관리단집회에서 임시의장 선임해도 괜찮을까?

 

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

집합건물의 관리단 집회에서 관리인이 의장이 됩니다. 관리인이 구분소유자들의 대표자이고 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체이니 당연합니다. 집합건물법에서도 그렇게 정하고 있습니다.

 

 

그런데 관리인이 없는 경우가 있습니다. 집합건물 준공, 입주 후 초대 관리인을 선임하기 위한 관리단 집회가 그렇습니다. 또한 관리인이 법에서 정한 2년의 임기가 만료되었거나 사임한 경우도 있을 수 있습니다. 이렇듯 관리인이 부재한 상황에서 관리단 집회를 통해 관리인을 선임해야한다면 의장을 누가 맡아야 할지 문제됩니다.

 

 

 

 

집회의 의장이야 누가 맡건 별 문제가 아닐거라 생각할 수도 있지만, 실제 관리단 집회에서는 의장직을 두고 첨예한 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 의장은 말 그대로 집회의 의사를 진행하고 결의 안건의 의결수를 집계하여 의결 여부를 결정합니다. 집회 결의를 반대하는 측에서는 의장의 의사진행 자체에 태클을 걸수도 있고 의장을 신뢰하지 못하여 반발하기 일쑤입니다.

 

 

집합건물법은 관리인이 없는 경우를 대비하여 의장은 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 맡거나 관리단 집회에서 결의로 임시의장을 선임할 수 있도록 정하고 있습니다. 그런데 실제로는 연장자가 의장을 맡기 어려울 수 있습니다. 의장이 법률 전문가 수준까지는 아니더라도 어느 정도 관리단 집회 및 결의에 관한 식견이 있어야 하는데 연장자라 하더라도 의장 수행 능력이 보장되는 것은 아니기 때문입니다.

 

 

 

 

사족을 더하자면, 집합건물법상 관리단은 비법인 사단의 성격을 갖는데 대표적인 비법인 사단으로 종중이 있습니다. 혈족 단체인 종중의 회의에서는 연장자가 임시의장을 맡는 것이 일반적인데 종래 집합건물법에서 이러한 점을 차용한게 아닌가 싶습니다. 하지만 관리단의 집회는 관리단 운영의 전문성과 식견이 필요하다는 점에서 단지 연장자라는 이유로 의장을 맡도록 규정한 것은 조금 부적절하지 않나 싶습니다.

 

 

 

 

다음으로 관리단 집회에서의 결의로 임시의장을 선임할 수 있습니다. 가장 합리적이고 적절한 방법이라 하겠습니다. 그런데 문제는 이러한 임시의장 선임 결의의 의결정족수를 어떻게 보느냐입니다. 집합건물법은 관리단 집회에서의 결의방법은 원칙적으로 전체 구분소유자의 과반 결의에 의하도록 하고 있습니다. 따라서 임시의장 선임 결의 또한 법 규정에만 따르자면 전체 구분소유자의 과반이 찬성하여야 합니다. 그런데 이는 현실적으로 맞지 않는 측면이 큽니다.

 

 

누차 말씀드렸지만, 집합건물 관리단 집회에서 전체 구분소유자의 과반 결의를 얻기란 결코 쉬운 일이 아닙니다. 그런데 관리인이 없기 때문에 새로운 관리인을 선임하기 위한 관리단 집회를 하는데 임시의장을 선임하는 결의 또한 전체 구분소유자의 과반을 얻어야 한다? 실상 임시의장조차 선임하지 못해 집회를 진행하지 못하게 되는 경우가 다반사일 것입니다.

 

 

 

 

이러한 현실적인 문제를 고려하여서인지 법원은 꼭 전체 구분소유자의 과반이 아니더라도 집회에 출석한 구분소유자들 중 과반이 찬성한 임시의장 선임은 위법하지 않다고 보고 있습니다. 아쉬운 점은 구체적인 논거가 드러난 판결은 아직 보이지 않습니다.

 

 

집합건물법은 실무 관점에서 보면 다소 부족하거나 적절치 않은 규정들이 적지 않습니다. 사견으로는 임시의장 선임 관련하여 애초에 관리인이 없는 경우 관리단 집회 소집에 구분소유자 1/5 이상의 동의를 얻어야 하는데 이때 임시의장을 결정하도록 명문 규정을 두면 좋을 것 같습니다. 관리인이 없는 경우 집회 소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자들이 집회 소집권자가 되는데, 이러한 집회 소집권자들이 의장을 결정하는 것이 바람직하고 그렇게 할 경우 임시의장 선임에 추가적인 의결정족수 부담도 없을 것입니다.