이천민사변호사, 명도소송 언제하는 걸까요?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다.

 

 

내 것을 내 마음대로 사용하지 못하고 있다면 얼마나 답답할까요? 단순하게 본인의 색연필 하나를 누군가에게 빌려줬다고 하면 빌린 상대방이 색연필을 사용한 후 다시 본 주인에게 돌려주는 것이 상식이지요. 하지만 빌려가고는 감감무소식으로 되갚는 경우가 있습니다. 선량한 마음으로 빌려주고는 돌려받지 못해 ‘내 것을 내 마음대로 사용하지 못하는 지경’에 이르게 된 것이지요.


이는 단순하게 학생들의 필기구의 문제만이 아닙니다. 부동산에서도 이러한 경우가 생기지요. 심지어 상당히 빈번하게 발생하고 있습니다. 본인의 부동산도 아니면서 불법으로 점유를 하고 있는 것이지요. 물론 극단적으로 전혀 모르는 사람이 본인의 소유 집에 들어가 사는 경우도 있지만 사실, 대체적으로는 임대차계약이 만료됐음에도 불구하고 집을 점유하고 있는 사람들 때문에 소송으로까지 가는 경우가 훨씬 많습니다.

 

임대차계약이란 임대인은 임차인에게 물건을 사용하게 하고 임차인은 이에 대해 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 말하지요. 부동산 월세 임대차계약을 맺었다면 임대인은 해당 부동산을 임차인에게 넘겨주고 임차인은 보증금을 지급하고 합의된 월세를 매달 약속한 날짜에 임대인에게 지급해야 합니다.

 

그러나 계약 기간은 아직 남았으나 세입자가 계속적으로 월세를 지급하지 않는 경우가 있습니다. 이럴 때 집주인은 보증금에서 월세를 제하는 방식으로 하는 경우도 있지만 나중에는 남아있는 보증금마저 없다면 집주인은 결단을 내릴 수 밖에 없지요. 계약을 해지하는 수 밖에 없습니다. 이와 같은 상황에서의 계약해제는 주택일 경우는 2기, 상가일 경우 3기 차임액 연체시에 임대차계약 해지가 가능합니다. 합법적으로 해지 통보를 한 이후에도 세입자가 집을 점유하고 퇴거하지 않는다면 집주인은 오늘의 주제인 명도소송을 제기할 수 있습니다.

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명도소송은 위와 같은 상황에서 목적물을 인도받기 위해 하는 소송을 말합니다. 또한 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우에도 제기할 수 있지요. 

 

소송을 거쳐 승소를 하게 된다면 승소를 통해 얻은 집행권원으로 강제집행을 하여 불법점유자를 퇴거시킬 수 있습니다. 따라서 승소를 할 수 있도록 사실을 확실하게 입증할 수 있는 증거자료들을 빠짐없이 준비하는 것이 중요합니다.

 

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여기서 한 가지 더 말씀드리자면, 소송전 혹은 소송을 진행함과 동시에 부동산 점유이전금지 가처분을 신청하시는 것이 좋습니다. 소송은 당사자에게만 효력이 미친다는 것을 잘 알고 계실텐데요. 문제는 소송 중에 불법점유자가 제3자에게 점유를 이전해 버리면 소송에서 원고가 승소를 한다고 해도 점유자가 바뀌었기 때문에 무용지물이 되는데요. 따라서 불법점유자가 점유 이전을 하지 못하도록 막아 원고가 또 다른 손해를 입지 않도록 하는 것이지요. 

 

그렇다면 이제 이천민사변호사 법무법인 비츠로의 성공사례로 알아봅시다.

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원고와 의뢰인은 (가)건물 A동에 대하여 부동산 임대차계약을 체결하였습니다.

 

원고는 의뢰인과 임대차계약을 맺을 당시, 임대사업자가 아니었으나 계약을 맺고 며칠이 지난 후 원고는 임대사업자 등록을 하였습니다. 원고는 임대사업자 등록을 한 이후 의뢰인에게 최초의 임대료를 정하는 계약에 해당한다며 임대료를 자율적으로 정할 수 있다고 주장하였고 임대차 보증금을 약 5억 가까이 증액을 요구하였습니다. 이에 의뢰인은 5%범위 내에 보증금을 증액해야 한다고 주장하였지만 원고는 의뢰인이 협의 의무를 위반하였다고 주장하였습니다. 나아가 원고는 의뢰인의 계약갱신요구를 거절하고 부동산 인도를 청구한다며 건물 인도 청구소송을 제기하였지요. 의뢰인은 이를 확실하게 대응하기 위하여 이천민사변호사 법무법인 비츠로를 찾아오셨습니다.

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이천민사변호사 법무법인 비츠로는 원고가 의뢰인과의 계약 체결 당시에는 (가)건물이 임대사업자가 등록한 장기임대주택이라고 의뢰인을 속인 점, 계약을 체결한 이후 임대사업자로 등록하여 보증금을 증액하려고 하였다는 점을 설명하였습니다.

 

또한 설령, 원고의 주장이 전부 맞다고 하더라도 의뢰인의 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사가 배제되는 것은 아니기 때문에 부동산 인도 청구는 이유가 없다는 점을 설명하였습니다. 결국 해당 사건은 조정으로 원만하게 마무리가 되었습니다. 

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이와 관련된 문제로 속앓이하고 계신가요? 지금 바로 법률전문가의 도움을 받아보세요. 법률에 대해서 정확히 알지 못하는 일반인이 문제를 해결하려는 것보다 전문의 도움으로 신속하게 문제를 해결하는 것이 현명한 방법입니다.

 

저희 이천민사변호사 법무법인 비츠로는 의뢰인과의 심도있는 상담으로 문제를 정확하게 판단하여 해결 방안을 모색해 드리고 있습니다. 주저하지 마시고 지금 바로 법무법인 비츠로와 해결해 보시기 바랍니다.