 분들이 많습니다. 계약에 변수가 될 수 있는 부분, 염려되는 부분이 있으시다면 언제라도 법무법인 비츠로에 문의하셔서 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다.

 

 

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