집합건물을 신탁하면 구분소유자의 권리는 어떻게 될까

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

과거에는 일반 개인이 부동산 신탁을 고려하는 경우는 보기 드물고, 대부분 부동산 개발 시행사업을 하려는 업체들이 신탁을 활용할 뿐이었습니다. 그런데 최근에는 일반 개인도 다양한 이유로 단순 주택 1채를 신탁하는 경우도 많습니다.

 

 

부동산 신탁을 하는 최대 장점은 뭐니뭐니해도 해당 부동산을 집행 재산으로부터 분리시킬 수 있다는 것입니다. 즉 만약 채권자A가 채무자B에 대한 채권을 회수하고자 강제집행을 하더라도 채무자B가 그 소유의 부동산을 신탁회사에 신탁해 두었다면 그 부동산에는 강제집행을 할 수가 없는게 원칙입니다. 대외적으로 채무자B 소유의 부동산은 B의 것이 아니라 엄연히 신탁회사 소유가 되는 것입니다.

 

 

 

 

그런데 이러한 신탁 관계로 인해서 집합건물 구분소유자의 의결권 행사도 영향을 받게 됩니다. 집합건물의 구분소유자는 전체 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단의 일원으로서 의결권을 행사할 수 있는데, 만약 어떤 전유부분이 신탁되어 있다면 의결권을 행사할 수 있는 구분소유자는 신탁사일까요? 대외적으로 구분소유권은 엄연히 신탁사에게 있다고 보아야 한다고 했으니 그럴 것도 같은데, 사실 신탁사는 해당 집합건물의 관리에 따른 이해관계가 별로 없고 관심도 없습니다. 현실적으로는 신탁했다 하더라도 본래 구분소유자가 의결권을 행사하는게 적절하다고 보입니다. 그러나 정답은..

 

 

그렇습니다. 예상하셨겠지만 신탁사가 의결권을 행사할 수 있고 신탁하기 전 구분소유자가 의결권을 행사했다 하더라도 유효한 것으로 인정받기 어렵습니다. 만약에 신탁계약에 따른 신탁원부상 구분소유자로서의 관리단 집회에서의 의결권 행사를 위탁자가 행사하도록 정하였다면 모르겠으나, 사실 이러한 경우는 저도 아직 본 적이 없습니다. 물론 본래 구분소유자(위탁자)가 신탁사로부터 위임을 받아 의결권을 행사하는 것은 얼마든지 가능합니다.

 

 

 

 

집합건물 관리단 구성 자문을 하다보면, 생각보다 신탁관계로 인해서 유효한 의결권 행사로 인정받지 못하는 의결서류가 많이 발견됩니다. 기껏 서면결의서를 받았는데 나중에 집계해보니 해당 전유부분이 집회일 이전에 이미 신탁되어 있는 경우가 왕왕있습니다. 이러한 경우 해당 서면결의서를 살릴 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 만약 본래 구분소유자(위탁자)가 신탁을 해두기는 했으나 실거주하고 있다면 점유자로서의 의결권 행사로 주장해볼 수 있을 것입니다. 갈수록 집합건물의 규모가 커지는 만큼 관리단의 분쟁도 다각화되고, 그만큼 구분소유자의 의결권도 중요한 비중을 차지합니다. 이제는 신탁회사에서 마련하는 신탁계약상 해당 부동산이 집합건물이라면 구분소유자로서의 의결권 행사만큼은 현실에 맞게끔 본래 구분소유자가 할 수 있도록 검토해보아야 하지 않을까 싶습니다.