집합건물 관리단 구성, 관리인 선임시 주의할 점(1)

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

담당하고 있는 수도권 소재 1,500세대 가량 규모의 생활형숙박시설과 100개 호실 가량 규모의 상가건물에서 최근 거의 동시에 관리단 집회를 준비하게 되어 몇 달째 하루가 어떻게 지나가는지 모르겠네요. 1,500세대 생활형숙박시설에 비해 100개 호실 상가건물이 규모가 작다고 해서 관리단 집회 준비가 더 수월한건 결코 아닙니다.

 

 

집합건물법은 지난 10년간 꾸준히 다뤄온 주력 분야이면서도 매번 일할 때마다 새로운 이슈가 발생하고 그때마다 치밀한 검토를 통한 소송에서의 결과 예측이 필요합니다. 이를 게을리해서 관리단 집회를 준비하는 과정에서부터 첫 단추를 잘못 꿰면 결국 소송에서 공든 탑도 무너지게 마련입니다. 그래서 오늘은 집합건물 자치관리단 구성, 즉 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 준비하면서 반드시 주의해야 할 점을 정리해 보았습니다.

 

 

관리단 집회를 개최하고 결의하기까지 집합건물법에서 정한 절차와 방법을 철저하게 준수하여야만 합니다. 그런데 문제는 집합건물법에 허술한 부분, 입법이 부족한 부분이 꽤 많다는 겁니다. 그럼 이게 집합건물법에 위반되는지 괜찮은지 애매한 경우는 어떻게 해야할까요? 최대한 보수적으로, 엄격하게 해야만 합니다. 왜냐면 관리단 집회에서 결의까지 했다 해도 거의 대부분의 경우 시행사나 관리업체에서 순순히 관리권한을 넘겨주지 않기 때문입니다. 그러면 결국 소송을 통해 관리권한을 가져오는 수밖에 없는데, 소송은 시행사, 관리업체 등을 상대로 우리가 먼저 업무방해금지가처분을 제기하는 구조가 되지만, 현실은 상대방이 자치관리단 구성이 집합건물법에 위반된다는 점을 끊임없이 공격하고 우리가 적극적으로 적법하다는 점을 증명해야만 하는, 치열하게 방어해야만 하는 구조입니다. 우리가 상대방을 공격할만한 내용은 재판의 쟁점이 되지 않습니다.

 

 

 

1. 위임장? 서면결의서?

 

 

관리단 구성을 준비하면서 입주민들로부터 위임장이나 서면결의서를 받아야 합니다. 물론 집회 개최일에 직접 출석한 입주민들로부터 결의를 얻으면 좋겠지만 현실적으로 집합건물에서 관리단 집회에 직접 출석하는 입주민들은 지극히 소수이기 때문입니다.

 

 

위임장은 말 그대로 관리단 집회에서의 의결권 행사를 대신 맡기는 것이고, 서면결의서는 직접 의결권을 행사하지만 집회에 출석하지 않고 서면에 써서 행사하는 것입니다.

 

 

입주민들이 잘 알지도 못하는 수임인(대리인)에게 위임장을 작성해 주는 것을 꺼리는 경우도 많아 위임장은 받기 어려울 수도 있습니다. 해당 현장의 상황에 따라 입주민들로부터 위임장으로 받을지 서면결의서로 받을지를 잘 따져보고 결정해야 할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

2. 서류의 기재사항은 누락이나 오기가 없도록!

 

 

소송에서는 항상 위임장이나 서면결의서가 진정하게 작성된 것인지 문제됩니다. 위임장이건 서면결의서건 간에 작성명의인인 구분소유자의 성명과 서명 또는 날인, 생년월일, 연락처, 소유부분 등이 빠짐없이 기재되어야 하고, 작성일자도 되도록 누락되어서는 안되며, 해당 관리단집회 결의 안건도 구체적으로 기재되어야 합니다.

 

 

특히 해당 전유부분의 소유자가 여럿인 경우(공유인 경우) 공유자 전부 의결권을 행사해야 합니다. 따라서 위임장이나 서면결의서에도 해당 공유자의 인적사항이 전부 기재되어야 합니다. 한편 구분소유자가 다수의 전유부분을 소유한 경우도 많이 있으므로 되도록 소유부분(소유호실)도 빠짐없이 기재하도록 해야합니다.

 

 

일부 누락되거나 오기가 있는 부분을 함부로 권한 없이 정정할 경우, 향후 소송에서 전체 결의 관련 서류의 진정성을 의심받을 수 있습니다. 처음 징구할때부터 잘 받아야겠습니다.

 

 

3. 카톡, 문자, 팩스로 받은 서류는?

 

 

이 또한 하급심마다 판단이 다릅니다. 되도록 서류 원본을 받는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

 

4. 임차인은 서면결의서로 의결권 행사할 수 없다?

 

 

집합건물법에 따라 점유자도 관리인 선임에 관한 의결권을 행사할 수 있습니다. 그런데 이 경우 법에서는 점유자는 ‘관리단 집회에 참석하여’ 의결권을 행사할 수 있다고 정하고 있어서, 점유자는 집회에 직접 출석해서만 의결권을 행사할 수 있고 서면결의서로는 의결권을 행사할 수 없는지 문제됩니다.

 

 

이에 관한 대법원 판례는 아직 없고, 대부분의 하급심에서는 점유자가 서면에 의한 의결권 행사를 못한다고 볼 이유가 없다고 판단한 바 있습니다. 그런데 서울고등법원에서 관리단 집회를 실제 개최하지 않고 서면결의만으로 갈음한 사안에서 점유자의 서면결의서를 인정하지 않은 판결이 있었습니다. 최근 서울남부지방법원에서도 위 서울고등법원 판결을 직접 인용하지는 않았지만 비슷한 취지로 점유자의 서면결의서를 인정하지 않은 판결을 하였습니다.

 

 

저는 개인적으로 점유자의 의결권 행사를 반드시 직접 출석하는 경우로 제한할 이유가 없다고 봅니다. 대부분의 집합건물이 실거주자가 임차인으로 이루어져 있다는 점에서 더욱 그렇습니다. 어찌되었건 이 부분은 계속 첨예하게 다툼이 되는 부분이고 하급심 법원에 따라 보는 관점이 다를 수 있습니다. 그러므로 서면결의서는 최대한 구분소유자로부터 받고 점유자의 서면결의서는 리스크가 있다는 점을 감안해야 할 것입니다.

 

 

이렇게 결의 관련 서류 징구에 관해서만 다뤘는데도 끝없이 많습니다. 너무 길어졌으니 여기서 이만 줄이고 다음번에는 관리단 집회일 전까지, 혹은 집회에서 주의해야 할 점 위주로 정리해 보겠습니다.