대전민사변호사 명도소송, 어디까지 알고 계신가요?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다.

 

 

갑자기 여러분에게 많은 돈이 생긴다면 무엇부터 하고 싶으신가요? 요즘은 아마 부동산부터 사겠다는 말을 하는 분들이 대부분이지 않을까 싶습니다. 집이나, 상가 건물에서 나오는 각종 수익들로 풍요로운 삶을 살고 싶기 때문이지요. 생각만 해도 행복할 것 같지만, 의외로 부동산으로 인해 법적인 문제에 휘말리게 되는 경우도 적지 않습니다. 임대차계약을 맺어 임대인이 되었으나 임차인이 월세를 지급하지 않아 골머리를 앓는 분들이 생각보다 많이 계시니 말입니다. 임대인은 이런 문제상황을 어떻게 처리해야 할까요? 이에 대한 문제를 대전민사변호사 법무법인 비츠로와 함께 알아보도록 하겠습니다.

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예를 들어 A씨가 하나의 아파트를 소유하고 있다고 가정해 봅시다. A씨는 이 본인 소유의 아파트를 월세로 내놓기로 결정하였습니다. 월세란 임대인과 임차인이 임대차계약을 맺고 임차인은 보증금과 매달 지정된 금액의 월세를 임대인에게 지급하고 임대인은 계약한 기간까지 임차인에게 해당 부동산을 임대해 주는 것을 말합니다. 

해당 아파트에서 살기로 결정한 B씨는 A씨와 계약기간 2년, 보증금 1억원에 월세 100만원을 지급하기로 하고 임대차계약을 맺었습니다. 이로써 A씨는 정당한 임대인이 되었으며 B씨는 임차인이 되었지요. 그런데 문제는 B씨가 매달 지급해야 할 날짜에 월세를 지급하지 않고 있다는 것이지요. 이 상황에서 A씨가 풀어나가야 할 문제는 먼저 합법적으로 B씨와 맺었던 임대차계약을 해지하는 것입니다.


‘계약기간 2년이 도달하지 않았음에도 계약을 해지할 수 있나요?’라고 물어보신다면 위와 같은 상황에 한해서 가능합니다. 단, 차임 연체액이 2기 이상이어야 하지요. 상가의 경우에는 3기 이상이 되었을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 다른 용도로 부동산을 사용한 경우, 임대인에게 동의없이 부동산을 빌려주고 돈을 받은 경우 등도 임대인이 강제적으로 계약을 해지할 수 있습니다. 

합법적인 계약 해지 또는 계약이 만료되었다면 임차인은 해당 부동산을 임대인에게 넘겨주어야 할 의무가 있습니다. 그런데 문제는 임차인이 퇴거를 하지 않을 경우에 발생합니다. 이런 상황에서 임차인은 이제 불법 점유자가 되는 것 인데요. 이때, 불법 점유자를 퇴거시킬 수 있는 방법이 있습니다. 바로 명도소송을 통해서 말이지요. 

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명도란 토지 또는 건물, 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말합니다. 사실 이를 법문상으로 표현하자면 인도라고 하지요. 따라서 명도소송이란 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산의 합법적인 인도를 위하여 제기하는 소송을 말합니다. 위의 상황으로 대입해서 설명해볼 때, 불법 점유자인 임차인이 임대인의 아파트에서 퇴거하지 않는다면 본 소송을 통해 불법점유자인 임차인을 퇴거시키고 부동산을 넘겨받을 수 있지요.


또한 명도소송을 준비함과 동시에 부동산 점유 이전금지 가처분 신청을 하시는 것이 좋은데요. 소송은 준비 기간도 있고 본격적으로 소송이 시작되었다고 하더라도 판결이 나올 때 까지 꽤 오래 걸립니다.

 

그런데 판결이 나오기도 전에 불법점유자가 제3자에게 점유를 넘긴다면 부동산 점유를 가져와야 할 원고가 승소를 한다고 해도 실질적으로 부동산을 넘겨받을 수 없게 되는데요. 점유자가 제3자로 바뀌었으므로 제3자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하지요. 

따라서 미리 점유를 타인으로 변경하지 못하게 가처분 신청을 통하여 조치해 두어야 합니다.

 

오늘은 한 가지 더 함께 살펴보아야 할 내용이 있는데요. 바로 제소전화해입니다. 요즘은 임대인과 임차인이 임대차계약을 맺을 때, 제소전화해조서를 작성해 두는 경우도 상당히 많습니다. 신청서 작성 후 법원에 제출하면 지정기일에 양측이 출석하여 화해 의사를 밝히고 법원이 화해조서를 작성해 양측에 송달해주는데요. 이 조서는 법적인 구속력이 발생하게 되고 이는 이후에 법적인 분쟁이 발생할 시 별다른 소송을 제기할 필요가 없이 바로 강제집행을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 

복잡하고 번거롭다 생각할 수는 있지만, 이는 미래에 분쟁이 생겼을 때 소송보다 훨씬 신속하게 해결할 수 있지요. 

그렇다면 이제 대전민사변호사 법무법인 비츠로의 성공사례로 알아봅시다. 

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신청인은 의뢰인과 2년간, 임대차 기간 종료일까지 월 500만 원, 관리비 30만원으로 하여 임대차계약을 체결하였습니다.

이 임대차계약에는 신청인과 의뢰인의 합의하에 제소전화해를 하도록 명시되어 있었는데요.

신청인은 법적인 문제가 발생할 시, 임대차계약 종료와 동시에 사건 부동산에 대해 명도를 집행 할 수 있도록 의뢰인을 상대로 제소전화해를 신청하였습니다.

의뢰인은 법적인 도움이 필요하다고 판단하였고 대전민사변호사 법무법인 비츠로에게 상담을 요청하셨습니다. 

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제소전화해는 법적인 분쟁이 발생할 경우에 소송으로 가지 않을 수 있도록 미리 쌍방간 화해하는 것을 말합니다. ‘조서’는 소송에 있어서 판결문과 같은 효력이 발생하기 때문에 법무법인 비츠로의 변호사들은 의뢰인에게 법적으로 불리하게 작성된 부분은 없는지 신중하게 확인하며 조력하였습니다.

그 결과 원만한 합의를 이뤄낼 수 있었습니다. 

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