전세금반환보증보험으로 깡통전세 판별하는 법

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 변호사입니다.

 

전세금반환보증보험을 통해서 어떻게 깡통전세 여부를 파악할 수 있을지와 전제금반환보증보험을 들어놓지 않았을 때 소중한 보증금을 어떻게 잃어버리게 되는지를 중점으로 말씀드리려고 합니다.

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일반인분들에게도 그나마 익숙한 소송, 분쟁이 아마도 보증금반환청구 소송 아닐까 싶습니다.

 

인구수 대비 주택수가 부족한 서울은 자가 거주보다 전세(정확히 법적으로는 임대차) 거주 비율이 훨씬 높습니다.

 

대한민국 7대 도시 중 서울의 자가거주비율이 42.1%로 가장 낮습니다. 그만큼 임대차거주비율이 높다는 거겠지요.

 

장사나 사업을 하시는 분들도 자기 건물에서 영업하는 경우보다는 대부분 영업장소를 빌려서 사용하죠.

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전세계약이 아니라 임대차계약이었다고?

이렇듯 임대차, 전세, 월세는 국민들의 실생활에 매우 밀접한 법률관계입니다.

 

법적으로 전세는 해당 주택이나, 상가 등에 세입자가 전세권 등기를 설정하는 것인데, 현실적으로 집주인이 자기 집에 전세권을 설정해주는 것을 꺼리기 때문에 전세권 등기를 설정하는 전세계약을 하는 경우는 지극히 드뭅니다.

 

우리가 익숙한 대부분의 전세계약이라 함은 사실 법적으로는 '임대차 관계'에 해당되죠.

(전세를 월세와 대치되는 개념으로 이해하고 계신 분들도 많은데, 사실 매월 차임(임료)을 지급하건 아니건 대부분 임대차에 해당됩니다.)

 

임대인의 관점

임대차 계약은 임차인(세입자)이 임대인(집주인, 또는 상가 건물주)에게 보증금을 지급하고, 계약기간이 만료되면 이사를 가면서 보증금을 반환받습니다. 이러한 임대차보증금은 임대인이 임차인에 대해서 갖는 모든 채권을 담보하려는 목적으로 지급받는 것이지요.

 

 

잘 아시다시피 임차인이 월세를 지급하지 못하면 임대인은 보증금에서 미지급된 월세를 공제할 수 있습니다. 뿐만 아니라 임차인이 혹여 임대인에게 손해배상을 해야하는 경우가 생긴다면 (예컨대 집을 함부로 사용하여 훼손하였다는 등)임대인은 그 손해배상액도 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임대차보증금은 그러한 목적으로 지급되는 것이지요.

 

 

 

 

임차인의 관점 : 깡통전세

반면 임차인은 계약종료시 보증금을 반환받아야 하는데, 임대인이 보증금을 반환해 주지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

사회적으로 계속 문제가 되는 이른바 '깡통전세' 문제죠. (당연히 엄격히는 '깡통임대차'가 맞는 표현이겠죠?)

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임차인이 보증금을 반환받지 못하게 되면 결국 그 집을 경매에 넘겨 낙찰받은 매수인이 낸 매매대금에서 보증금을 회수하여야 합니다.

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특히 우리나라는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법을 제정하여 오래 전부터 임차인이 경매에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있도록 하는 등 임차인을 위해 많은 법적 보호장치를 두었습니다.

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그런데 문제는 그 집의 시장가치가 많이 떨어지거나 예상보다 시장가치가 없는 경우입니다. 아무리 경매에서 우선적으로 보증금을 회수할 수 있다고 한들, 헐값에 팔릴 수 밖에 없다면 소용없는 것이지요.

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예컨대 임대차계약을 체결할 당시에는 인근 시세로 봤을때 10억원 정도인 집이어서 보증금으로 7억원을 내고 살았는데, 나중에 집값이 떨어지면 실제 경매에서는 7억원도 안되는 가격에 매매될수도 있습니다. 집값이 떨어져 보증금도 다 담보하지 못할 정도로 '깡통'이 되어버린 것이죠.

 

 

흔히 하는 착각

흔히 법률 상식이 있다고 자부하시는 분들께서 '아파트 시세가 10억원 되고 집주인이 은행담보대출을 3억원받았다. 그럼 7억원까지는 보증금을 지급해도 안전한거 아닌가.'라는 식의 착각을 하는 경우를 많이 봅니다. 실제 이 아파트 집주인이 보증금을 끝내 반환하지 못해서 이 아파트가 경매로 넘어갔을 경우, 어떻게 될까요?

 

난관1) 집주인 대출이자

 

보증금도 반환하지 못하는 집주인.. 대부분 은행대출 이자도 잘 갚지 못했을 가능성이 큽니다. 은행담보대출금이 3억원이라면 보통 130%정도의 비율로 3억 9천만원, 거의 4억원에 이르는 근저당권을 은행이 갖고 있을 것이고, 은행은 경매에서 채권최고액을 거의 다 채워서 회수해 갈 가능성이 큽니다.

 

난관2) 세금 체납

 

또 이러한 집주인.. 대부분 국세나 지방세 등 세금까지 체납했을 가능성도 있습니다. 이 경우 국세나 지방세 압류도 들어오게 됩니다. 특히 아파트 취득세, 보유세 등 아파트 관련해서 발생한 세금은 보증금 중 일부 금액보다 우선할 수 있습니다.

 

난관3) 부동산 시세 악화

 

가장 문제는 경매에서 이 아파트가 생각했던것 만큼, 시세를 인정받지 못할 수 있는 것입니다. 경매에서 이 아파트에 대한 감정평가가 되겠지만, 대부분 사람들이 생각하는 시세는 실거래가 보다 호가인 경우가 많습니다.

 

일단 실거래가 기준으로 감정평가를 했더니 최근 부동산 시장과 경기가 악화되어 8억 원 수준으로 감정가가 나왔다고 합시다.

 

난관4) 유찰(낙찰되지 않고 무효로 되는 일)

 

자 경매에서 이 아파트.. 한번에 낙찰되지 않습니다. 1회 유찰될 때마다 최저매각가격은 80% 수준으로 떨어집니다.

 

10억원 가치로 예상했던 아파트가 8억원으로, 8억원이 6억4천만을 최저매각가격으로 해서 잘해야 7억원에 낙찰됩니다.

 

여기에 국세, 지방세 등 당해세가 빠지고, 무엇보다 은행은 4억원 가까이 되는 채권최고액을 회수해 갑니다.

 

내 보증금 7억원에서 절반도 찾지 못하게 될 수 있습니다. 최악의 경우가 아니라 굉장히 흔한 일입니다.

 

 

 

 

해결방법 : 전세금반환보증 보험

그럼 어떻게 해야할까요? 이 글 제목에서 이미 아셨겠지만, 그렇습니다.

 

전세금반환보증에 대한 보험을 가입하시면 됩니다. 물론 보험금이 들지요. 하지만 수 억원을 날릴 위험과 끽해야 몇십만원의 보험료.. 무엇을 택하시겠습니까?

 

부동산 가격이 급등할때도 급락할때도 깡통전세는 항상 문제입니다. 특히 급등했다가 급락하는 시기에 보증금 반환 문제가 터지면 최악입니다.

 

하지만 '유비무환', 전세금반환보증 보험을 가입하셨다면 걱정없겠죠.

 

또 한가지 전세금반환보증 보험 가입이 필요한 이유가 있습니다. HUG(주택도시보증공사)와 같은 전세금반환보증 보험 상품을 제공하는 보험사가 무조건 보험 가입을 승인해주는 것은 아닙니다.

 

 

전세금반환보증보험 거절 = 깡통전세 확률↑

그들도 향후 보증금이 반환되지 않는 보험사고가 발생할 경우를 대비하여야 하기 때문에, 어느 정도 보증금을 회수 할 가능성이 있는지가 중요합니다. 그렇기 때문에 '깡통전세'의 위험이 있는지 여부를 심사하게 마련입니다.

 

힌트를 얻으셨나요? 전세금반환보증 보험을 가입하려고 했는데 가입이 거절되었다. 그렇다면 '깡통전세' 위험이 굉장히 큰 겁니다. 절대 계약하면 안되겠죠. 법률전문가가 아닌 일반인 입장에서는 일종의 임대차계약의 리스크를 사전에 점검해 볼 수 있는 기회이기도 한 것입니다.

 

여러모로 세입자에게 꼭 필요한 전세금반환보증 보험, 망설일 이유가 없습니다.