꼬마빌딩 매입 후 용도변경시 주의점

 

 

‘모 연예인이 서울 도심 꼬마빌딩에 투자해서 대박이 났다.’ 이런 소식 종종 들어보셨죠? 보통 건평 100~3,000㎡의 비교적 작은 규모의 빌딩을 꼬마빌딩이라고들 하는데, 말이 꼬마지 사실 꼬마빌딩이라고 아무나 살 수 있지는 않죠. 서울 도심의 입지 좋은 꼬마빌딩이라면 대부분 100억 원 밑으로는 찾기 어렵습니다. 이러한 꼬마빌딩 투자에 관심이 몰리는 이유는 가치를 재창출해내기가 용이하기 때문입니다. 비교적 규모가 작다보니 허름한 꼬마빌딩을 매입하여 리모델링을 하기 수월하고, 또 용도를 변경하여 주거용에서 상업용으로 탈바꿈하면 경우에 따라 가치가 더 올라갈 수 있습니다. 오늘 꼬마빌딩에 관해서 다루려는 부분은 투자 관점에서 얘기는 아니구요. 꼬마빌딩을 매입하는 경우 특유한 조건들이 있게 마련이어서 매매계약서를 반드시 잘 검토해야 한다는 점을 말씀드리고자 합니다.

 

 

 

 

1. 용도변경 조건인 경우

 

 

꼬마빌딩을 가지고 있거나 매입을 고려 중인 분들 상당수가 주거용인 다가구주택(빌라) 등을 통째로 매입해서 근린생활시설로 용도변경을 원합니다. 입지만 괜찮다면 근린생활시설로 임대 수익을 노려볼 수 있고, 최근 ‘~~길’이라고 일컬어지며 골목 상권이 활성화되기도 하여 그 이익을 기대해 볼 수 있습니다. 또한 근린생활시설로 용도변경되어 매입하게 되면 담보대출이 용이하고, 다주택 소유 부담도 없습니다.

 

 

이렇든 꼬마빌딩 매수자 입장에서는 근린생활시설로 용도변경이 된 채로 취득하여야만 자금 융통(담보대출) 등에 문제가 없기 때문에, 매도인이 용도변경을 해주어야 하는데, 그러려면 매매계약서에 이러한 용도변경을 매도인의 의무로 명시해야할 필요가 있습니다. 용도변경에 드는 비용은 매수인이 부담하더라도 소유권이 이전되기 전에 용도변경을 신청할 수 있는 주체는 어디까지나 매도인이므로 만약 매도인이 용도변경에 비협조적일 경우 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 실제로 계약 완료 전에 계약 상대방이 건축법 또는 관계 법령상의 인허가나 신청을 해줘야 하는데 이를 이행하지 않아 계약불이행의 귀책사유가 문제되는 사례가 굉장히 많습니다.

 

 

 

 

2. 임차인 명도 의무 조건

 

 

부동산 매도인은 매매완결일에 매수인에 대하여 매매목적물을 완전히 비우고 인도해야 할 의무가 있는 건 당연합니다. 그런데 1개의 부동산이 아니라 여러개의 구분소유부분이 있는 집합건물을 통째로 매매하는 경우는 조금 얘기가 다릅니다. 각 구분소유부분의 임차인의 임대차관계를 승계하는 경우도 있습니다. 하지만 꼬마빌딩을 매수하는 경우 대부분 임차인들도 전부 정리(명도)된 상태로 매수하고자 하는 경우가 대부분이고, 이 경우 전체 임차인들에 대한 퇴거, 명도 의무를 매도인의 의무로 계약서에 명시해야만 합니다. 특히 이는 현실적으로 매매대금 잔금일보다 미리 이루어져야 하므로 명도 기한을 별도로 명시해야하는 것도 중요합니다.

 

 

 

 

3. 담보대출 일정 조율

 

 

한편 아무리 현금 보유량이 충분하더라도 대부분 담보대출을 받아 꼬마빌딩을 매입합니다. 그게 경제적 기회 비용 측면에서도 더 낫기 때문이죠. 그런데 대출이 항상 예정대로 실행되는 것만은 아닙니다. 간혹 변수가 발생하기도 하고, 특히 금융 관련 정부의 정책에 따라 문제 없이 실행될 걸로 예상했던 대출이 난관에 부딪히기도 합니다. 그러므로 가능하다면 매도인과 협의하여 변수가 될 수 있는 대출 일정에 따라 잔금 및 소유권이전 일자를 조율할 수 있도록 당초 매매계약에서 정해둘 필요가 있습니다.

 

 

이 외에도 꼬마빌딩을 매매함에 있어서 매매계약서에 신경써야 할 부분들이 많습니다.

 

 

그런데도 대부분 일반적인 1장짜리 매매계약서 양식에 특약사항으로 넣는 경우가 많고, 법적으로 책임(의무) 소재가 불분명하거나 상호 충돌되는 조항이 있는 경우도 굉장히 많습니다. 적게는 수십억원 많게는 수백억원에 이르는 꼬마빌딩을 매입하면서 정작 매매계약서는 허술하게 작성해서는 안 될 것입니다. 최근 서울 강남 소재 꼬마빌딩을 매입하고자 젊은 사장님께서 문의해 오셨습니다. 앞서 살펴본 조건 뿐만 아니라, 계약이 잘못되었을 경우에 관한 손해배상 문제 등을 전반적으로 검토하여 계약서 초안을 작성해드렸습니다. 누차 말씀드리지만 계약서는 계약이 제대로 이행되지 않는 최악의 경우를 대비하기 위한 것입니다. 계약 체결전 법무법인 비츠로에 문의하시기 바랍니다.