부동산 명도소송, 부동산전문변호사의 완벽정리

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

부동산은 우리 생활과 매우 밀접한 재산으로, 이와 관련한 법률분쟁이 발생하면 치열한 다툼으로 이어지고 나아가 소송으로 번지는 경우가 매우 많습니다. 그런데 부동산 관련 소송은 특히나 전문적인 분야이기에 법률가를 찾아가 상담을 받아보아도 명쾌한 답을 듣지 못한 경우가 허다합니다. 이에 부동산전문변호사가 부동산 명도소송으로 고민하고 계신 분들을 위해 부동산 명도소송 A to Z를 준비해 보았습니다.

 

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부동산 명도소송이란

 

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명도란 부동산 등의 점유자를 상대로 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말합니다. 예를 들어 임대인이 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 하는 경우를 생각하시면 되겠습니다. 주택이나 상가의 임차인이 거듭 월세를 체납한 경우 임대인은 임차인을 내보낼 수 밖에 없습니다. 그러나 임차인은 쉽게 나가려고 하지 않은 경우가 많은데, 이와 같은 경우라면 임차인을 상대로 부동산의 점유를 반환받기 위해서는 부동산 명도소송이 필요합니다.

 

 

 

 

부동산 명도소송이 필요한 경우

 

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임대차계약이 만료되거나 해지된 경우, 임차인은 해당 부동산을 점유할 권리를 상실합니다. 그리고 임차인이 월세를 연체한 경우 임대인은 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 월세 체납의 경우, 임대차 보호법에 따라 주택은 2기, 상가는 3기에 해당하는 월세가 체납된 경우 임대인은 계약 해지통보를 할 수 있는데, 이 때 체납이 연속될 필요는 없고, 총 체납금이 2기 또는 3기에 해당하면 족합니다.

 

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또한, 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임대차 건물을 훼손하거나 그 효용을 크게 저해하는 경우, 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 임차목적물을 전대한 경우, 애완견을 키우지 않겠다는 약정에 위배하는 경우 등에도 임대인은 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인이 위와 같은 상황에서 정당하게 계약해지 통보를 하였음에도 불구하고 임차인이 부동산을 명도하지 않고 있다면, 임차인을 상대로 부동산 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

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한편, 부동산을 경매로 취득한 낙찰자가 해당 부동산을 권원없이 점유중인 자에 대하여 인도를 구하였음에도 점유자가 이에 응하지 않은 경우에도 그 점유자를 상대로 부동산 명도소송을 제기할 수 있습니다. 이때 권원없이 점유중인 자란 대표적으로 대항력이 없는 임차인 또는 가장 유치권자를 의미합니다.

 

 

 

 

소요시간 및 비용

 

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부동산 명도소송은 소장을 접수하고부터 짧게는 4~5개월, 길게는 1년 정도 걸립니다. 여기서 고려하셔야 할 부분은 소장을 작성하는데 준비기간도 필요하다는 점인데, 이를 감안하면 통상 부동산 명도소송은 최소 6개월에서 1년 이상의 시간이 걸린다고 보시면 되겠습니다.

 

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한편, 부동산 명도소송에 들어가는 비용으로는 인지대, 송달료 및 변호사선임비가 있습니다. 인지대와 송달료는 법원에 납부하는 금액으로 이는 소송목적의 값에 따라 달라지며, 통상적으로 몇 십만원 정도라고 생각하시면 되겠습니다(구체적인 계산이 필요). 변호사선임비는 변호사마다 천차만별이나 300~500만원 정도가 가장 일반적입니다.

 

 

 

 

명도소송시 주의할점: 점유이전금지가처분은 필수!

 

 

부동산 명도소송은 판결을 받는데까지 수 개월이 소요되기에, 소송중 점유자가 바뀌는 경우가 발생하기도 합니다. 임대인이 열심히 소송을 준비해서 판결을 기다리고 있는데 기존 임차인은 하루 아침에 짐을 빼고 사라지고 새로운 임차인이 점유를 하고 있는 상황이 발생하면 매우 난감합니다. 이와 같은 경우라면, 기존 명도소송은 새로운 임차인에게 그 기판력이 미치지 않기에 임대인은 새로운 임차인에게 다시 소를 제기할 수 밖에 없습니다.

 

 

따라서 명도소송에 앞서 현재 해당 부동산을 점유중인 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 반드시 신청해야 합니다. 점유이전금지가처분은 신청서에 채권자, 채무자, 목적물가액, 피보전권리, 신청취지 및 신청원인을 작성한 뒤 소명자료를 첨부하여 해당 부동산이 있는 곳의 관할법원에 신청하면 됩니다. 점유이전금지가처분 신청을 하고, 법원의 담보제공명령에 따라 담보제공을 하면 가처분 결정이 내려집니다. 점유이전금지가처분 신청에서부터 집행가지는 대략 2~3주의 시간이 소요됩니다.

 

 

승소판결 이후 강제집행

 

 

명도소송에서 승소하게 되면 판결문을 받게 됩니다. 판결문은 강제집행의 권원으로서 임대인은 이를 가지고 실제 명도절차로 나아갈 수 있습니다. 판결문을 기초로 집행관 사무실에서 강제집행신청서를 작성한 뒤, 해당 부동산에 가서 임차인을 실제 내보내고 점유를 확보하실 수 있습니다. 부동산 명도는 승소판결문을 받는 것이 목적이 아니고 실제 명도를 받는 것이 목적이라는 점에서 강제집행까지 진행해 주는 변호사와 함께 하는 것이 매우 중요하다고 할 것입니다.

 

 

부동산은 우리 생활에 매우 큰 비중을 차지하고 있기에 그와 관련한 소송은 매우 치밀하게 준비하고 최선을 다해야 합니다. 때문에 법률가의 도움이 필요한 경우라면 진짜 부동산전문변호사가 맞는지 제대로 따져보고 반드시 확인을 해보셔야 할 것입니다.