관리단 구성, 대행업체 맡겨도 되나

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

최근 관리단 구성 업무를 대행해준다고 하는 업체들이 지식산업센터나 생활형숙박시설 등 대규모 집합건물에 영업하는 경우가 많은 것 같습니다. 주로 입주민들의 커뮤니티 사이트인 카페나 블로그 등을 통해 홍보하는 것으로 보입니다. 관리단 구성의 필요성을 느끼는 구분소유자들 입장에서는 어디서부터 어떻게 시작해야할지 막막한데 마침 관리단 구성 업무를 전부 대행해준다고 하니 반가울 따름이죠.

 

 

 

 

하지만 반드시 유념해야 할 부분이 있습니다. 관리단 구성은 실상 외부의 개입 없이 구분소유자들이 자치적으로 그들의 대표자인 관리인을 선임하는 것에서 시작합니다. 즉 관리단 임시집회를 소집, 개최하여 관리인 선임 결의를 하는 것이죠. 여기에는 집합건물법상의 요건과 절차, 방식을 엄격하게 준수하여야 합니다. 결론부터 말씀드리면 관리인을 선임하는 결의를 하는 행위 자체가 중요한게 아니라 법률상의 하자 없이 그 요건과 절차, 방식을 준수하는 것이 중요합니다.

 

 

제가 우려되는 부분은, 과연 관리인 선임 결의에 이르기까지 관리단 임시 집회의 소집, 개최 업무를 대행해주는 업체가 과연 향후 소송 등 법적 분쟁에서 법률상의 하자가 없도록 대비, 완비할 수 있을까 하는 것입니다. 아니 과연 그 정도의 의지가 있을까 싶습니다. 관리단 구성 업무, 즉 관리인 선임 결의 업무를 대행한다는 것은 형식적으로 관리인 선임 결의가 이루어지면 종료됩니다. 하지만 정작 중요한 문제는 그 관리인 선임 결의가 법적인 하자 없이 적법하게 이루어졌느냐인데, 그러한 문제는 관리인 선임 결의 이후 불거지게 마련입니다.

 

 

관리인 선임 결의를 하고 나면 관리단 구성 대행업체의 업무도 종료됩니다. 이제 새로 구성된 자치 관리단에서 기존 관리업체나 시행사 등을 상대로 관리업무의 인수인계를 요청해야겠죠. 여기서 기존 관리업체나 시행사가 순순히 관리업무를 인수인계 해주는 경우는 거의 없습니다. 그럼 어쩔 수 없이 자치 관리단은 관리업체나 시행사 등을 상대로 업무방해금지 가처분 또는 본안 소송 등을 제기하여 법적으로 강제적으로라도 관리업무를 인계받아야 합니다.

 

 

 

 

그러한 소송에서 다퉈지는 부분이 바로 관리인 선임 결의의 적법 여부입니다. 의결정족수를 제대로 충족하였는지, 의결정족수 산정의 모수가 되는 전체 구분소유자의 의결수를 산정함에 있어서는 법리적 기준에 따라 적법하게 산정되었는지에서부터, 의결권을 행사한 임차인의 경우 적법한 임차인인지, 집회는 적법한 소집권자에 의하여 소집되었는지, 통지 절차는 적법하게 이루어졌는지 모든 것들이 쟁점이 되어 치열한 공방이 이루어집니다. 그러나 이 모든 것들은 관리단 구성 업무를 대행한 업체에서는 사실 크게 신경쓸 부분이 아니고, 신경쓸 수 있는 부분도 아닙니다.

 

 

관리단 구성, 즉 관리인 선임 결의는 필히 향후 분쟁을 대비하여 준비하여야 합니다. 이미 분쟁이 예정되있는 일이라 해도 과언이 아니죠. 관리인 선임을 위한 집회 및 결의 이후 90프로 이상 소송이 진행됩니다. 그 말인 즉, 관리인 선임 결의를 제대로 도와줄 것이라면 향후 소송까지 대비할 수 있어야 한다는 것입니다. 그렇지 않으면 반쪽짜리, 아니 반의 반쪽짜리에도 못미치는 대행에 불과합니다.

 

 

 

 

법무법인 비츠로에서 관리단 구성 등 관련 업무에 법률자문을 함에 있어서는 당연 향후 소송을 대비합니다. 왜냐면 향후 소송 또한 제가 수행하게 될 테고 그 소송에서 제가 검토하고 자문하여 이루어진 관리단 집회 결의의 효력이 인정받지 못하게 되면 안될 것이기 때문이죠. 관리단 구성 업무는 집회가 끝이 아닙니다. 향후 소송을 염두해둔다면 집회 및 결의는 시작에 불과하죠. 승소를 통해 관리업무를 인계받아야 끝나는 것입니다. 제대로 된 자치 관리단 구성을 원하신다면 그 업무의 시작부터 끝까지 법무법인 비츠로와 함께하시길 바랍니다.