자치관리단! 주어진 기간은 단 3개월입니다.

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 대표변호사입니다.

 

 

오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 집합건물이 준공(사용승인)되면 건축 시행사는 분양자로서 선량한 관리자의 주의의무로서 건물을 관리하여야 합니다. 이는 집합건물법 제9조의3에서 명시하고 있는 의무입니다. 그런데 이러한 법적 의무를 오히려 마치 권한인 것처럼 악용하는 시행사들이 더러(사실 거의 대부분..) 있습니다.

 

 

과거에는 집합건물법 제9조의3 조항에서 분양자(시행사)는 전체 구분소유자의 1/2 이상이 소유권이전등기를 하고도 3개월 이내에 관리규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 않으면 분양자가 지체없이 관리단집회를 소집하여야 한다고 정하였습니다. 그런데 일반적으로 신축 건물에 입주한 뒤 3개월 안에 전체 구분소유자들이 합심하여 관리단집회를 소집한다는건 현실성이 떨어집니다. 아니 거의 불가능합니다.

 

 

 

 

그도 그러할 것이 최초 관리단집회를 소집하려면 전체 구분소유자의 1/5 이상의 소집동의(요구)가 있어야하고, 관리규약의 내용이나 초대 관리인을 누구로 할지까지 어느 정도 윤곽이 잡혀야 합니다. 게다가 집회소집통지 절차를 준수해야 하므로 집회소집통지서를 작성하여 적어도 집회 개최일 1주일 전에는 전체 전유부분에 발송해야하는데 그러한 집회소집통지서에는 집회의 구체적인 목적(안건), 결의 관련 서류 양식, 관리규약(안), 관리인 후보자의 이력, 집회소집동의자 명단 등이 빠짐없이 들어가야 합니다. 그 노력과 시간, 비용을 과연 누가 감당할까요? 무엇보다도 관리규약을 설정하려면 전체 구분소유자수와 전유면적의 3/4 이상의 결의를 얻어야 하는데 3개월이라는 짧은 기간 동안 이를 달성하기란 결코 쉽지 않습니다. 아니 거의 불가능합니다.

 

 

그런데 어딘가 이상하지 않나요? 구분소유자들의 집회 소집 기한인 3개월은 전체 구분소유자의 1/2 이상이 이전등기한 때부터 시작되는데 3개월 안에 전체 구분소유자의 3/4 이상의 결의를 목표로하는 관리규약 설정을 위한 집회를 소집해야 한다니요. 아직 아리송하신가요?

 

 

 

 

그러니까 이러한 집합건물의 규정대로라면 만약에 1/2 소유권이전등기 이후 3개월 동안 나머지(1/2) 중 절반(1/4)의 이전등기가 이루어지지 않으면 관리규약 설정은 아예 불가능하다는 겁니다. 설령 그 절반(1/4)의 이전등기가 가까스로 되더라도 전원(3/4=2/4+1/4)이 찬성해야 된다는건데.. 이건 거의가 아니라 완전히 불가능합니다. 그나마 초대 관리인 선임이야 과반을 충족하면 된다지만 사실 이 또한 실제로 해보면 불가능에 가깝습니다.

 

 

이처럼 다소, 아니 매우 현실성이 떨어지는 집합건물법 제9조의3 제3항 규정이 2020년 2월 4일에 개정되었는데 황당한건 마찬가지로 ‘3개월’이라는 기한을 그대로 두고 있다는 것입니다. 다만 분양자가 먼저 전체 구분소유자에게 관리단집회를 소집하라는 통지를 해야하고, 그럼에도 구분소유자들이 그 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 않으면 분양자가 지체없이 관리단집회를 소집하도록 개정하였습니다. 그나마 최초 관리단집회 소집의 우선권을 구분소유자들에게 부여했다는 점에서는 의미가 있기는 하지만, 왜 또 ‘3개월’의 기한을 두었는지 저로선 이해하기 어렵습니다. 제가 실제로 수 많은 집합건물의 자치 관리단 구성을 자문하고 집회를 준비해본 바로는 3개월은 턱도 없이 짧은 기간입니다. 적어도 6개월 정도는 되어야 하고 이 또한 일률적으로 기간을 정할 것이 아니라 집합건물의 규모(전유부분 세대수 등)에 따라 달리 정할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

어쨌건 규정이 저러하다보니 이를 악용하는 시행사(분양자)들의 꼼수가 난무합니다. 예를 들면 집합건물 건축 시행사는 건물 준공 후 입주지정기간을 두고 그 기간 동안 구분소유자들에게 전유부분을 인도하고(키불출) 입주관련물품을 제공하면서 입주확인서라던가 입주자카드, 차량소유명부 등 각종 서류를 작성받는데 여기에 편승해서 관리규약동의서, 관리인선임결의서를 끼워넣어 구분소유자들로부터 작성, 날인을 받는 경우가 비일비재했습니다. 대부분의 구분소유자들은 설레기도 하고 이것저것 작성하느라 정신없는 와중에 별다른 의심없이 기계적으로 서명하게 되고, 심지어 작성을 거부하면 입주할 수 없다고 으름장을 놓기까지 하니 시행사 멋대로 관리규약과 관리인 후보자를 정해두고도 결의서를 받기가 쉽습니다. 그러다 3개월이 지나고 나면 드디어 시행사는 본색을 드러냅니다. 관리단집회를 개최하고는 미리 받아둔 관리규약동의서, 관리인선임결의서로 가결을 선포해버리는 것이죠.

 

 

이러한 시행사나 관리업체의 횡포가 문제되자 집합건물법 제9조의3을 일부 개정하여 최초 관리단집회 소집의 우선권을 구분소유자들에게 주기는 했습니다. 하지만 그렇다해도 시행사의 꼼수부리기는 가능합니다. 왜냐면 단지 시행사는 구분소유자들에게 ‘집회소집하세요.’라고 통지만 하면 어차피 과거 집합건물법에서와 똑같은 조건으로 돌아갈 수 있기 때문입니다. 좀 전에 언급했다시피 어차피 3개월은 구분소유자들이 합심하여 관리단집회를 소집하기에 턱없이 부족한 기간입니다. (이렇게 쓰면서 혹여나 제 의도와 달리 이를 본 시행사 측에서 ‘유레카!’를 외치지 않을까 우려되기도 합니다.)

 

 

단언컨대 집합건물법은 여전히 많이 부족한 법입니다. 2020년에 개정되었음에도 여전히 집합건물 관리 현실에서 발생하는 불합리한 꼼수들을 막기에는 부족합니다. 게다가 지나치게 가중된 요건으로 구분소유자들이 자치적으로 내부 규칙(관리규약)을 바꾸기도 쉽지 않습니다. 그렇다보니 최초 관리규약에서 관리위원회 결의로 정한 세칙 등에 위임하도록 정하지 않으면 힘들게 제정한 관리규약은 더 이상 개정하지도 못하게 되어 사문화(死文化)되어 버리는 경우가 대부분입니다. 이렇건 저렇건 악법도 법이니 구분소유자들 스스로 집합건물의 관리권한을 수호하는 수밖에 없습니다. 그러러면 어떻게 해야 할까요? 가능하다면 집합건물의 입주가 시작되기 전에 미리 구분소유자들의 커뮤니티를 형성하여 규합하여야 합니다. 네이버 카페나 단체카카오톡 등을 통해서 말이죠. 그리고 미리미리 자치 관리단 구성을 준비해야 합니다. 입주 전부터 차근차근 준비한다면 ‘3개월’의 모래시계에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

집합건물 자치 관리단 구성 A to Z 법무법인 비츠로 입니다.

 

 

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