건물관리인이 관리업체를 임의로 정해버렸다면?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

오늘은 오랜만에 제 주력 분야인 집합건물 관리에 관한 이야기를 해볼까 합니다.

 

 

 

 

오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 집합건물은 날로 규모가 커지고 있습니다. 왠만한 대규모 아파트 단지에 버금가는 집합건물도 계속 늘어나는 추세입니다. 그러다 보니 갈수록 보다 전문적으로 관리해야 할 필요성이 커지고 구분소유자들로만 구성된 관리단에서 자체적으로 관리를 하기에 많은 부담이 따르는게 현실입니다. 최근 전문 관리업체들은 단순히 공용부분 시설 점검, 수리, 청소 등의 단순 관리만 하는 것이 아니라 개별 세대마다 관리비를 부과하고 징수하는 업무는 물론 관리업무를 총체적으로 위임받아 수행하고 있습니다. 이를 위탁관리라고 하는데, 구분소유자들은 위탁관리업체의 관리업무 수행에 대한 대가로 일정한 금액(위탁관리수수료)을 관리비로 내게 됩니다.

 

 

 

 

그러다보니 일 잘하고 전문성을 충분히 갖춘 위탁관리업체를 선정하는 것 자체가 관리단에 있어서 매우 중요한 선택이 되었습니다. 과거에는 위탁관리업체를 선정하는 것은 관리규약에서 별다른 제약이 없다면 관리인이 원하는 업체로 선정하면 그만이었습니다. 구분소유자들로 구성된 관리단의 대표자인 관리인이 일종의 수권 범위 안에서 행사할 수 있는 권한이라 볼 수 있었습니다. 과거 집합건물법에서도 공용부분의 관리에 관해서 통상의 관리단 집회 결의로 결정한다고 규정하면서도, 관리인은 공용부분의 관리를 위한 행위를 할 권한과 의무를 갖는다고 규정하여 공용부분 관리 행위에 해당하는 위탁관리업체 선정에 관한 권한이 관리인에게 있다고 볼 수 있었습니다. 대부분 법원에서도 이를 위법하다고 보지는 않았습니다.

 

 

.

 

그런데 집합건물법이 2020. 2. 4. 개정되어 2021. 2. 5.부터 시행되면서 ‘관리인은 공용부분의 보존행위를 할 권한이 있다.’라는 부분을 떼고, 별도로 공용부분의 관리 및 변경에 관해서는 ’관리단집회 결의를 집행하는 행위‘를 할 권한이 있는 것으로 변경하였습니다. 즉 공용부분의 관리에 관해서는 관리단집회 결의를 얻어야 한다는 것을 전제로 법 조문이 개정된 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

아직까지 개정 시행된 집합건물법에 따라 관리인이 독단적으로 위탁관리업체를 선정한 경우 위법하다고 본 법원의 판단이 있는지 여부는 확인되지 않습니다. 제 사견이기는 하나, 개정된 집합건물법이 적용됨에 따라 이제는 관리인이 위탁관리업체를 임의로 선정할 경우 위법하게 될 여지가 상당할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

이에 따라 누구보다도 위탁관리업체 입장에서 주의해야 할 것으로 보입니다. 과거에는 관리단 대표인 관리인과 위탁관리계약을 체결하면 크게 문제될 바 없었으나, 이제는 위탁관리업체 선정에 관한 관리단집회의 결의가 있었는지, 관리규약에 다른 제약은 없는지 여부 등을 꼼꼼히 따져보아야 할 것입니다. 경험상 많은 집합건물 현장에서 위탁관리업체 선정 문제로 분쟁이 발생합니다. 위탁관리업체와 관리인 사이의 유착관계를 의심하기도 하고, 관리비가 비싸다며 위탁관리업체를 바꿔야 한다고 한다고 하는 경우가 적지 않습니다. 이러한 문제가 시발점이 되기는 하지만 보통 이를 직접적인 이유로 위탁관리업체와의 계약 해지를 주장하기는 어렵습니다. 그러다보면 집합건물법이나 관리규약에 따른 위법 사항을 근거로 삼아 소송을 제기하기도 합니다. 여기에 제대로 대응하지 못한다면 위탁관리계약 체결이 위법하거나 무효가 될 수 있습니다. 관리업체나 관리단은 지금이라도 법률 전문가의 검토를 통해 개정된 집합건물법에 따른 위법 사항이 없는지 짚고 넘어가야 할 것입니다.