관리소장은 관리인이 아닙니다. (ft. 관리인은 누가 될 수 있을까)

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

관리단 구성에 관해서 상담해드리다보면 간혹 의뢰인분들 중 관리소장(관리사무소장)을 관리인으로 생각하시는 분들이 계십니다. 관리사무소의 총괄 책임자가 관리소장이다보니 아무래도 그렇게 생각하실 수도 있습니다. 심지어 집합건물 관리에 관한 소송을 제기하면서 상대방 피고를 관리소장으로 삼는 경우도 있더라구요. 허나 그렇게 하면 명백하게 피고를 잘못 지정한 것입니다.

 

 

관리소장은 어떠한 법률적 지위에 해당한다기 보다는 단순 직책에 불과합니다. 통상의 아파트나 집합건물에서는 관리업무를 전문업체에 위탁하는 경우가 많은데, 이 경우 관리소장은 위탁관리업체 소속 근로자인 경우가 많습니다.

 

 

 

 

관리인은 잘 아시다시피 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체인 관리단의 대표자입니다. 즉 구분소유자들의 대표자인 것이죠. 이러한 구분소유자들의 대표자는 관리단 집회에서 과반 결의를 얻어 선임합니다.

 

 

즉 구분소유자들의 단체인 관리단이 집합건물의 관리주체이고 그 관리주체의 업무를 수행하는 곳이 관리사무소인 것이고, 관리소장은 관리단의 지시, 감독 하에 수행하는 관리업무의 총괄 책임자인 것입니다. 그러니까 말하자면 관리인이 관리소장에 대한 결재권자입니다.

 

 

 

 

집합건물이 준공되어 수분양자들이 입주하게 되면 건축 시행사(분양자)가 초기에 관리업무를 수행하게 되는데 이러한 분양자의 관리업무는 구분소유자들이 관리인을 선임함으로서 관리단을 실질적으로 구성하게 되면 종료됩니다. 하지만 여러 이유로 시행사(분양자)가 관리 권한을 쥐고 구분소유자들에게 넘겨주지 않으려 하는 문제를 수차례 다뤄왔습니다.

 

 

시행사(분양자)가 관리 권한을 주지 않고자 취하는 행태는 다양한데, 심지어 시행사(분양자)가 임의로 관리인을 선임해버리는 경우도 있습니다. 물론 법적 절차를 준수한 것처럼 빙자해서 말이죠. 이러한 경우를 보면 대부분 관리소장을 관리인으로 하려고 합니다. 관리소장은 위탁관리업체 소속 근로자이고, 초기 위탁관리업체는 시행사(분양자)가 지정한 업체입니다. 즉 관리소장은 시행사(분양자) 측의 입장을 대변할 수 밖에 없고 관리사무소에 상주하면서 관리업무에 관해서도 잘 알고 있으니 시행사(분양자) 입장에서는 금상첨화입니다.

 

 

이렇듯 시행사(분양자)에서 관리소장을 관리인으로 선임하는게 가능한 이유는 집합건물법상 관리인은 구분소유자가 아니어도 되기 때문입니다.

 

 

 

 

개인적으로 이는 입법적으로 문제가 있고 이제는 개정되어야 할 필요가 있다고 봅니다. 앞서 강조했듯, 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 단체입니다. 어떤 단체의 구성원은 법적 지위(소유자)가 정해져 있는데 그러한 법적 지위(소유자)가 없는 자가 대표가 된다는 것이 과연 맞을까요? 마치 학급 반장 선거를 하는데 다른 학년, 다른 반 친구가 반장이 될 수 있다는 것과 다를바 없습니다.

 

 

과거 한 때 관리 권한의 중요성을 잘 알지 못하던 시기에는 구분소유자 중 누구 하나 관리인으로 나서는 사람이 없는 경우가 많았으니 구분소유자가 아닌 관리소장이라도 관리인으로 앉혀둘 필요가 있었을 수 있습니다. 그러나 오늘날 집합건물의 구분소유자, 입주민들의 권리 의식, 법률적 지식의 정도는 예전과는 다릅니다. 이러한 상황에서 구분소유자가 아니어도 관리인이 될 수 있다는 집합건물법의 규정은 오히려 시행사(분양자)나 흔히 말하는 ‘집합건물(오피스) 헌터’들이 관리 권한을 장악하는데 악용 수단으로 쓰일 뿐입니다.

 

 

어쨌건 현행 집합건물법이 이러한 이상, 구분소유자들께서 정신을 바짝 차리고 관리 권한을 사수하는 수밖에 없습니다. 비츠로는 구분소유자, 입주민분들의 권리를 찾기 위해 전문 변호사들이 만반의 준비를 갖추고 있습니다. 집합건물의 관리 권한, 마땅히 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단에게 주어져야 합니다.