집합건물법 개정 시행에 따른 주의사항

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문 이찬승 변호사입니다.

 

「집합건물의소유및관리에관한법률」(이하 ‘집합건물법’)이 2023. 3. 28. 법률 제19282호로 개정되어 2023. 9. 29. 시행 예정입니다. 6개월도 채 남지 않았는데요. 기존 법령 대비 변경 또는 추가된 규정을 중심으로 관리업무를 수행함에 있어 중요한 부분을 알려드리고자 합니다.

 

 

1. 관리인의 보고의무 강화 (제26조)

기존에는 관리인이 매년 1회 이상 집합건물법 시행령 제6조에 관한 사항을 구분소유자에게 보고하여야 했는데, 그 보고의무 대상이 구분소유자에서 점유자까지 확대됩니다.

또한 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수·보관·사용·관리 등 모든 거래행위에 관한 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 합니다. 위 장부 또는 증빙서류를 작성·보관하지 않거나 거짓으로 작성할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다(제66조 제3항 제4의2호).

게다가 구분소유자나 점유자를 포함한 이해관계인은 위 자료 일체에 대한 열람·등사를 청구할 수 있습니다. 위 열람·등사 청구에 정당한 사유 없이 응하지 않거나 거짓으로 응할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다(제66조 제3항 제4의3호).

 

 

2. 관할 행정청의 관리감독 권한 창설 (제26조의5)

 
지금까지 공동주택이 아닌 일반 집합건물은 관할 행정청의 직접적인 관리감독이 가능한 근거 법령이 없었는데, 이제 관련 규정이 입법되었습니다. 이에 따라 아래 항목에 관하여 관할 행정청은 관리인에게 보고하게 하거나, 관련 자료의 제출을 명령할 수 있습니다.

1) 수선적립금의 징수·적립·사용 등에 관한 사항

2) 관리인 선임·해임에 관한 사항

3) 위 제26조 보고의무 사항 및 장부의 작성·보관 및 증빙서류의 보관에 관한 사항

4) 회계감사에 관한 사항

5) 정기 관리단집회의 소집에 관한 사항

6) 그 밖에 시행령에서 정하는 사항

또한 위 명령을 위반할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다(제66조 제2항 제1의2호). 따라서 당 집합건물의 구분소유자나 점유자, 이해관계인 등이 관할 행정청에 민원을 제기할 경우를 대비하여 상시 위와 같은 보고 및 자료 제출에 응할 수 있도록 준비해둬야 할 필요가 있겠습니다. 특히 통상 집합건물 현장에서 정기 관리단집회 소집의무(제32조)가 잘 지켜지지 않는데 이제는 정기 관리단집회 소집도 신경써서 대비해둬야합니다.

 

 

3. 집회결의를 갈음한 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의의 의결정족수 완화 (제41조)

종전에 관리단 집회를 실제로 소집·개최하지 않고도 서면결의서만으로 80% 넘게 의결을 얻으면 결의를 성립시킬 수 있었는데, 그 의결정족수가 5분의4(80%)에서 4분의3(75%)로 완화되었습니다. 또한 종전 규정에서는 ‘서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.’라고만 규정하여, 이 경우에도 관리단 집회 소집을 위한 절차를 거쳐야 하는지 여부에 관하여 다툼의 여지가 있었으나, 대법원 판례 등을 통해 별도의 소집 절차를 거칠 필요가 없다고 판단되었고, 이를 반영하여 ‘서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 본다.’라고 명문화하였습니다.

정리하면 금번 집합건물법의 개정에서 가장 의미있고 향후 파급효과가 클 것으로 예상되는 부분은 아무래도 관할 행정청에 감독 권한이 부여된 부분일 듯 합니다. 지금까지는 공동주택이 아닌 집합건물법만 적용되는 건물의 경우 아무리 구분소유자나 점유자(임차인)들이 민원을 제기하여도 행정청에서 개입할 수 있는 여지가 없었습니다. 그나마 종전 개정을 통해 관리인 선임에 관해서만 행정청에 신고의무가 부여되어 관리인 선임 여부에 관해서만 간접적으로나마 행정청의 감독이 가능하였는데, 이제는 관리주체(관리단 또는 관리업체 등)의 관리업무 전반에 관하여 행정청의 감독이 가능하다해도 과언이 아닙니다.

여전히 공동주택관리법에 비하면 부족한 부분이 남아있다고 생각되지만, 그간 제가 그토록 성토해왔던 집합건물법의 입법 공백, 미비로 인한 문제가 상당 부분 해소되지 않을까 기대됩니다. 무엇보다도 이제는 관리단을 비롯하여 관리업체 등에서 개정 집합건물법에 맞도록 충분히 대비하여 관리업무를 수행하여야만 할 것입니다.