상가임차인은 계약갱신 거절할 수 없다?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

오늘은 상가임대차에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

보통은 주택 임대차 관계에서 많은 분쟁이 발생하는 것은 몸소 느끼시거나 언론을 통해서 알고 있으실겁니다. 하지만 주택 못지않게 상가 임대차에서도 만만치 않은 분쟁들이 발생하고 있습니다.

 

 

주택임대차보호법에서 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위한다면, 상가건물임대차보호법은 임차인의 경제생활의 안정 즉 생계의 안정을 보장하기 위한 목적으로 제정되었습니다. 그래서인지 상가임대차법은 개정된 주택임대차법에서와 같은 임차인의 계약갱신청구권이 이미 법이 최초 제정되면서부터 있었습니다.

 

 

그런데 문제는 상가임대차법은 주택임대차법과는 달리 임차인의 갱신거절권 관련 규정이 없습니다. 잠깐 비교를 위해 주택임대차법을 살펴보면 제6조 제1항에서 임차인이던 임대인이던 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다고 하고 있습니다. 즉 반대로 주택 임대차 계약 만료 2개월 전까지 임차인은 계약의 갱신을 거절할 수 있다는 뜻이죠.

 

 

이처럼 주택임대차법 제6조 제1항과 같은 규정이 상가임대차법에는 없고 단지 계약갱신청구권에 관한 규정만 있는데 그럼 상가 임차인은 약정된 계약 기간에 종료하고 싶어도 강제로 계약을 갱신할 수 밖에 없다는 것일까요? 사실 이런 문제는 상가임대차법 제정 당시에 임차인의 계약갱신청구만 고려했지 반대로 임차인이 계약갱신을 거절하는 경우까지는 논의하지 못했기 때문에 생긴 것입니다. 상가 임대차에 있어서 임대인은 언제나 계약을 해지하고자 하고, 임차인은 계약을 유지하고자 한다는 틀에 박혀있었던 것이죠. 그런데 전세계적인 전염병 사태로 사회 경제적 상황이 많이 바뀌었습니다. 제대로 장사나 사업을 할 수 없게 되자 폐업하는 곳이 줄지었고 상권 곳곳에 공실이 넘쳐납니다. 임대인은 어떻게든 임차인을 구해보려하고 임차인들은 당장이라도 폐업하고 사업을 정리하는게 더 큰 손실을 줄이는 상황까지 처하게 된 것이죠.

 

 

실제로 이러한 문제로 소송이 불거져 법원이 판단한 사례가 있습니다. 그런데 여기서 법원은 상가임대차법에서는 임차인의 갱신거절권에 관한 규정이 없기 때문에 (임차인이 계약 종료 의사를 밝혔다 하더라도) 계약이 갱신되었다고 보아야하고, 다만 임차인의 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 그로부터 3개월이 경과한 때에 임대차가 종료되었다고 보아야 한다.‘라는 취지로 판단하였습니다.

 

 

 

 

이러한 법원 판단 부분만 보면, 상가 임차인은 계약갱신을 거절할 방법이 없는 것처럼 보입니다. 임차인을 보호해야할 상가임대차법이 계약갱신을 원하지 않는 경우에 있어서는 오히려 임대인에게만 키를 쥐게 해줘서 임차인에게 불리하게 작용하게 되는 걸까요? 그러나 법원의 판단 일부만을 보고 단정지을 것은 아닙니다. 사실 위 소송 사건의 사실관계를 자세히보아야 합니다. 위 소송 사건에서는 임대차 계약서에 임차인이 갱신을 거절할 경우 기간만료 3개월 전까지 임대인에게 서면으로 통지해야하고 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 된다고 따로 정했던 것이죠. 그렇다면 이러한 별도 약정을 하지 않은 경우에는 어떻게 보아야 할까요? 아직 이에 딱맞는 법원의 판단은 없습니다만, 제 사견으로 당초 계약시 달리 정한바가 없다면 임차인이 갱신거절의 의사를 분명하게 표현했음에도 불구하고 계약 갱신(묵시적)을 인정할 수는 없다고 보아야 할 것입니다. 물론 이 경우에도 그렇다면 임차인은 언제까지 갱신거절의사를 밝혀야 하는지의 문제가 남습니다. 이는 계약갱신청구권 행사 기간과의 균형상 만료전 1개월 전으로 보아야 하지 않을까 싶습니다.

 

 

하지만 무엇보다도 상가임대차법도 개정을 통해 주택임대차법과 마찬가지로 임차인의 갱신거절권에 관해서도 규정을 두어야 하는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법일 것입니다.