분양계약과 시행사의 이면계약

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

우리는 부동산을 사고 팔 때 보통 부동산 ‘매매’라고 합니다. ‘분양’은 흔히 집합건물처럼 1동의 건물 내 여러 호실을 여러 사람에게 파는 경우를 일컫습니다. 사실 분양도 매매의 일종인 것이죠. 그런데 우리가 보통 접하는 분양계약이 매매와 정말 다른 점은 바로 계약할 때 아직 건물이 존재하지 않는다는 점입니다. 분양사업자가 집합건물을 건축해서 다 지은 다음 팔 수도 있지만(이른바 후분양), 대체로는 우선 분양을 하고 그 분양대금으로 건물을 짓습니다.

 

 

 

 

이러한 선분양 방식의 건축사업은 자금이 먼저 확보되기 때문에 아무래도 사업 시행이 용이합니다. 건축 사업이 활성화되는 장점은 있겠죠. 하지만 사실 여러 문제를 야기하는 측면을 무시할 수 없습니다. 간단히 생각해서 물건을 사려는 사람이 그 물건을 보고 구매를 결정하는게 당연한데 물건을 보지도 않고(못보고) 사게 되기 때문에 생기는 문제들이죠. 극단적인 예가 ‘분양사기’입니다. 분양광고를 보고, 모델하우스를 보고 분양받았는데 정작 입주하고 보니 기대했던 것과는 천차만별일 수 있습니다. 하자 문제도 그렇습니다. 건물을 봤더라면 적어도 눈에 보이는 하자 정도는 감안해서 적당한 매수대금인지 고려해 보았을 것입니다.

 

 

하지만 그렇다고 분양계약을 불신하고 안 할 수는 없죠. 대한민국에서 집합건물 건축사업의 대부분이 선분양 방식으로 이루어지니 말이죠. 그렇다면 중요하게 생각하여야 할 부분이 무엇일까요? 아직 존재하지도 않는 물건을 돈부터 내고 산 뒤 나중에 받는 식의 거래를 한다면, 뭘 믿고 거래해야 할지 뻔하지 않을까요? 바로 물건을 파는 사람에 대한 믿음이 중요할 것입니다. 건축 사업으로 치자면 분양자가 과연 믿을 수 있는 업체인지 따져봐야만 합니다.

 

 

 

 

대한민국에 건축 시행사는 우후죽순처럼 많지만 사실 시행사 자체로 신뢰할만한 업체는 몇 안됩니다. 우리가 한 번 쯤 들어봤을 법한, 이름있는 건축 관련 회사들은 시행사가 아니라 대부분 시공사입니다. 건축 시행사는 토지를 확보하여 건물을 지으려는 건축주입니다. 그런데 보통 돈이 없거나 부족하죠. 건물은 지어서 돈을 벌고 싶은데 시공사에게 공사해달라고 줄 돈이 당장은 없으니 분양을 먼저 하는 것입니다. 그런데 시공사도 그런 시행사만 믿고 공사를 할 수는 없겠죠. 분양이 잘 되었더라도 시행사가 망해버리거나 그 돈을 다른 곳에 써버릴지 누가 알겠습니까. 그렇다 보니 등장하는게 신탁사입니다.

 

 

시행사는 확보한 건축 부지와 장래 지어질 건축물 전부를 신탁사에 맡깁니다. 그리고 신탁사는 시행사를 보증해주고 그에 따라 시공사도 건축 사업을 믿고 공사를 시작하고, 대주단(금융기관)에서도 돈을 빌려주기까지 합니다. 이래야 비로소 건축 사업이 가능합니다. 이러한 사업구조를 흔히들 ‘PF’, 프로젝트 파이낸싱이라고 합니다. 수분양자 입장에서도 이러한 PF방식의 사업이라면 그나마 믿을만 합니다. 적어도 시행사가 분양대금을 먹튀하는 경우는 없을테니 말이죠. 그런데 이러한 PF방식이라면 수분양자가 분양 계약을 체결하는 상대방인 분양자, 즉 매도인은 시행사가 아니라 신탁사입니다. 잘 아시겠지만 계약금에서부터 분양대금을 입금받는 것도 신탁사 계좌입니다.

 

 

 

 

이제 오늘 말하고자 한 주제를 다룰 수 있겠습니다. 본론에 앞서 너무 설명이 길었지만 이러한 PF방식의 사업구조를 제대로 이해하지 못한 수분양자들이 시행사에게 속고 또 속는 일들이 많아 설명을 하지 않을 수가 없습니다. 서론을 쉽게 요약하면 우리는 분명 시행사를 믿기 어려운 측면, 리스크를 피하려고 신탁사와 안전하게 분양계약을 체결하는 것입니다. 그런데 이러한 분양계약과 다르게 시행사와 이면계약을 체결하는 경우가 많습니다.

 

 

보통 시행사가 무리하게 수분양자를 모집하려는 과정에서 이면계약이 등장합니다. 본래 분양대금보다 20~30% 할인해 주겠다거나, 일정 금액을 분양지원금으로 주겠다거나, 심지어 준공 이후에 시행사가 다시 사가겠다고 하는 경우도 있습니다. 그리고 당당하게 이면계약서 내지 이면합의서를 작성하기까지 합니다. 물론 얼마 전 다뤘던 주제에서처럼 임대수익을 보장해주겠다는 경우는 양반입니다. 절대 믿어선 안되는게 당연합니다. 다시 한 번 강조하지만 건축 사업에서 리스크를 피하려고 PF구조로 사업이 이루어집니다. 수분양자는 시행사가 아닌 신탁사와 분양계약을 체결합니다. 분양계약서를 보면 우리가 아는 시행사는 대부분 시행 위탁사라고 되어있습니다. 즉 시행사와의 이면계약을 분양계약을 체결한 신탁사에게 주장할 수 없다는 점을 명심하여야 합니다. 시행사가 이면계약해놓고 오리발 내밀면, 신탁사에게 "원래 분양대금 할인받기로 했어요. 잔금에서 할인된 금액만큼 공제해 주세요." 택도 없다는 것이죠. 시행사와의 이면계약은 곧 거짓이라는걸 반드시 아셔야 합니다.