관리인 마음대로 체결한 위탁관리계약 무효

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

X회사는 A집합건물의 건설시행사로부터 최초 관리업체로 선정되어 A집합건물 준공 무렵부터 건물을 관리하여 왔습니다. 그러던 중 A집합건물에서 B가 관리인으로 선임되자 A는 B와 계약기간 3년, 위탁수수료 월 200만 원으로 정하고 관리인B가 대표자인 관리단과 관리계약을 새로 체결하였습니다.

 

 

A집합건물의 관리단에서는 관리인B가 마음대로 X회사와 관리계약을 체결한 사실과 그 외에도 그간 관리인B가 독단적으로 관리권한을 행사해 온 사실을 알게되어 관리단 집회를 통해 B를 관리인에서 해임하고 새로 관리인을 선임하였습니다.

 

 

 

 

이렇게 새롭게 구성된 A집합건물의 관리단은 X회사와의 관리계약을 무효화하고 관리업체를 바꿨습니다.

 

 

그러자 X회사는 A집합건물의 관리단을 상대로 관리계약 해제로 인한 손해배상을 청구하였습니다.

 

 

집합건물 관리단의 대표자인 관리인이 독단적으로 관리업체를 선정할 경우 이제는 개정 집합건물법에 따라 효력을 인정받지 못하게 될 수 있다는 내용을 상세히 다뤘었습니다.

 

 

그런데 오늘 다루는 승소사례에서의 사건은 아쉽게도 개정 집합건물법 시행 전에 관리인B가 독단적으로 관리계약을 체결한 경우여서 개정 집합건물법을 근거로 위법성을 주장할 수는 없는 사안이었습니다.

 

 

 

 

그런데 해당 사안에서도 문제가 있었습니다. 바로 관리규약에서 관리업체를 선정하려면 관리단 집회 결의를 하거나 공개경쟁입찰 방식에 의하여야 한다고 정했던 것입니다. 여기서 재밌는 사실은 이러한 관리규약을 처음에 X회사에 만들었다는 것입니다.

 

 

법무법인 비츠로는 위 사건에서 피고인 A집합건물의 관리단을 대리하였습니다.

 

 

X회사의 관리계약은 관리인B가 임의로 체결한 것으로 무효이고 따라서 무효인 계약을 기초로 손해배상을 청구할 수는 없다고 대응하였습니다. 소송에서의 주된 쟁점은 단연 X회사의 관리계약이 무효인지 여부였고, 무효로 보는 주된 근거는 앞서 본 관리규약이었습니다. 그러자 원고인 X회사는 관리규약이 적법하게 제정되지 않아 효력이 없다고 반박하였습니다.

 

 

 

 

참으로 아이러니한 상황이 아닐 수 없었습니다. 문제의 관리규약을 처음 만든건 X회사였습니다. 게다가 X회사는 관리규약을 적법하게 제정하려고 구분소유자들로부터 동의서까지 받아두었습니다. 그런데 정작 소송에서 X회사는 관리규약의 효력을 부인할 수 밖에 없는 상황이 되었던 것이죠.

 

 

왜 이런 상황이 벌어졌을까요? X회사는 오히려 X회사의 관리계약이 관리규약 위반으로 무효가 될 수도 있는데 그런 관리규약을 만들어 제정하려고까지 했을까요? 모를 일이기는 하지만 아마도 X회사는 관리규약을 만들 당시만 하더라도 그것이 X회사의 발목을 잡게 될 거라고는 생각도 못했을 것입니다. 오로지 A집합건물의 관리단이 관리업체를 다른 업체로 쉽게 바꾸지 못하게 하려는 생각만 했을 것입니다. 관리업체를 선정하는데 공개경쟁입찰 방식을 취하거나 관리단 집회 결의를 거쳐야만 하는 번잡한 절차를 둬서 관리단이 관리업체를 쉽게 바꿀수 없게 하고 X회사는 계속 관리권한을 행사하려는 속셈이었던 것이죠.

 

 

 

 

소송의 결과는 X회사 패소, 법무법인 비츠로가 대리한 A집합건물 관리단이 전부 승소하였습니다. 재판 막판에 이르기까지 관리규약이 적법하게 제정되었다는 직접적인 증거를 찾지 못하고 있었는데 극적으로 구분소유자들의 관리규약 동의서를 찾아내게 되었습니다. 그 동의서는 X회사가 받아두었던 것이었구요. 소송에서 원고인 X회사는 관리규약도 모르는 일이고 동의서도 모른다고 잡아뗐습니다만, 관리규약과 동의서 곳곳에 이미 X회사 명칭이 기재되어 있었습니다.

 

 

집합건물 건설시행사로부터 최초 관리업무를 맡은 관리업체가 관리계약 유지를 강제하거나 꼼수를 써서 연장하는 행태.. 정말 숱하게 보아 왔습니다만, 이제는 정당하게, 경쟁을 통해 능력있는 업체로서 선정되는걸 당연하게 여기는 인식이 건물관리업계에도 자리잡길 바랍니다.