보증금보험으로 보증금 돌려받고 손해배상위기에 처할 수 있습니다

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

오늘은 실제로 집주인한테서 보증금을 반환받지 못했는데, 보험을 통해 보증금을 찾게 된 경우, 참 다행스럽게 잘 해결된 것 같지만 그 뒤로도 주의해야 하는 부분이 있다는 것을 말씀드리고자 합니다.

 

보증금보험을 받았다고 끝이 아닙니다.

 

보증금 보험을 가입해 둬서 보증금을 찾았으면 잘 끝난거지 무슨 더 조심해야할게 있나 싶으실 겁니다.

 

그러나 오늘 다루고자 하는 내용은 불과 며칠 전 제가 직접 상담하면서 보게 된 매우 안타까운 실제 사례이기도 합니다.

 

어느 날 법무법인 비츠로에 상담을 요청하신 의뢰인께서는 매사 준비가 철저한 분이셨습니다.그러니 전세보증금 보험까지 가입하셔서 혹시 모를 깡통전세 사태를 미리 대비해두셨지요.

 

보증금 보험 가입의 필요성과 장점을 누차 말씀드려도, 여전히 보험 가입을 안하시는 분들.. 많습니다.이 의뢰인분은 보증금보험을 가입해두었는데 결국 정말로 문제가 터져버렸습니다.

 

의뢰인이 살던 전세집 주인은 대출을 안고 갭투자 형식으로 주택 수 채를 보유하고 있었던 것이었습니다.

 

결국 대출금도 갚지 못하고 보증금도 반환해주지 못한 채 두 손 두 발을 다 들어버렸고 심지어 개인회생까지 하게 되었죠.

 

 

 

 

다행히 의뢰인분은 결국 보험사로부터 보증금을 받게 되었습니다. 그런데 문제는 그 다음이었습니다.

 

보험사가 의뢰인분에게 보증금을 주는 것은 엄격히 법적으로 따지면 집주인 대신 보증금을 반환해 주는게 아닙니다.

 

단지 보험금을 지급하는 것이죠. 보험계약에 따라 정한 '보험사고'가 발생하여 보험금을 지급하는 것입니다.

 

여기서 '보험사고'는 별다른게 아니죠. 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 사태가 발생하는 경우를 말합니다.

 

보험금을 지급한 보험사는 그럼 어떻게 할까요? 눈치 채셨을 겁니다.

 

보험사는 어떻게든 최대한 집주인으로부터 보증금을 회수해 와야 합니다.

 

보험사가 보험금을 지급하고도 집주인으로부터 보증금을 회수할 가능성이 전혀 없다면 보험사는 아마도 애당초 그런 주택에 보증금보험을 가입하려는 임차인의 신청을 거절할 가능성이 컸겠죠. (그래서 보증금보험 가입을 통해 깡통전세의 위험도를 미리 알아볼 수 있다는 것이었죠.)

 

즉 보험사는 '보험사고'가 결국 터져서 보증금을 지급하면서 향후 집주인으로부터 최대한 회수하기 위한 만반의 조치를 취합니다.

 

 

 

 

임차권등기, 보증금보험사를 위해 권리 유보해둬야 합니다!!

 

해당 사건에서 보험사는 의뢰인분에게 임차권등기명령을 신청하도록 하였습니다.

 

임차권등기에 관해서는 나중에 따로 자세히 다루도록 하겠습니다만,

 

최대한 간략히 쉽게 설명하자면, 보증금을 반환받지 못한 임차인의 상태를 공식적으로 기록(등기)해 두는 것입니다.

 

그럼으로서 경매 절차에서 문제의 깡통전세집이 팔리게 되면 임차인이 보증금을 최대한 우선적으로 찾아갈 수 있도록 하는 제도인 것이죠.

 

그런데 이 임차권등기의 권리자는 말 그대로 임차인이죠. 보험사가 갖는게 아닙니다.

 

해당 사건에서 보험사의 요청으로 의뢰인분은 임차권등기명령을 신청하였고, 법원의 결정을 받아 임차권등기까지 잘 되었습니다.

 

문제는 그 다음이었는데.. 이 주택이 경매로 넘어간 뒤에 의뢰인은 법원으로부터 한통의 전화를 받게되었습니다.

 

법원은 보증금을 돌려받았냐 물어보았습니다. 의뢰인은 보증보험을 통해 보증금을 받았기에 법원에 보증금을 돌려받았다고 말했습니다.

 

그러자 법원은 그렇다면 임차권등기를 말소하라고 이야기를 했다고 합니다.

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매사 준비가 철저하셨던 의뢰인분은 그 길로 법원으로 가서 후다닥 임차권등기를 말소하는 신청서를 냈습니다.

 

법원에서 전화와서 말소해야 한다는데 망설이거나 의심할 이유가 없었죠. 오히려 빨리 안하면 뭐라도 잘못될까 싶어 서두르셨던 겁니다.

 

며칠 뒤 의뢰인은 이번에는 보험사에서 전화를 받게 됩니다.

 

보험사에서는 왜 임차권등기를 말소했는가를 물어보았습니다.

 

 

 

 

그렇습니다. 보험사는 임차권등기를 통해서 경매절차에서 보증금을 회수해야 했습니다. 보험사가 보증금을 회수할 수 있도록 조치를 취해둔 임차권등기를 아무것도 모르는 임차인이 '임의로' 말소해 버린 것입니다.

 

그 행위에 보험사가 개입될 여지가 없었죠. 법적으로 임차인이 임차권등기의 권리자이고, 보험사는 임차인을 대신해서 그 권리를 실현하는 것일 뿐이니까요.

 

보험사는 의뢰인에게 손해배상을 청구할 수 밖에 없다고 했습니다. 보험금으로 지급한 보증금 전액을 말이죠.

 

보증금 보험까지 가입하며 유비무환의 자세로 혹시 모를 깡통전세 사태에 대비했던 의뢰인분... 여기까지 너무나 잘 하셨지만, 마지막에 크나큰 실수를 하였던 것입니다.

 

물론 이런 경우 의뢰인만의 잘못이라고 할 수는 없습니다. 법원도 보증금을 반환받게 된 구체적인 경위를 묻고, 혹여 보험금을 받아서 보증금을 반환받았다고 여기는 것은 아닌지 신경썼으면 좋았을 것입니다. 더군다나 경매에서 임차인들 대부분은 법률전문가가 아닌 일반인이니까요.

 

그리고 보험사도 임차권등기를 임차인이 임의로 말소하는 일이 없도록 미리 법적 조치를 취해둘 수 있었을 것입니다. 임차인의 권리를 실제로 양수하여 임차권등기 권리자로서의 지위를 이전받는 것이죠.

 

하지만 이런 사건에서 법원, 보험사의 잘못보다 임차인의 실수가 더 크다고 볼 수 밖에 없는 것이 사실입니다.

 

향후 소송에서 법원, 보험사의 과실을 증명하는 것도 쉽지 않을 것이구요.

 

어쩔 수 없이 쉽지 않겠지만 곧 들어올 보험사의 손해배상청구를 최대한 방어하기 위한 준비를 하도록 알려드리는게 최선이었습니다.

 

만약 보증금보험을 통해 보증금을 반환받았다면 이후 관련된 모든 사항은 보험사와 논의해서 처리하셔야 합니다.

 

특히 임차권등기나 기타 임차인으로서의 권리가 있다면 함부로 임대인과 합의하거나 포기하여서는 안됩니다.