부동산 매매 잔금 유예 가능할까?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사, 이찬승 대표변호사입니다.

 

 

부동산, 특히 아파트 가격 하락이 심상치가 않습니다. 위기는 곧 기회라 생각하고 이러한 시기에도 불구하고 과감하게 매수하는 분들도 없지 않습니다.

 

​

부동산 가격 관점에서 현명한 판단인지 여부는 법률 전문가이지 경제 전문가가 아닌 저로서는 알 수 없습니다만, 오늘은 이렇게 매도인도 매수인도 부동산 가격 변동에 예민한 시기에 매매계약을 체결할 경우 주의해야 할 점을 얘기해보려 합니다.

 

​

부동산 매매에서 매수인의 잔금지급과 매도인의 소유권이전등기 및 부동산 인도는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.

 

 

 

​

대부분 잘 알고 있는 사실이죠. 그런데 최근 예정한 잔금일을 지키지 못하게 되는 경우가 많아지고 있습니다. 매수인은 전세입자를 구해서 그 전세금으로 잔금을 치루려 했는데 전세입자가 구해지지 않거나 전세가가 계속 떨어지면 잔금을 준비할 수 없게 됩니다. 잔금대출이 예상만큼 나오지 않게 되는 경우도 마찬가지입니다.

 

 

반대로 매도인도 잔금일에 소유권이전등기를 해주려면 기존에 설정된 근저당권으로 담보되는 대출 채무를 전액 변제해야 합니다.

 

​

대체로는 매수인으로부터 잔금을 지급받아 대출금을 변제할 계획을 세우지만 간혹 매도인도 현재 아파트를 매도하고 보다 좋은(값비싼) 아파트를 매수하여 이사를 가려고 했다가 부동산 가격이 하락하자 이사가려는 아파트의 담보대출이 막히거나 대출 한도가 줄어 문제가 생기는 경우도 있습니다.

 

 

이러한 부동산 시장 상황의 변화로 매매계약의 이행에 차질이 발생하는 경우는 매도인이나 매수인 모두에게 발생할 수 있습니다.

 

 

그런데 이미 중도금까지 지급하고 잔금만 앞둔 상황에서는 계약을 임의로 해제할 수도 없습니다. 예를들어 매수인이 잔금 지급을 못하게 되면 단순히 계약금을 잃고(매도인에게 귀속) 매수인으로서의 권리를 상실하는게 아닙니다.

 

 

 

 

매도인으로서는 매매계약대로의 이행을 주장하여 매수인 명의로 소유권을 이전시킨 뒤 강제집행을 할 수도 있습니다.

 

 

물론 시간이 어느 정도 소요되겠지만 말이죠. 반대로 매도인이 소유권이전등기나 인도를 못하는 경우 매수인이 잔금을 지급하고 소유권이전등기와 인도를 청구할 수 있는건 너무 일반적이니 굳이 말하지 않겠습니다.

 

 

또 하나는 부동산 시장 상황의 변화를 고려하여 어느 정도 잔금일을 유예하기로 정하는 경우도 있습니다.

 

 

예를들어 잔금일을 2023. 1. 31.로 하되, ‘최대 2개월 범위에서 상호 협의하여 연장할 수 있다.’라고 정하는 식입니다. 이 경우 주의해야할 점은 바로 ‘협의하여 연장할 수 있다.’라는 것입니다. 잔금일을 유예하길 원하는 측에서는 위와 같은 특약을 두었으니 2023. 3. 31.까지 연장할 수 있다고 믿고 싶겠지만, 이는 어디까지나 협의가 되는 경우일 뿐입니다.

​

 

 

 

실제 과거 제가 진행했던 소송에서도 상대방이 위와 같은 ‘잔금 유예 협의 특약’을 주장하는 경우가 적지 않습니다. 그러면 판사님께서 한 말씀 하시죠. “협의가 안되면 어떻게 되죠?” 협의가 안되면 원칙대로 갈 수 밖에 없습니다. 원칙이라하면 원래 계약서에 명기한 잔금일(위 예에서 2023. 1. 31.)대로 보아야 합니다.

 

 

만약 이러한 문제없이 잔금일을 유예하고자 했다면 이렇게 정하였어야 합니다. 계약서상 잔금일을 2023. 3. 31.로 명시하고, ‘최대 2개월 범위에서 상호 협의하여 앞당길 수 있다.’라고 말이죠.

 

 

이렇게 하면 애초에 잔금일 유예에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.

 

 

만약 매도인이 예정된 잔금일에 매수인이 잔금 지급을 이행하지 못할 것으로 예상된다면 계약대로 이행되도록 할지 계약금을 몰수하고 재매매를 할지 선택해야합니다.

 

 

전자의 경우를 선택한다면 매수인에 대한 등기수취청구 및 잔금 지급 청구, 이후 매매목적물에 대한 보전처분 및 강제집행 등 발빠르게 법적 조치를 진행할 수 밖에 없습니다. 그래야만 손해를 최소화할 수 있습니다. 부동산 매매계약 불이행이 염려되신다면 법무법인 비츠로에 문의해보시기 바랍니다.