임대수익보장을 미끼로 분양, 주의하세요!

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

‘상가분양, 10년 임대수익보장!!’ 이런 광고 종종 보시죠? 상가 매입에 관심있으신 분들은 임대수익이 가장 중요한 요소인데 임대수익이 보장된다니 혹할 수밖에 없습니다. 그런데 뭔가 이상하지 않나요? 임대수익이 안정적으로 보장되는 상가라면 굳이 왜 팔까요? 누군가가 10년간 임대수익을 보장해준다면 차라리 직접 매입해서 10년간 임대수익을 얻는게 더 이익일 텐데 과연 수지타산이 맞을까요? 이에 대해 분양홍보관에서는 ‘초기에는 상권이 아직 형성되지 않아 분양받고 임대가 안 나가는게 부담될 수 있기 때문에 초기 몇 년간 임대수익을 보장해준다.’라며 마치 매우 진정성이 있는 것처럼, 이보다 더 좋은 조건이 없는 것처럼 부연설명까지 해줍니다.

 

 

주상복합건물이나 오피스텔을 신축해서 분양하면 주거용, 업무용인 부분에 비해서 근린생활, 판매시설 용도인 상가는 분양이 잘 이루어지지 않고 심지어 준공되어 입주가 이루어진 뒤에도 미분양분으로 남게 되는 경우가 많습니다. 특별히 입지 조건이 좋은 곳이 아니고서야 대부분 그렇습니다.

 

 

 

 

건축 시행 사업에서 시행사의 수익은 분양대금 자체입니다. 그렇기 때문에 미분양 부분은 당연히 시행사의 골칫거리입니다. 특히 규모가 작고 금융 여력이 없는 시행사라면 준공 전까지 어떻게든 미분양 상가분을 처리해야 합니다. 하지만 상가는 미분양이 많이 남아있을수록 팔기가 어렵습니다. 미분양분이 많을수록 그만큼 상권이 형성되리라 기대하기 어렵기 때문일 것입니다.

 

 

그렇다 보니 사람들에게 상가를 분양받도록 특단의 유인책을 동원하게 되는 것입니다. 다년간 임대수익을 보장해준다고 하고 계약서까지 작성해줍니다. 시행사가 보장해주는 경우도 있지만 보다 그럴싸한 ‘임대위탁관리전문회사’라는, 이름도 복잡한 회사를 내세워 임대수익이 보장되니 걱정말고 분양받아 안정적인 수입을 얻으라고 하죠. 노후가 보장된다고 합니다. 언뜻 계산해보면 분양대금에 임대보증금을 제외한 나머지는 대출을 받더라도 월세만 보장되면 대출 이자에 임대위탁관리전문회사의 수수료까지 제외하더라도 소소한 수익이 나올게 분명합니다. 자본금 하나 없이, 혹은 아주 작은 자본금으로도 월세 받는 재미가 쏠쏠할 듯 합니다.

 

 

 

 

그러나 생각처럼 월세가 안나오면 어떻게 하죠? 심지어 임대가 안나가면 어떻게 하나요? 임대수익을 보장해주기로 계약서까지 썼으니 아무 문제 없을까요? 계약서대로라면 문제가 없어야 하겠지만 전혀 그렇지 않습니다. ‘임대위탁관리전문회사’라는 곳은 처음 몇 개월은 임대수익을 정말로 줍니다. 그러다 곧 두손두발 다 들어버리죠. 대놓고 말합니다. ‘우리도 해보려 했는데 도저히 임대가 안나간다. 우리 회사도 적자가 심하다. 폐업하고 법인 청산할 계획이다.’라고 말이죠. 계약서를 써봤자 상대방이 망해버린들 아무 소용이 없게 됩니다. 망한 회사를 상대로 소송조차 할 실익도 없고요.

 

 

사실 이건 처음부터 짜여진 판일 가능성이 굉장히 큽니다. 아니 저는 단언컨대 거의 대부분이 분양사기라고 봅니다. 좀 전에 말씀드렸듯 시행사의 수익은 분양대금입니다. 이미 분양대금에서 공사대금, 분양대행사 수수료 등 제반 비용을 제외해도 시행사는 남는 장사입니다. 심지어 임대수익을 보장해주는 것처럼 해서 수분양자에게 지급해주는 몇 달치 임대수익을 제외해도 말이죠. 애초에 그것까지 다 계산해서 분양대금에 녹아들어가 있을 것입니다. 그렇다면 이건 분명히 분양사기입니다. 하지만 실제로 형사 고소하려면 녹록치 않습니다. 증거를 확보하기가 쉽지 않기 때문입니다.

 

 

하지만 가능성이 아주 없지는 않습니다. 만약 임대위탁관리전문회사라는 법인이 거의 분양 무렵에 설립되었고 그 대표자가 시행사와 가족 관계에 있다거나 밀접한 특수관계에 있는 경우, 그 대표자가 과거 다른 분양현장에서도 임대위탁관리전문회사를 설립했다가 폐업한 사실이 있는 경우에 해당된다면, 즉 처음부터 사실은 임대수익을 보장해줄 생각이 없었으면서 상가를 분양할 목적으로 속였다는 점을 드러낼 수 있는 정황이 있다면 형사 고소를 고려해볼만 합니다. 무엇보다 임대수익보장이라는 미끼에 속지 않으시길 바랍니다. 진정으로 임대수익을 보장해 줄 수 있을 만한 물건이라면 이를 미끼로 분양할 이유가 없습니다.