상가임대기간, 10년 넘어도 갱신할 수 있습니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

많은 분들이 상가의 경우 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대기간이 10년을 넘으면 더 이상 갱신할 수 없다고 알고 계십니다. 이제는 어느 정도 법률 상식처럼 자리잡은 것 같은데 사실 반은 맞고 반은 틀린 얘기입니다. 상가건물 임대차보호법은 2002. 11. 1. 최초 제정, 시행되면서부터 임차인에게 계약갱신청구권을 부여하였습니다. 다만 임차인에게 무한정 갱신을 요구할 수 있게 하면 임대인의 재산권 행사를 지나치게 제약하게 되므로 당시에는 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있도록 하였습니다. 그런데 2018. 10. 16. 상가임대차법을 갱신하면서 전체 임대차 기간을 10년으로 늘렸고, 부칙에서 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되도록 하였습니다.

 

현재 유지되고 있는 상가 임대차계약에서 구 상가임대차법에 따라 계약갱신청구권이 제약되는 전체 임대차 기간을 5년으로 보아야 하는 경우는 거의 없을 것입니다. 그렇다 하더라도 최초의 임대차기간부터 10년을 기산하므로 만약 2012년부터 유지된 계약이라면 이제는 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없을 것입니다.

 

 

그런데도 전체 임대기간이 10년이 넘으면 계약갱신을 요구할 수 없다는 말이 반은 틀렸다고 한 건 왜일까요? 바로 이 경우에도 묵시적 갱신은 가능하기 때문입니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 종료나 갱신 거절을 통지 하지 않으면 계약은 1년간 묵시적으로 갱신됩니다(상가임대차법 제10조 제4항). 이렇게 묵시적으로 갱신된 이상 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 없었다고 하더라도 이미 계약은 유지되는 것입니다.

 

 

물론 결국 그렇게 묵시적으로 갱신된 계약도 그 기간은 1년이 되기 때문에 임대인은 다시 1년 늘어난 기간의 만료전 6개월부터 1개월 사이에 계약 종료나 갱신 거절을 통지하고 계약을 종료시킬 수는 있습니다. 하지만 보통 많은 경우 임대인들은 이제 10년이 지나서 임차인이 더 이상 갱신요구를 할 수 없다고 믿고 원하는만큼 보증금을 높이는 등 새로운 조건으로 임대차계약을 체결하는 등 계약이 끝난다는 전제하에 이후 일정을 계획하곤 합니다. 그러다 1년을 다시 기다려야 한다면 돌연 계획에 큰 차질을 빚거나 심지어 금전적 손실을 감수해야 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

근 수임한 사건에서 이 부분이 주요 쟁점입니다.

 

 

원고는 피고의 임대차기간이 최초 계약부터 10년을 넘어 피고가 갱신요구를 할 수 없다고 하면서 피고에게 명도 소송을 제기하였습니다. 그런데 피고는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 생각하고 있었습니다. 원고로부터 계약 종료나 갱신 거절의 통지를 받지 못했기 때문입니다. 피고는 소송에서 갱신청구권 행사가 가능한지 여부와는 상관없이 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장합니다.

 

 

위 사건에서 법무법인 비츠로는 어느 쪽을 대리하였을까요? 그리고 소송의 결과는 어떻게 될까요? 아직 진행 중인 소송이므로 비밀입니다!^^ 결과가 나오면 그 때 밝히고 리뷰하도록 하겠습니다. 상가건 주택이건 임대차보호법에 따른 임대인과 임차인 권리의 충돌은 매번 어려운 문제를 야기합니다. 소송에서의 다툼도 치열합니다. 임대차분쟁, 부동산 전문 법무법인 비츠로에 문의하셔서 속시원한 해답을 얻으시기 바랍니다.