상인회(상가번영회)는 관리단인가?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

집합건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체인 관리단은 집합건물법에서 정한 법정 단체입니다. 그런데 이러한 ‘관리단’말고도 다른 명칭으로 단체가 구성되는 경우가 많죠. 상가인 집합건물에서 상인들 사이에 조직한 단체가 대표적인데, ‘상인회’, ‘상가번영회’ 등 명칭은 붙이기 나름입니다.

 

 

이러한 상인회(또는 상가번영회)는 관리단과 마찬가지로 보아야 할까요? 관리단과 다르다면 어떤 점이 다르고 주의해야할 점은 무엇일까요?

 

 

 

 

우선 상인회(또는 상가번영회)가 관리단과 같을 수도 다를 수도 있습니다. 다시말하면 ‘상인회(또는 상가번영회) = 관리단’일 수도 있다는 것입니다. 관리단은 명칭 여하를 불문하고 집합건물의 구분소유관계가 성립하면 존재하는 단체입니다. 만약 상인회(또는 상가번영회)가 구분소유자 전원을 구성원으로 단체라면 법적으로도 관리단으로 볼 수 있습니다. 반면 상인회(또는 상가번영회)가 그 구성원 지위가 구분소유자인지 여부에 따른 것이 아니라 임차인인지 임대인(구분소유자)인지와 관계없이 해당 집합건물에서 상업을 영위하는 ‘상인’으로 구성된 단체라면 관리단으로 보기 어려울 것입니다.

 

 

 

 

상인회(또는 상가번영회)가 관리단이 아니라면 사실 관리단으로서의 업무를 수행할 권한은 없습니다. 관리비를 부과, 징수할 권한도 없고, 공용부분을 관리할 수도 없습니다. 그러다보니 실제 사례에서 관리단과 상인회(또는 상가번영회) 사이에 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다. 수도권 소재 어느 상가건물은 근10년 넘게 상가번영회에서 관리비를 징수하여 왔습니다. 그런데 상가번영회를 장악하려다 실패한 쪽에서 법률 자문을 얻어 상가번영회가 관리비를 징수할 권한이 없다는 사실을 알게 되었고 이후 상가번영회에 관리비 납부를 거부하기 시작하였습니다.

 

 

다른 사례도 있습니다. 상가번영회의 회장이 수년간 관리권을 장악하고 전횡을 일삼다가 결국 여러 상인들이 문제를 제기하자 쫓겨나게 되었습니다. 새로 뽑히게 된 회장 및 임원들은 지금까지의 관리비 사용 내역을 샅샅이 되짚으며 감사를 하였는데 아니나 다를까 전임 회장이 적지않은 공금을 횡령한 사실을 알게 되었습니다. 당연히 형사 고소까지 하게 되었고 전임 회장은 업무상 횡령, 배임 등으로 처벌을 받게 되었으나, 문제는 피해금을 민사상 회수해와야 하는 것이었습니다.

 

 

상가번영회가 원고가 되어 전임 회장을 상대로 불법행위에 기한 손해배상으로 횡령피해금을 청구하였는데, 소송에서 해당 횡령피해금이 귀속되어야 할 주체는 상가번영회가 아니라 관리단이라고 한 것이죠. 상가번영회 입장에서는 황당할 따름입니다. 형사적으로는 횡령피해금의 귀속 주체, 즉 피해자가 상가번영회인지 관리단인지 여부는 사실 중요치 않습니다. 법적으로 피해자가 엄연히 관리단인데 상가번영회가 고소했다고 해서 범죄가 범죄가 아닌게 되는건 아니니까요. 그런데 민사적으로는 해당 채권의 귀속주체, 즉 청구권을 가진 자가 누구인지는 매우 중요한 문제입니다. 그도 그러할 것이 이러나 저러나 전임 회장이 횡령피해금을 변제해야하는건 맞지만 만약 상가번영회에게 이를 변제했는데 나중에 관리단이 청구하면 이중으로 변제해야 될 수 있습니다.

 

 

 

 

관리단과는 별개로 단지 상인들이 규합하여 이권을 보호하고자 상인회 또는 상가번영회를 구성한 것이고 그 자체로서의 목적과 활동이 있다면 상관없겠으나, 사실 관리단처럼 집합건물에 대한 관리 행위를 하고자 한다면 주의가 필요합니다. 상인회(또는 상가번영회)가 명칭여하를 불문하고 그 실질에 있어서 관리단으로 볼 수 있는 경우도 있겠으나 이는 결국 소송을 통해 법원의 판단을 통해 관리단으로 인정되기 전까지는 모를 일입니다. (물론 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 명칭은 관리단인데 그 실질에 있어서 일부 구분소유자나 임차인들만의 단체일 수도 있겠죠) 그러므로 상인회(또는 상가번영회)로서 집합건물 전반에 관한 관리권한을 행사하고 있다면 실질적으로 관리단인지 여부에 관한 법적 자문과 검토를 받아보아야 합니다. 만약 현재 상인회(또는 상가번영회)의 구성 실태가 관리단으로 보기 어렵다면 지금이라도 적법한 절차와 방법을 통해 관리단으로서 재조직하여야 향후 리스크를 해소할 수 있습니다. 관리단 구성 자문, 법무법인 비츠로에 지금 문의하세요.