자치관리단 언제 구성할 수 있나?

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

최근 한 의뢰인께서 집합건물 관리단 구성 관련해서 질의하신 사항이 있었습니다.

 

 

집합건물법 제24조 제1항에는 ‘구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.’라고 정하고 있는데,

또 제9조의3 제3항에서는 ‘분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 소집할 것을 구분소유자에게 통지하여야 한다.’라고 하고 있습니다. 

구분소유자 2분의 1 이상, 그러니까 아직 50프로 넘게 입주하지 않았으면 입주자가 10세대 이상이어도 관리단을 구성할 수 없는건가요?

 

 

 

집합건물법 제9조의3 제3항이 2020. 2. 4. 개정에서 처음 신설된지라, 저도 지금까지 이러한 내용의 질문은 처음이었습니다. 듣고 보니 헷갈릴수도 있겠다 싶기도 했습니다.

 

 

 

 

우선 이런 질의를 하시게 된 배경이 뭘까요?

 

 

아마도 집합건물의 분양자(시행사) 또는 그로부터 초기 관리업무를 위탁받은 관리업체에게 입주자들이 자치 관리단을 구성하겠다고 했더니 집합건물법 제9조의3 제3항을 이유(핑계)로 아직 관리단을 구성할 수 없다고 했을 것입니다. 그런데 재미있는 것은 의뢰인께서 소관청 담당 공무원으로부터도 같은 답변을 들었다는 것입니다. 그럼 소관청 담당 공무원 말이 맞는 걸까요? 아니면 담당 공무원도 잘 모르는 걸까요?

 

 

집합건물법 제9조의3 내용을 자세히 살펴보면, 이는 분양자(시행사)에게 관리의무를 부여하고 있는 규정입니다.

 

 

 

 

그러니까 제9조의3 제3항은 분양자가 준수하여야 할 관리의무의 일환으로서 최초 관리인 선임을 위한 관리단집회 의 소집 절차를 이행할 의무를 부여한 것입니다. 게다가 제4항에서 그럼에도 구분소유자들이 관리단 집회를 소집하지 않으면 분양자가 관리단집회를 소집해야 할 의무까지 부여하고 있는 것이죠.

 

 

해당 규정이 2020. 2. 4. 새로 신설된 이유, 바로 제가 숱하게 다뤘던 집합건물의 분양자(시행사)와 그로부터 관리업무를 위탁받은 관리업체가 입주민들의 자치 관리단 구성을 방해하는 경우가 너무도 많기 때문입니다.

 

 

그러니까 이는 입주자 2분의 1 이상이 이전등기를 하기 전에 관리인을 선임할 수 없게 하려고 제한하는 규정이 아니라, 적어도 2분의 1 이상 이전등기가 되면 분양자(시행사)가 (다른 핑계를 대면서 방해하지 말고) 관리인 선임 등을 위한 집회 소집 절차를 밟으라는 것입니다.

 

 

 

 

그런데 여전히 몇몇 집합건물 현장에서는 위 규정을 핑계로 삼아 아직 50%도 입주하지 않았다면서 관리단을 구성(관리인 선임)할 수 없다고 당당하게 제지하는 경우가 있다고 합니다. 잘못된 것이죠. 게다가 실제 입주가 50% 이상이 되어야 하는 것도 아닙니다. 집합건물법 제9조의3 제3항에서는 ‘소유권이전등기’라고 하고 있지 입주라고 하고 있지도 않습니다.

 

 

그러면 소관청 담당 공무원은 틀린걸까요? 네, 잘못 알고 있는 것이고 담당 공무원이라고 전부 법을 잘 알고 있는 것도 아닙니다. 담당 공무원이 언제나 옳다면 행정소송을 하게 되는 경우가 있을리 없겠죠? 공무원도 사람이고 또 해당 업무 경력이나 지식에 따라 실수하는 경우도 적지 않습니다.

 

 

그러고보면 참 분양자(시행사) 측도 대단하다는 생각이 듭니다. 아니 법이 본인들에게 의무를 부여한 규정을 가지고 이렇게 입주민들의 권리를 제한하는 식으로 포장해 내다니요. 정말 대단하다 하지 않을 수 없습니다.

 

 

아무래도 한 동안은 이를 핑계로 드는 경우가 많을 것 같습니다. 그러면 이 포스팅 내용처럼 당당하게 말씀하시고 자치 관리단을 구성해내새기 바랍니다.

 

 

집합건물 관련 분쟁을 다룬지 어느새 10년이 다 되갑니다. 자치 관리단 구성. 법무법인 비츠로를 통해 해결하시기 바랍니다.