전세사기 절대 당하지 않는 법

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

주택 소유자가 전세 보증금을 작정하고 떼먹으려는 사기 행각은 예전부터 끊이지 않는 문제였습니다. 최근 이러한 사기가 더욱 기승을 부리는 것은 아파트를 중심으로 주택 가격이 많이 오른 탓에 범죄 수익도 더 커졌기 때문 아닌가 싶습니다.

 

 

사기 수법은 대체로 임대차계약(전세계약)을 체결하고 임차인으로부터 보증금을 받은 다음 임차인이 대항력을 갖추기 전에 그 주택을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받는 식입니다. 금융기관은 주택을 담보로 대출을 해주려면 대출 심사를 하는데 만약 해당 주택에 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 그 임대차보증금(전세금) 만큼을 주택의 담보가치에서 제외하고 대출한도를 결정합니다. 그런데 금융기관 입장에서 대항력을 갖춘 임차인이 확인되지 않는 상황에서는 해당 주택 시세만큼 통째로 담보가치를 산정하여 그만큼의 대출을 해줘도 문제될 게 없습니다.

 

 

 

 

사기꾼은 임차인한테서 받는 임차보증금을 사기 범죄의 수익으로 노리는 것입니다. 결국 임차인의 대항력이 발생하는 시점이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 다음날 0시부터인데, 그 틈에 금융기관의 근저당권이 설정될 수 있기 때문에 이러한 사기 범죄가 가능한 것입니다. 사실 금융기관도 선의의 제3자이기 때문에 금융기관을 탓 할 이유는 없는 노릇입니다.

 

 

그러면 임차인(세입자)이 이러한 사기를 피할 방법은 없는걸까요? 몇 가지 묘안이 있습니다.

 

 

첫 번째로는 당연하게도 등기부를 수시로 확인해야 합니다. 특히 실제로 돈이 지급되기 전에는 꼭 확인해봐야 합니다. 그런데도 아직도 많은분들이 부동산 거래를 하면서 직접 등기부를 확인 한 번 안하시는 경우가 많습니다. 물론 부동산 중개인이 있다면 중개인 알아서 확인해주기는 합니다만 중개인이 있으니 사기당할 걱정 없다고 생각하면 큰 오산입니다.

 

 

 

 

두 번째, 계약상 주택 소유자의 주택 인도의무를 선이행 의무로 하는 것입니다. 현실적으로 전세보증금 사기를 막을 수 있는 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다. 통상 부동산 임대차계약에서는 소유자의 주택 인도의무와 임차인(세입자)의 임대차보증금(전세금) 잔금 지급 의무를 동시이행관계로 합니다. 하지만 앞서 본 것처럼 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 해서 즉시 대항력이 발생하는 것이 아니기 때문에 이러한 사기 범죄와 피해가 발생하는 것이죠. 그러면 임차인이 주택 인도와 전입신고(확정일자)를 먼저 받고 그 다음에 임대차보증금(전세금)을 지급하는 것으로 하면 법적으로 대항력이 발생하는 시점과 임대차보증금 지급시기 사이에 발생할 수 있는 사기 범죄를 막을 수 있습니다. 더도 말고 덜도 말고 딱 하루 차이만 둬도 됩니다.

 

 

이러한 임차인의 요구를 임대인인 소유자 입장에서 들어주는게 크게 무리도 아닙니다. 임대인이 주택 인도의무를 먼저 이행했다가 임차인으로부터 설령 임대차보증금 전액을 못받는 사태가 생긴다면 계약을 해제하고 다시 임차인을 내보내면 그만입니다. 반면 임차인은 대항력 발생 시점 이전에 이미 지급해버린 임대차보증금을 찾아올 길이 없습니다. 작정한 사기 범죄라면 더욱 그렇구요.

 

 

 

 

세 번째로 임대차보증금(전세금) 중 계약금, 중도금 비중을 최소화하고 잔금을 전체 임대차보증금의 대부분으로 해서 대항력이 갖춰진게 확실한 이후에 대부분의 임대차보증금을 지급하도록 해야 합니다. 앞서 본 첫 번째 등기부 확인, 두 번째 주택인도의무 선이행까지 다 해냈다 하더라도 대항력이 갖춰지기 전에 이미 먼저 지급한 계약금(+중도금)이 거액이라면 다 무용지물입니다.

 

 

오늘 가장 강조하고 싶은 부분은 임차인의 사기 방지 대책 중 바로 두 번째, 주택인도의무를 선이행으로 해서 대항력이 발생하는 시점과 임대차보증금이 지급되는 시점을 일치시키자는 것입니다. 저는 실제로 전세사기를 당하게 될 것을 우려하는 임차인분들에게 이 방법을 강력하게 권해드립니다. 개인적으로는 이러한 방식의 전세계약이 좀 더 대중화가 되어 관례처럼 되었으면 합니다. 입법적으로 해결되지 않는 한 말이죠. 언젠가는 부동산 중개인들로부터 “요샌 전세 사기가 많아서 다 이렇게 해요.”라는 말이 들렸으면 좋겠습니다.