깡통전세, 그리고 사기

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다.

 

 

깡통전세, 뉴스나 기사를 통해서도 자주 다뤄지는 문제입니다. 임차인은 임대차계약 종료시 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받아야 하는데 만약 반환을 못 받게 되면 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 해당 주택의 경매를 통해 보증금을 찾을 수 있습니다. 그런데 주택의 담보가치가 전세 보증금보다 적어 해당 주택을 경매하더라도 보증금을 회수할 가능성이 없는 경우를 흔히 ‘깡통전세’라 합니다.

 

 

 

이러한 깡통전세는 주택의 시가가 충분치 않음에도 불구하고 담보 대출까지 있는 경우에서 많이 문제가 됩니다. 또한 아파트와 같이 대부분 시가가 공시되는 반면 시가를 가늠하기 어려운 빌라나 단독주택에서 피해 사례가 많고, 무리한 갭 투자로 담보를 설정하였다가 담보대출금의 변제 자력을 상실한 집 주인으로 인하여 깡통전세 피해를 당하게 되는 경우가 많습니다. 주택 시장의 변화로 시가가 하락하는 경우 문제는 더 심각해집니다.

 

 

깡통전세로 인해 피해를 입은 임차인은 사실 민사상으로는 피해를 회복받기가 어렵습니다. 깡통전세인 집의 소유자가 그 명의의 다른 담보가치 있는 재산이 있을리 만무하고 이미 변제 자력이 전혀 없는 경우가 대부분이기 때문이죠. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

 

 

만약 임대차계약 체결 당시에 집주인이 이미 보증금을 반환할 능력이 없었음에도 그러한 사실을 숨기고 보증금을 받아 임대차계약을 체결했다면 이는 형사적으로 사기죄에 해당할 수 있습니다. 물론 형사 절차는 직접적으로 돈을 받아내기 위한 것은 아니지만, 형사 고소를 통해 피의자를 압박하여 보증금을 받아낼 수도 있습니다. 오히려 민사보다 형사 고소를 통해 문제가 빨리 해결되는 경우도 있습니다.

 

 

물론 깡통전세 피해를 당했다고 해서 집 주인에게 무조건 사기 혐의가 인정될 수 있는 것은 아닙니다. 사기죄는 기본적으로 상대방에게 속아서, 그 원인으로 금전적 피해가 발생한 경우여야 혐의가 인정되는데, 그러려면 집 주인이 보증금을 지급받을 당시에 이미 이를 변제할 능력이 없었다는 점이 증명되어야 합니다. 이는 쉽지 않은 부분이기는 하나, 만약 집 주인이 보증금을 수령할 무렵 이미 대출금 등의 채무가 과다하여 강제집행이 개시되었거나 예정되어 있었다거나, 파산 또는 회생 절차를 준비하고 있었다는 등의 사정이 밝혀진다면 혐의가 인정될 가능성이 적지 않습니다.

 

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대구지방법원에서 임대차보증금을 돌려줄 능력 없이 전세계약을 한 뒤 보증금을 가로챈 사안에서 사기죄가 인정되어 징역 5년이 선고된 사례가 있습니다. 무엇보다 깡통전세 피해를 당하지 않으려면 임대차계약 체결 전에 해당 주택의 담보가치를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 특히 담보가치를 따질 때 집 주인이나 부동산 중개인의 말만 믿어서는 안되고 실제 거래사례를 찾아볼 필요가 있습니다. 또한 시가를 확인했다면 그보다 보수적으로 따져보아야 합니다. 실제 경매에서는 유찰되어 실거래 가격 보다 낮게 매각될 수도 있기 때문에 적어도 시세의 70% 수준에서 전세보증금이 충분히 담보되는지 따져보는 것이 좋습니다.

 

 

깡통전세로 인한 피해를 방지하기 위해 전세보증금보험을 가입하는 것이 필요하다는 점은 종전 게시글에서 다룬 바 있으니, 참고하시기 바랍니다.