법원이 바라보는 오피스텔 관리단 집회 결의에 대안 3가지 입장

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로, 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

분쟁을 옳고 그름을 판단하는 법원에서 오피스텔 관리단 분쟁을 어떻게 바라보는지 알고 있으십니까?

 

오늘은 구체적으로 오피스텔 관리단 분쟁에서 법원의 시각이 어떻게 다른지 얘기해보고자 합니다.

 

제가 관리단 소송을 직접 수행하고 얻은 실제 하급심 법원의 판단 사례를 기초로 한 것이고, 이것을 미리 파악하고 정확히 준비했기 때문에 승소할 수 있었습니다.

 

저희에게 사건을 맡기지 않으시더라도 관리단 분쟁과 관련되어 있거나 당사자인 분들에게는 정말 중요한 내용이고 반드시 준비하셔야 합니다.

 

지난시간 오피스텔 관리단 분쟁, 변호사들조차도 승패를 예견하기 어려운 까다로운 소송이 되어가고 있다는 점을 다루었습니다.

 

가장 큰 이유는 아직 대법원 판례가 충분히 정립되어있지 않다보니 법원마다, 판사님들마다 판단 기준이 다르다는 것인데요.

 

관리단 분쟁에서 주로 쟁점이 되는 부분은 뭐니 뭐니 해도 결국 관리단 집회 결의의 적법 여부 입니다. 집합건물법 제31조에 따라 관리단의 사무는 대부분 관리단집회 결의를 거쳐 수행하여야 합니다.

 

대표적으로 관리인을 선임하거나 해임하는 경우, 관리규약을 제정하거나 변경하는 경우, 공용부분을 관리 및 변경하는 경우 등이 있겠죠. 관리단집회 결의가 적법하여야만 그 결의에 기초하여 선임된 관리인이나 관리규약이 유효하다고 볼 수 있습니다.

 

관리단집회 결의는 집합건물법에서 정한 절차와 의결방법을 준수하여야 합니다. 관리단집회 결의의 절차는 크게 집회소집청구(허가), 집회소집통지, 집회 개최 및 결의의 단계로 볼 수 있습니다. 관리단 분쟁 사건에서는 이러한 단계별, 절차별 적법 여부가 항상 문제가 되고 소송에서 쟁점으로 등장합니다.

 

 

 

 

1. 구분소유자들의 서면결의서, 개최동의서 등의 서류를 받는데 있어서 반드시 신분증 사본이 첨부되어야 한다?

 

관리단집회 결의를 하기까지 다양한 종류와 많은 양의 서류를 구분소유자 또는 입주민(임차인)으로부터 받게 됩니다.

 

주로 집회개최동의서라던가 서면결의서, 의결 위임장 등이 있습니다.

 

이러한 서류에 과연 작성자 본인이 작성하였음을 증명하기 위한 인감증명서, 혹은 신분증 사본 등이 첨부되어야만 하는지 논란이 있고, 소송에서도 이 부분은 거의 빠지지 않고 쟁점으로 등장하였습니다.

 

하지만 지금까지는 대부분의 법원에서 본인 증명 서류까지 첨부될 필요는 없다고 판단하여왔고, 그렇기 때문에 관리단집회를 준비하는 단계에서 실무상 구분소유자 및 입주민들로부터 서면결의서나 의결 위임장을 받으면서 신분증 사본까지 첨부해달라고 요구하지는 않았습니다.

 

그도 그러할 것이 관리단집회 결의의 일반 의결정족수를 충족하려면 전체 구분소유자의 50% 이상, 넉넉하게 잡아 70~80% 수준에 이르는 양의 서면결의서나 의결 위임장을 받아야 하는데, 여기에 신분증 사본까지 제출해달라고 하면 개인정보보호 문제를 염려하거나 귀찮아서라도 작성해주지 않는 경우가 태반입니다. 이러한 현실적인 문제로 신분증 사본까지 받기란 쉽지 않습니다.

 

그런데 최근 하급심 법원(특히 서울남부지방법원)에서 본인 증명 서류가 첨부되어야 신뢰할 수 있다는 입장을 밝힌 경우가 종종 있었습니다.

 

갈수록 관리단 분쟁에 있어서 법원이 바라보는 판단 기준이 엄격해지고 있다는 것을 실감합니다.

 

해당 사건에서는 소송 중에라도 구분소유자 및 입주민들로부터 최대한 신분증 사본을 추가로 받아 증거로 제출하여 다행히 승소하였습니다만, 이후에는 저도 새로 관리단집회를 준비하는 현장에서 되도록 작성자의 신분증 사본까지 첨부하도록 지침을 바꿨습니다.

 

 

 

 

2. 집회소집통지서를 전유부분이 아닌 구분소유자 주소지로 발송한 경우에도 적법한 통지로 볼 수 있다?

 

관리단집회를 소집하려면 집회 개최일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 구분소유자에게 통지하여야 하는데, 이때 통지는 구분소유자가 소유하는 전유부분으로 발송하면 됩니다(집합건물법 제34조 제3항).

 

이러한 집합건물법 제34조 제3항은 현실적으로 모든 구분소유자가 집회소집통지를 받아 보는 것이 불가능하기 때문에 법에서 통지 방법을 완화해주는 것으로 볼 수 있습니다.

 

그런데 이러한 완화 요건에도 불구하고 굳이 전유부분이 아닌 등기부상 기재된 구분소유자의 실제 주소지로 통지를 발송한 경우 어떨까요?

 

오피스텔과 같은 집합건물에서 구분소유자가 실제 전유부분에 거주하는 경우보다 임대하는 경우가 많기 때문에 오히려 구분소유자가 거주하는 주소지로 집회소집통지서를 발송하는 것이 더욱 적극적인 통지 방법이라 볼 수도 있습니다.

 

그럼에도 지금까지 몇몇 하급심 법원에서 전유부분이 아닌 구분소유자 주소지로 집회소집통지서를 발송한 것은 집합건물법 제34조 제3항에 반한다고 보아 위법하게 본 경우가 꽤 있었습니다. 하지만 서울고등법원 2016라20966 가처분 결정에서 법원은 적법한 것으로 판단하였고 최근에는 하급심 법원들도 대부분 위 서울고등법원의 판결 취지를 따르는 듯 합니다.

 

다만 아직도 몇몇 하급심에서 위법하다고 보는 경우가 종종 있기도 해서 이 부분이 쟁점이 된다면 주의가 필요합니다.

 

그렇기 때문에 제가 담당하는 집합건물에서 관리단집회 소집통지를 하는 경우에는 구분소유자의 실제 거주지로 통지함은 물론 전유부분에도 반드시 통지서를 발송하여 문제될 소지를 아예 차단하도록 준비합니다.

 

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3. 집회소집통지를 함에 있어서 서면에 의한 의결권 행사에 필요한 자료를 첨부하지 않은 경우 위법인가?

 

집합건물법 제38조 및 같은 법 시행령 제14조에서는 관리단집회의 소집통지를 할 때에는 서면에 의하여 의결권을 행사하는데 필요한 자료를 첨부하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

그래서 관리단 분쟁 사건에서 많은 변호사님들이 위 조항을 근거로, 집회소집통지서에 서면 의결권 양식 등이 첨부되지 않은 경우 위법하다는 주장을 하였고, 법원에서 일부 이러한 주장을 받아들여 위법한 것으로 결론을 내는 경우가 적지 않았습니다.

 

제가 실제로 담당했던 사건(서울중앙지방법원 2017가합566***)에서도 상대방 변호사님이 이 주장을 하였는데, 저는 관리단집회에서 의결권을 행사하는 방법에는 직접 출석하여 의결권을 행사하거나, 서면 또는 전자적 방법, 대리인에 의한 방법 등 다양한데, 의결권 행사방법을 서면결의 방식으로만 정하였다면 응당 이에 필요한 자료를 첨부하여야겠지만, 직접 출석 및 대리인에 의한 의결권 행사도 가능한 경우에는 문제될 여지가 없다고 반박하였습니다. 결국 법원도 이러한 저의 주장을 받아들여 적법한 것으로 판단하였습니다.

 

물론 제가 관리단집회를 준비하는 단계에서부터 자문을 하는 경우라면 추후 문제될 소지가 없게끔 소집통지서에 서면결의서 양식 등 필요한 자료를 전부 첨부합니다.

 

오피스텔을 포함한 집합건물관리단 분쟁 사건에 있어서 변호사의 조력 없이 싸우기 힘든 이유가 조금은 이해가 되셨는지 모르겠습니다.

 

관리단 분쟁을 바라보는 법원마다의 판단 기준이 다르고 다소 애매모호한 부분이 곳곳에 숨어있기 때문이죠.

 

하지만 분명히 유리하게 소송을 끌고 갈 수 있는 방법이 있습니다. 가장 보수적인 관점에서 준비하면 되는 것이죠. 그러려면 변호사가 다양한 관리단 분쟁 사례와 하급심 법원들의 쟁점별 결론을 많이 알고 있어야 합니다.

 

소송을 진행하는 변호사가 쟁점별 결론만 다양하게 알고 있다면, 상대방의 날카로운 공격에도 충분히 대응할 수 있기 때문입니다. (단 앞서 말씀드렸던 세 가지 준비사항을 비롯한 여러 문제될 부분에 대해서 사전에 철저히 준비했을 때 말이죠.)

 

조금이라도 도움이 되셨길 바라며 집합건물관리단 분쟁으로 힘겹게 싸우시고 있거나 궁금하신 부분이 있다면, 전화 문의로 이찬승 변호사에게 상담 문의를 받고 싶다고 말씀해 주세요. 빠르게 상담 일정을 잡아드리겠습니다.