[집합건물] 관리위원회, 선거관리위원회 운영시 주의할 점

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

집합건물 입주민들의 자치 관리단을 구성하는데 있어서 관리인 1인 체제보다는 관리위원회를 두어 관리인의 사무집행을 감독함으로서 보다 체계적으로 관리단을 운영하고자 하시는 경우가 많습니다. 심지어 관리인을 관리위원회에서 선임하려는 경우도 많습니다.

 

 

보통 입주가 이루어진 후 자치 관리단 구성에 필요성을 느끼는 몇몇 입주민들이 함께 관리단 구성을 추진하는 경우가 많고, 그 과정에서 관리인 1인뿐만 아니라 함께 추진해온 다른 입주민들이 관리운영위원으로 관리업무에 참여하는 방식을 선호하는 것으로 보입니다.

 

 

 

 

관리위원회의 주된 기능은 관리인의 사무집행을 감독하는 것입니다. 아무래도 관리인 1인 체제에서 불거질 수 있는 관리인의 독단적 의사결정 내지는 비위 행위 등을 차단하고, 보다 민주적인 의사결정을 통해 관리업무를 수행할 수 있다는 점에서 바람직한 구성이기는 합니다. 특히 종전 관리인 1인 체제하에서 많은 문제가 발생했던 집합건물에서 관리위원회를 두고자 하는 요구가 많습니다. 또한 관리위원회에서 관리인을 선임할 수 있다면, 관리인을 선임할때마다 전체 구분소유자 및 의결권의 과반 찬성을 얻어야 하는 어려움을 해소할 수 있기도 합니다.

 

 

한편 관리인이나 관리위원회 위원을 선임하는데 있어서 사전에 선거관리위원회를 구성하여 그 선임 절차를 선거관리위원회를 통해 진행하려는 경우도 많습니다. 그런데 집합건물법 및 동법 시행령 어디를 보아도 선거관리위원회 관련 규정은 없습니다. 다만 각 지자체에서 권고하는 표준관리규약(집합건물법 제28조 제4항)에서 선거관리위원회 관련 규정을 두고 있습니다.

 

 

 

 

주의할 점은 관리위원회나 선거관리위원회를 구성하려면 관리규약에 근거가 있어야 한다는 것입니다. 관리단은 집합건물법 제23조에 따라 당연설립, 존재하는 법정 단체이지만, 관리위원회는 집합건물법 제26조의3 제1항에서도 규약으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다고 정하고 있습니다. 선거관리위원회 또한 비록 집합건물법 및 시행령에서 선거관리위원회 관련 규정이 없지만 관리규약에 근거가 있다면 둘 수 있습니다.

 

 

 

 

그런데 문제는 관리위원회나 선거관리위원회의 구성 근거인 관리규약이 우선 적법하게 설정되어야 하는데, 관리규약을 설정하려면 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다. 각 지자체에서 권고하는 표준관리규약은 그 자체로 개별 집합건물에 설정된 관리규약으로 효력을 갖는다고 볼 수는 없습니다.

 

그럼 결국,

 

관리위원회 및 선거관리위원회 구성에 관한 내용이 포함된 관리규약 초안 작성

 

-> 전체 구분소유자 및 의결권 3/4 이상 찬성으로 위 관리규약 설정(제정)

 

-> 관리단 집회에서 전체 구분소유자 및 의결권 과반 찬성으로 관리위원회 및 선거관리위원회 위원 선임 결의, 관리인 선임 결의

 

이러한 순서로 진행되어야 합니다.

 

 

 

 

감이 오시나요? 관리인, 관리위원회, 선거관리위원회를 구성(선임)하기에 앞서서 보다 가중된 특별결의 3/4 이상 요건을 충족하여 관리규약 설정부터 해야하는 것입니다.

 

 

제가 지금까지 봐온 수많은 집합건물에서 관리규약이 적법하게 설정된 곳은 손에 꼽을 정도입니다. 대부분의 구분소유자들이 외부에 거주하고 임대하는 경우가 많다보니 전체 구분소유자로부터 3/4 이상 결의를 얻기는 정말 힘듭니다. 게다가 관리규약 설정에 관해서는 임차인이 의결권을 행사할 수 없습니다. 그나마 관리인을 선임하는데 있어서는 임차인까지 포함해서 전체 구분소유자 및 의결권의 과반을 얻어 힘들게 결의한다치지만, 관리규약은 이와는 비교할 수 없을 정도로 의결정족수를 충족시키기가 어렵습니다. 그렇기때문에 자칫 선거관리위원회를 구성하여 관리인과 관리위원회 위원들을 선임하는 관리단 집회 결의를 했다가 나중에 관리규약이 적법하게 설정된 것으로 볼 수 없게되면 전부 적법성을 상실하게 될 위험이 있습니다. 아무리 의도와 취지가 좋다고 한들 법령이나 규약에 정함이 없이 인정되기는 어렵습니다.

 

 

누차 말씀드리지만, 사실 이러한 문제는 집합건물법이 2020년 대폭 개정되었음에도 여전히 입법적으로 미비된 부분이 많기 때문에 발생하는 것입니다. 그래서 자치 관리단을 구성하려는 많은 입주자분들이 혼선을 빚고, 기껏 힘들게 자치 관리단을 구성하고서도 분양자(시행사)나 관리업체한테 소송에서 패소하여 적법성을 인정받지 못하게 되어 결국 자치 관리단 구성에 실패하게 됩니다. 그렇기 때문에 자치 관리단을 구성하고자 한다면 아무런 준비도 아직 되지 않은 첫 단계에서부터 법무법인 비츠로에 상담을 먼저 받아보시기 바랍니다. 어느 정도 준비한 뒤 집회를 앞두고 상담을 오시는 분들도 많습니다. 대부분 다시 처음부터 집회를 준비해야하는 불상사가 생깁니다.