상가임대차보호법 개정된 주요내용 정리

 

 

상가임대차보호법 개정내용

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

코로나 19가 장기화 됨에 따라 많은 소상공인들이 영업에 어려움을 겪었습니다. 이를 해결하고자 국회는 상가건물임대차보호법 개정안을 통과시켰습니다. 앞으로 상가임대차 문제와 관련하여 큰 변화가 예상됩니다.

 

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지난 27일 부동산 114에서 분석한 데이터를 보면 서울의 상가 수는 1분기에는 39만 1499개였으나, 2분기에는 37만 321개로 1분기에 비해 2만 1178개가 감소한 것을 알 수 있습니다. 그만큼 코로나 19가 경제에 미치는 영향이 지대하다는 것을 느낄 수 있는데요. 이번에 개정된 상가임대차보호법의 주요 개정내용을 알아보고 추후 개정법률이 상가임대차 시장에 미칠 영향을 분석해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

이번 상가임대차보호법의 개정으로 인해 경영난으로 임대료를 낼 수 없었던 자영업자들이 계약해지의 위험에서 벗어날 수 있게 되었고, 나아가 경영악화를 이유로 임대인에게 임대료 인하를 요구할 수 있게 되었습니다.

 

● 6개월간 차임연체를 이유로 계약해지 불가

 

● 임차인의 감액청구권

 

국회는 개정된 상가임대차보호법을 공포일 즉시 시행되도록 하였는데요. 개정안이 시행됨으로써 가장 큰 변화가 예상되는 핵심 내용은 법 시행일로부터 6개월 동안은 차임을 연체하더라도 임대인이 차임연체를 이유로 계약 해지를 할 수 없다는 것입니다.

 

 

개정전 법률에 따르면, 3기(즉, 3개월)의 차임에 연체가 되면 임대인은 이를 이유로 상가임대차계약을 해지할 수가 있었습니다. 하지만 개정안이 시행된 이후 6개월 동안은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없게 되었는데요. 이는 개정안 시행전 이미 2기의 연체차임이 있더라도 마찬가지입니다. 따라서 이미 2기의 연체차임이 있다고 할지라도 임차인은 추가로 6개월이라는 기간동안 연체가 가능하게 되었습니다. 코로나 19와 같은 특수한 경제 위기 상황에서 임시적으로 자영업자들을 보호하고자 위와 같은 법률 개정이 있게 된 것으로 보입니다.

 

 

아울러 개정법률 시행일 이후 6개월 동안은 연체차임이 보증금을 초과하더라도 임대인은 상가임대차계약을 해지할 수 없다는 점도 주의할 부분입니다.

 

 

 

 

한편, 임차인은 경영난을 이유로 임대인에게 차임을 낮춰달라고 요구할 수 있습니다. 그렇다면 이와 같은 임차인의 감액요청을 임대인은 그대로 수용해야 하는 걸까요? 이번 상가임대차보호법은 임대인에게 임차인의 감액청구를 수용할 의무까지는 부과하고 있지 않습니다. 즉, 임대인은 임차인의 감액청구를 반드시 수용해야 하는 것은 아닙니다. 또한 감액 비율 역시 정해져 있지 않기에 임대인과 임차인은 상호 협의하여 차임을 감액할 수 있습니다.

 

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경영난을 이유로 상가 임대차 임대료를 감액한 뒤 추후 경영난이 해소되면 어떻게 될까요? 이와 같은 경우라면 임대인은 차임 증액한도비율인 5%에 구애됨이 없이 원래 임대료까지 증액을 할 수가 있습니다. 즉, 차임 증액한도비율인 5%가 적용되지 않는데요. 예를 들어 경영난을 이유로 임대료 20%를 감면하였다가, 경영난이 해소된 뒤에는 원래 임대료 대로 20%를 인상할 수 있습니다.

 

 

이번 상가임대차보호법이 시행되어 새로운 문제들을 겪을 수 있기에, 미리 주요 개정내용들을 숙지하시어 곤란한 상황에 빠지지 않도록 대비하시는게 좋겠습니다.