관리규약제정이 필요한 이유

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

집합건물법상 관리규약 제정은 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 즉 75% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 말이 75%지 현실적으로는 거의 대부분의 구분소유자들이 동의해야 하는거나 마찬가지입니다.

 

 

게다가 관리규약 제정에 있어서는 점유자(임차인)가 직접 의결권을 행사할 수도 없어서 구분소유자들로만 75% 이상을 달성하여야 합니다.

 

 

그런데 집합건물의 경우 임대 수익 목적으로 분양받는 경우가 많다보니 소유자 거주 비율이 상대적으로 낮습니다. 내가 살지도 않는 건물에서 관리규약을 제정한다고 해봤자 관심을 가질 리 만무하죠. 개인적으로 관리규약 제정에 관한 의결정족수 요건은 좀 낮출 필요가 있다고 생각합니다.

 

 

 

 

더욱이 관리규약을 제정하는 경우뿐만 아니라, 개정하거나 일부 규정을 폐지하는 경우에도 의결정족수는 마찬가지로 75% 이상입니다. 아무리 사소한 부분을 개정한다해도 요건이 너무 과합니다.

 

 

이처럼 집합건물법에 따라 관리규약을 제정하기가 현실적으로 매우 힘든데, 그렇다고 관리규약을 제정하지 않을 수는 없는 노릇입니다. 왜냐면 집합건물을 관리한다는 것 자체가 따라야 할 어떠한 기준과 규칙이 있어야만 하는데 그것이 바로 관리규약이기 때문입니다.

 

 

그렇다면 현실적으로 관리규약이 적법하게 제정되기 힘든 상황에서 수많은 집합건물의 관리단, 또는 관리사무소들은 도대체 어떻게 운영하고 관리업무를 수행하고 있는 것일까요?

 

 

놀랍게도 임의적으로 하고 있다고 보면 됩니다. 단적인 예를 들어보겠습니다. 이러한 사실을 많은 분들이 알게 되면 분쟁만 일으킬 소지가 커서 저 또한 조심스럽습니다.

 

 

 

 

집합건물에서 관리비를 연체하게 되면 연체료가 부과됩니다. 그러한 연체료를 부과하는 연체요율은 누가 정하는 것일까요? 관리비를 부과, 징수하는 관리업체가 임의로 정하는 것일까요?

 

 

만약 관리업체가 임의로 정했다면 그건 효력이 있는 걸까요? 대부분 관리규약이 집합건물법에 따라 적법하게(75% 이상 동의) 제정된 적이 없는 건물에서도 관리규약이 존재하긴 합니다. 보통 관리업체가 있는 경우 그 관리업체가 만들어두고 거기에 관리비의 연체요율 등도 정해두기 마련입니다.

 

 

그러나 관리업체가 임의로 마련해두었을 뿐인 관리규약은 집합건물법에 따라 제정되지 않은 이상 효력이 없습니다. 건물의 입주민들이 지켜야 할 의무라고 볼 수 없는 것이죠. 서로 지키기로 약속(제정)한 적이 없는 것이니까요.

 

 

하지만 대부분의 입주민들은 관리비의 연체료라던가 임의로 존재하는 관리규약의 내용을 크게 문제삼지 않습니다. 그게 적법하게 제정되지 않아 효력이 없다는 사실을 모르는 경우가 많기 때문입니다.

 

 

 

 

그러니 관리비를 연체하고도 연체료를 낼 필요가 없다! 라는 얘기를 하려는 것은 결코 아닙니다. 관리주체인 관리단, 또는 관리업체, 관리사무소에서는 어떻게 해서든 관리규약을 제정해야 한다! 라는 것이 바로 강조하고 싶은 부분입니다.

 

 

물론 의결정족수 요건이 매우 까다롭기는 하지만 전체 구분소유자들에게 적극적으로 연락을 취하던 어떠한 방법을 동원해서라도 관리규약을 제정해야만 관리업무 수행의 기준과 근거를 마련할 수 있습니다. 그렇지 못함으로 인해서 추후에 발생할 리스크는 관리주체의 몫입니다.

 

 

더 나아가서 관리규약은 최초 제정할 때 그 내용에 관해서 법률적으로 충분히 검토하여 신중하게 정해야 합니다. 그래야만 향후 다양하게 변하는 관리 환경에 유동적으로 대응할 수 있습니다. 기껏 힘들게 75% 이상 동의를 얻어 제정한 관리규약이 몇 해 지나지 않아 死文化되어 버리는 현장이 많습니다.

 

 

최초 관리규약 제정시 의결정족수를 완화해야 될 필요가 있는 결의 사항에 관해서는 관리규약에서 집합건물법과 다르게 정한다거나, 관리인이나 관리위원 선임에 선거구 제도를 둔다거나 최다 득표제를 도입하는 등으로 시대에 뒤떨어진 집합건물법의 취약점을 보완할 수 있습니다.

 

 

법무법인 비츠로는 의뢰하신 집합건물의 관리 현황, 앞으로의 관리 방향, 현재에 이르기까지 관리업무상 드러난 문제점 등을 종합적으로 고려하여 현장별로 맞춤형 관리규약을 제정할 수 있도록 자문을 제공합니다. 관리규약 제개정에 관한 모든 자문은 법무법인 비츠로에 맡기세요.