건물인도, 철거소송에서 가장 중요한 것은?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

민사 재판에서 가장 많이 제기되는 소송이 뭘까요? 바로 오늘 주제로 다룰 건물인도 및 철거 소송입니다. 아무래도 건물인도 소송이 철거를 구하는 소송보다 월등히 많을 것입니다. 건물의 인도를 구하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다만, 대표적으로는 임대차 기간이 만료되었음에도 나가지 않고 버티는 임차인(점유자)을 상대로 명도(인도)를 구하는 사건일 것입니다다.

 

 

 

 

임차인에 대한 건물 인도 소송에 있어서 관건은 뭐니 뭐니 해도 속도입니다. 물론 임대차 계약의 종료 여부에 관하여 다툼이 있는 경우, 예컨대 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 또는 적법한 계약갱신거절 통지가 제때 도달하였는지, 아니면 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있는지 등에 다툼의 여지가 있다면 재판이 꽤나 길어질 수 있습니다.

 

 

그러나 임대차 계약의 종료 여부에 관해 다툼의 여지가 없는 경우도 있습니다. 대표적으로 임차인이 이미 수 차례 차임(월세)을 연체하였다거나, 계약 만료전 분명하게 갱신 의사가 없음을 통보하였고 임차인이 갱신청구권도 이미 다 사용한 경우입니다. 이러한 경우라면 사실상 임차인이 그저 버티기에 들어간 경우이기 때문에 임대인 입장에서는 최대한 빨리 건물인도에 관한 승소 판결을 받고 집행하는 수밖에 없습니다.

 

 

 

 

건물 인도가 늦어질수록 그 기간 동안 임대인은 임대 수익을 얻지 못하게 되고, 이는 단지 수익을 얻지 못하는 정도의 위험이 아니라 임대인도 대부분 대출 등 금융비용이 발생하므로 직접적인 손실이 발생하게 됩니다. 물론 계약 종료 이후에도 무단으로 점유하고 있는 임차인에게 부당이득으로서 차임(월세)에 상당하는 금액을 청구할 수는 있지만, 사실상 재정 상태가 파탄난 것과 다름없어 버티고 있는 임차인에게 부당이득 승소 판결을 받는다 한들 실제로 집행을 통해 돈을 받아내긴 어려울 것입니다.

 

 

 

 

이런 점들을 고려해서 현명한 소유자들은 장래 임대차계약 종료시에 임차인이 제때 나가지 않을 것으로 보이면 미리부터 건물인도 소송을 준비합니다. 이는 단순히 유비무환의 측면에서 필요한 것이 아니라 재판 절차 진행에 소요되는 시간을 고려하면 필수적입니다. 법원에 건물인도 소장을 접수하고 상대방인 임차인에게 송달되기까지도 1~2주 가까이 기간이 소요됩니다. 만약 상대방인 임차인이 영악해서 고의로 송달을 피한다면 1달 가까이 지체될 수도 있습니다.

 

 

그렇기 때문에 건물인도 소송은 필히 실제로 인도를 구해야되는 시점(계약종료일)보다 미리 준비하여 소장을 접수해 둘 필요가 있습니다. 어차피 소장이 상대방에게 송달되고 나서 변론기일이 잡히기까지 1달~2달이 걸릴텐데, 그 동안 계약종료일이 도래할게 뻔하기 때문이죠. 혹자는 건물인도 소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 필수적으로 해야한다는 점을 강조하기도 하지만, 사실 이는 일반인분들이 크게 신경써야할 부분은 아닙니다. 변호사를 통해 건물인도 소송을 미리부터 맡기고 준비한다면 그 부분은 변호사가 당연히 알아서 병행 처리할 부분이죠. 모쪼록 소송을 통해야만 건물 소유자로서의 권리를 회수할 수 있을 것으로 보인다면 최소 1달 전에는 미리 소송을 준비하시기를 당부드립니다.