고유번호증(사업자등록증)에 관리인으로 되어 있는 경우의 법적 효력과 분쟁해결 성공사례

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

관리단 업무를 수행하려면 부가가치세 등 세무 처리를 위해 관할 세무서에 관리단 명의로 신고하여 등록하여야 합니다. 본래 관리단은 비영리 단체이므로 사업자로 신고하지 않고 고유번호증을 발급받는 경우가 대부분이나, 관리단 운영 방식에 따라 수익사업을 하게 되는 경우(예컨대 주차관리수입 발생)에는 사업자등록을 하는 경우도 있습니다.

 

 

그런데 이러한 관리단 명의의 고유번호증(또는 사업자등록증)을 발급받으려면 대표자가 있어야 하는데 관리단의 대표자가 곧 관리인이죠. 집합건물이 사용승인(준공) 되자마자 분양자(건축시행사)는 입주민들에게 관리비를 부과하고 징수하는 등의 관리업무를 시작하게 되고, 이에 대한 세무 처리가 필요하므로 신축 이후 막바로 고유번호증 발급을 신고하게 됩니다. 물론 관리단이 실질적으로 구성되기 전까지 분양자(건축시행사) 명의 사업자로 세무 처리를 할 수도 있겠으나 보통은 그렇게 하지 않습니다. 입주민으로부터 입금되는 관리비가 적지 않은데 그 금액이 세무처리상 전부 매출로 잡혀서 상당한 부가세 부담이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

아무튼 최초 관리단 업무에 필요한 고유번호증 발급을 신청하면서 관리단 대표자를 기재하여야 하는데, 아직 관리인이 선임되지 않은 입주 초기 단계에서는 관리인이 없기 때문에 일단 관리사무소장을 임시로 대표자로 신고하는 경우가 많습니다. 그런데 간혹 분양자나 관리업체에서 관리인이 선임된 적이 없음에도 임의로 관리인을 내세워 대표자로 신고하는 경우가 있습니다. 그리고 후일 관리인 지위에 관한 소송에서 고유번호증상 관리인으로 되어 있다는 점을 증거로 들어 적법한 관리인이라고 주장하는 경우도 많습니다.

 

 

만약 고유번호증 또는 사업자등록증상 관리단의 대표자로 A가 신고되어 있다면 일단 A를 적법한 관리인으로 볼 수 있을까요? 일응 A가 적법한 관리인으로 추정될까요? 결론은 그렇지 않습니다. 고유번호증 또는 사업자등록 신고를 함에 따라 이를 수리하는 세무서는 관리인 지위의 적법 여부를 심사하는 기관이 아닙니다. 그러할 권한도 없구요. 물론 세무서에 관리단 고유번호증 발급 신청을 하면서 대표자, 즉 관리인 지위에 관한 서류를 첨부하여야 합니다. 예를들어 관리인 선임 결의에 관한 의사록 또는 관리인 선임 동의에 관한 결의서류 등을 첨부하기도 합니다. 그러나 세무서에서 이러한 서류를 통해 적법한 결의로서 선임되었는지 여부를 심사하는 것은 아닌 것이죠. 따라서 고유번호증 또는 사업자등록증상 A가 관리인으로 신고되어 있다는 사실은 소송에서 관리인 지위의 적법성을 입증할 수 있는 자료가 되지 못합니다.

 

 

 

 

다만 이처럼 적법한 관리인이 아닌 자가 세무처리상 관리단의 대표자로 신고되어 있는 경우 현실적으로, 실무적으로 문제가 발생하는 경우가 있어 그 해결 방안에 관해서 다뤄보고자 합니다.

 

 

본래 고유번호증상 대표자의 변경은 적법하게 대표자가 변경된 사실을 세무서에 신고하면, 앞서 본 것처럼 실질심사권한이 없는 세무서로서는 대표자 변경을 수리해줘야 합니다. 그런데 근래 관리인도 아니면서 고유번호증상 대표자로만 되어 있는 자가 관할 세무서에 반복적으로 민원을 제기하여 세무서에서 대표자 변경 신고의 수리를 거부하는 경우가 있었습니다. 세무서는 당사자간 관리인 지위에 관한 다툼이 있으므로 법원의 최종 판결이 있으면 그에 따르겠다는 것이었습니다.

 

 

 

 

그런데 관리단 분쟁 사건의 경우 사안의 특성상 대부분 긴급을 요하기 때문에 가처분 사건으로 진행되는 경우가 많은데, 가처분 인용 결정에도 불구하고 본안 판결, 즉 법원의 최종 판결이 있어야만 대표자 변경이 가능하다고 한다면, 현실적으로 가처분 인용 결정으로 적법한 관리인 지위를 인정받았다 하더라도 실제 관리단 업무를 수행함에 있어서 상당한 제약이 따르게 됩니다. 대표적인 예를 들자면, 그간 입주민들로부터 관리비를 받아 온 관리단 명의 계좌도 종전 고유번호증을 토대로 개설되었기 때문에, 그 계좌의 사용, 접근 권한을 가지려면 결국 고유번호증의 대표자 변경이 이루어져야 은행에서도 계좌 명의(대표자)를 변경해 줄 수 있습니다. 결국 관리인이 아닌 자가 고유번호증상 대표자 변경을 명시적으로 거부하면서 세무서에 민원을 제기하고, 관리비 계좌를 임의로 인계하지 않는 이상, 관리단의 공용자금을 가져올 수가 없게 됩니다.

 

 

실제 이러한 사태가 불거져, 법무법인 비츠로에서는 관리인이 아닌 자가 계속하여 적법한 관리인임을 표명하고 관리단 명의 계좌를 인계하지 않고 있어 그를 상대로 업무방해금지가처분과 이에 따른 간접강제를 신청하였고, 인용 결정을 받았습니다.

 

 

이러한 일련의 사태를 지켜보며, 한 가지 드는 생각은 대한민국 사법부에 대한 일반적인 신뢰가 이 정도로 없나 하는 아쉬움을 갖게 됩니다. 아무리 재판에서 치열하게 다투었다 하더라도 사법부의 판단, 결정 자체는 존중해야하고 존중되어야만 합니다. 저 또한 변호사로서 아쉬움이 남는 판결을 받게 되는 경우가 없지 않습니다만, 그렇기 때문에 상소 제도가 있는 것이며, 이의나 항고 절차가 별도로 있는 것입니다. 또한 집합건물 관리단 분쟁에 국한해서 보면, 이토록 구분소유자들의 자치 관리단 구성을 부인하고 끝까지 관리권한을 놓치 않으려고 발버둥을 칠 정도로 그렇게나 모종의 이권이 결부되어 있는 것인지 참담하기도 합니다. 그렇기 때문에 법무법인 비츠로는 계속 구분소유자들의 자치 관리단 구성을 위해 치열하게 싸워보고자 합니다.