시행사(신탁사)지분이 50%에 달하는 경우 자치관리단 구성 문제

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 법무법인 비츠로 이찬승 대표변호사입니다.

 

 

신축 오피스텔이나 지식산업센터, 생활숙박시설 등 집합건물이 분양 완판되면 좋겠지만 미분양될 수도 있습니다. 특히 상가 등 근린생활시설 부분만 미분양되는 경우가 꽤 많습니다. 집합건물 준공(사용승인) 후 입주 때까지도 분양되지 않은 부분은 결국 건축 시행사 소유로 되거나 건축사업을 신탁 방식으로 한 경우 신탁사 명의로 남게 되는데, 이런 상황에서는 자치 관리단을 구성하기가 매우 어렵습니다.

 

 

집합건물의 입주자들이 자치 관리단을 구성하려면 전체 구분소유자의 50% 이상, 즉 과반의 동의(결의)가 필요합니다. 이는 구분소유자의 수로도 과반이어야 하고, 전유부분 면적으로도 과반이어야 합니다. 그래서 결국 시행사(신탁사)가 전체 면적대비 50% 가까이 미분양된 부분을 가지고 있다면 시행사(신탁사)의 동의를 얻지 못하는 이상 현실적으로 자치 관리단을 구성하기는 힘들다고 볼 수 밖에 없습니다. 시행사가 동의해줄리 없기 때문이죠.

 

 

 

 

실제로 자금적으로 여유가 있는 시행사의 경우 여러 이유가 있겠지만 입주 후 일정 기간 동안 상가 부분을 시행사가 가진 채로 분양하지 않고 직접 임대하기도 합니다. 그러면 합법적으로 자치 관리단 구성을 막을 수 있기 때문에 묘수가 아닐 수 없습니다. 만약 이러한 경우라면 입주자들의 자치 관리단 구성은 불가능하기만 할까요?

 

 

쉽지 않은 것만은 분명합니다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.

 

 

우선 ‘일부공용부분관리단’이라는걸 생각해볼 수 있겠습니다.

 

 

‘일부공용부분’이란 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분을 의미합니다. 아시다시피 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하고 따라서 각 구분소유자가 갖는 전유부분의 면적 비율에 따라 지분 형태로 공유되는 것이지만 경우에 따라 일부 구분소유자만 사용함이 분명한 부분이 있을 수도 있습니다.

 

 

예를들면 집합건물이 구조상 1층만 상가로 이루어져있고 2층부터는 주된 용도인 업무시설(오피스텔) 또는 공장(지산), 숙박시설(생숙) 등으로 되어 있는데, 1층 상가에서 사용하는 1층 부분과 2층 이상의 부분이 구조상 구분이 가능하고 이용상으로도 단절되어 있다면 일부공용부분으로서 상가와 주된 용도인 업무시설 등의 부분을 나누는게 가능할 수 있습니다.

 

 

 

 

그러한 상황에서 시행사(신탁사)가 상가 전체를 소유하고 있고 그 면적이 전체의 50% 정도가 된다면, 상가만 제외할 경우 주된 용도인 업무시설 등의 부분만을 일부공용부분으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다. 다만 이러한 일부공용부분 관리단의 경우, 집합건물법상 당연히 인정되는 전체 관리단의 경우와 달리 법률적으로 단체성이 인정되려면 관리규약이 제정되어야 할 것입니다. (전체 관리단의 경우 관리규약이 제정되지 않더라도 관리단의 존재 자체를 인정함에 문제될게 없습니다.)

 

 

결국 정리해보면, 시행사(신탁사)가 전체 전유부분 중 50%에 가까운 부분을 소유하고 있다 하더라도 그 부분이 상가 부분 등 특정(구분) 가능한 부분이라면, 그 부분만을 제외한 나머지를 일부공용부분으로 하여 관리단을 구성하는 것이 가능한데, 이 경우 단순히 일부공용부분 관리단의 관리인을 선임하기 위한 과반 결의만으로는 부족하고, 일부공용부분 관리단의 관리규약을 설정하기 위한 75%를 넘는 결의가 필요하다는 것입니다.

 

 

그러니까 만약 시행사 소유 부분이 50%를 넘는다면 전체 관리단 구성은 아예 불가능할 것이니 고민의 여지가 없겠으나, 전체 전유부분에서 시행사 소유 부분이 50%에 조금 못 미친다면 이를 제외한 나머지에서 거의 전원의 동의를 얻어 50% 넘기는게 가능할지, 아니면 시행사 소유 부분을 제외한 나머지에서 75% 넘게 동의를 얻는게 더 나을지 따져볼 필요가 있습니다.

 

 

일부공용부분 관리단을 구성하기란 생각처럼 쉽지는 않습니다. 그렇지만 일말의 가능성이라도 있다면 어떻게든 입주자들이 자치 관리 권한을 가져와야만 합니다. 일부공용부분 관리단 구성에 관해서는 일부공용부분을 구체적으로 특정하고, 관리규약(안)을 미리 작성해야 하는 등 사전에 치밀한 법률 검토와 전체 의결수 분석 등이 수반되어야 합니다.

 

 

이상 집합건물 자치 관리단 구성 법무법인 비츠로 이찬승 변호사 였습니다.