집합건물 공용공간 무단사용으로 생긴 이득은?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

아파트, 오피스텔, 빌라와 같이 여러 사람들이 함께 사는 건물, 법적으로 집합건물이라고 하죠.

 

이러한 집합건물은 구조상 여러 사람들이 함께 쓰는 공용부분이 있을 수 밖에 없습니다. 사실 집합건물에서 내 집 현관문을 나가면 전부 공용부분이라고 봐도 무방할 것입니다.

 

공용부분은 엄연히 집합건물의 모든 소유자들이 공유하는 부분입니다. 즉 내가 아파트에 살고 있다면 일정 지분비율로 공용부분인 복도, 지하주차장도 소유하고 있는 것이죠.

 

그런데 이런 공용부분을 누군가가 무단으로 점유, 사용하면 어떻게 될까요? 아니면 특정 구분소유자가 개인적으로만 쓴다면?

 

 

 

 

내가 전적으로 소유하는건 아니지만 어쨌든 일정 지분비율로 갖는 공용부분에 대한 나의 소유권을 침해하는 것입니다.

 

당연히 법적으로, 소송을 통해 그러한 소유권 침해행위를 막을 수 있습니다. (소유권에 기한 방해배제청구) 심지어 다른 구분소유자들의 동의 없이도 그러한 침해행위는 나 혼자 독자적으로 막을 수 있습니다. 비교적 소극적으로나마 침해행위를 막기 위한 차원의 조치니까요.

 

그런데 사실 침해행위를 하지 말라고 하는 것, 즉 공용부분의 무단 점유 사용만을 막는 것은 그야말로 소극적인 방어에 불과할 뿐입니다.

 

예를 들어 어떤 사람이 내가 사는 오피스텔에서 골프연습장을 운영하면서 1층 로비 한켠 130평 남짓한 공간에 퍼팅연습시설, 간이자판기 같은 시설물을 두고 마치 골프연습장 내부공간처럼 활용하면서 오랜기간 영업 이익을 내고 있다면 어떨까요.

 

나뿐만 아니라 이 건물의 수많은 입주민들은 골프연습장 때문에 1층 로비 중 130평 가까운 공간을 이용하지 못하는 것이죠. 분명 구분소유자들은 그 부분에 대한 공유지분권자로서의 권리를 침해당하는 것입니다.

 

더 나아가서 생각해볼까요? 이제 그렇게 골프연습장을 운영하던 사람이 골프연습장을 팔았습니다. 골프연습장 자체는 100평인데, 양수인에게는 "100평짜리가 아니다, 보이는 것처럼 추가로 130평도 영업공간으로 쓰기 때문에 총 230평 가량이다." 라고 팔았다면?

 

 

 

 

자기 실제 소유권은 100평이지만 230평의 가치로 팔아 본인 권리에 넘치는 이득을 얻게 될 수도 있는 것입니다.

 

이런 경우, 소송을 통해 골프연습장 운영자에 대해서 공용부분 130평을 더 이상 쓰지 못하도록 하는 방해배제청구는 비교적 손쉽게 할 수 있습니다.

 

그런데 여기서 더 나아가 그 동안 공용부분 130평을 무단으로 점유, 사용하면서 취한 이익을 부당이득으로서 반환하라고까지 할 수 있을까요?

 

과거에는 부당이득 반환까지 구할 수는 없다는 것이 법원의 입장이고, 대법원 판례였습니다.

 

이러한 대법원 판례에 대해서 지금까지 많은 반대의견과 논의가 있었습니다.

 

공용부분은 어차피 임대해서 수익을 얻을 수 있는 부분이 아니니까 누군가 무단으로 점유하면서 사용하고, 수익을 얻었다고 해도 다른 구분소유자들에게 손해가 없다?

 

조금 이상하죠? 임대할 수 있는 부동산에서만 수익이 발생하는 것은 아니죠. 앞서 본 골프연습장 사례처럼, 물론 원래는 임대할 수 없는 1층 로비도 무단으로 점유 사용하면서 영업이익을 낼 수도 있습니다.

 

저 또한 집합건물 공용부분의 무단 점유, 사용에 대한 부당이득 반환 청구는 안된다는 종전 대법원 판례의 입장에 의문이 있었고, 다소 부정적이었습니다.

 

 

 

 

그런데 최근 대법원에서 종전 판례에서의 입장을 변경하였고, 이제는 부당이득 반환 청구가 가능하다는 결론을 내렸습니다.

 

물론 그렇다고 해서 모든 문제가 말끔하게 정리되었다고 할 수는 없습니다. 최소한 공용부분 무단 점유자에 대한 부당이득 반환 청구가 가능하다!! 라는 결론까지만 대법원 판례 변경으로 정리되었을 뿐이죠.

 

구체적으로 그렇다면 그 부당이득 액수를 어떻게 산정할 것인지에 관한 문제가 아직 남아있습니다.

 

통상 부동산의 무단 점유로 인한 부당이득액은 차임 상당액을 기준으로 하는데요.

 

본래 임대가 예정되어있지 아니한 공용부분의 경우 기준이 되는 차임(월세)을 산정하기 어려워 무엇을 기준으로 산정할 것인지, 부당이득액 산정을 위해 감정을 맡기게 되면, 감정인은 과연 어떤 기준으로 공용부분에 대한 차임 상당액을 산정할 것인지 앞으로 소송을 통해서 법원의 재판을 거치며 차차 정리될 것으로 보입니다.

 

공용부분 무단 점유자에 대해서 지금까지는 금전적인 배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 없었기 때문에 어찌보면 반쪽짜리 소송에 불과하기도 했습니다.

 

이제는 집합건물의 관리단 또는 구분소유자 한 분이라도 공용부분을 지킬 수 있을 뿐만 아니라, 합당한 손해배상도 받을 수 있다는 점 꼭 알아두시기 바랍니다.