견딜 수 없는 소음, 진동 해결책

김평온씨는 노후에 안정된 수익을 얻고자 오피스텔을 분양받았습니다. 최근 오피스텔이 완공되어 계획대로 임대를 내놨고 도심지 상업지역이었던 터라 임차인도 곧 구해졌습니다. 그렇게 김평온씨는 소소한 월세 수익으로 노후를 안정적으로 보낼 수 있을 거라 기대했습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 김평온씨는 임차인으로부터 임대차계약을 해제하겠다는 통보를 받고 놀라지 않을 수 없었습니다. 이유는 해당 오피스텔 주변에서 이유를 알 수 없는 소음과 진동이 너무 심해서 도저히 살 수가 없다는 것이었습니다. 특히 심야에도 끊이지 않는 소음, 진동으로 잠을 잘 수가 없다고 하였습니다. 처음에는 김평온씨도 유독 예민한 임차인이겠거니 했으나 다음 임차인도 똑같은 문제를 제기하며 임대차계약을 해제하고 이사비용과 복비를 부담하라고 하였습니다.

 

 

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

오늘은 곧바로 실제 상담사례로 시작해보았습니다. 위 사례의 의뢰인 비밀보장을 위해 구체적으로 밝히지 않았지만 사실 문제의 소음, 진동의 원인은 분명했습니다. 이런 경우 김평온씨는 어떻게 해야 할까요.

 

 

임대인은 임차인에게 임대차목적물을 사용, 수익할 수 있도록 해야할 의무가 있습니다. 말이 어렵지 임차인이 사는데 문제가 없어야 한다는 당연한 말입니다. 물론 지나치게 예민한 임차인이 별의별 이유로 못살겠다고 한다고 해서 임대인이 책임져야 하는 것은 아닙니다. 소음, 진동과 같은 문제도 보통 도심지에서 있을 수밖에 없는 정도의 수준이라면 오히려 임차인이 감내해야겠지요. 그런데 그런 수준이 아니라 정말 도저히 살 수 없는 정도라면 얘기가 달라집니다. 임차인은 임대차계약을 해제할 수 있고 그로인한 손해까지 임대인이 배상해야 합니다. 그렇다면 정말 도저히 살 수 없는 정도의 소음, 진동인지 어떻게 알 수 있을까요.

 

 

 

 

건축 관련 법령 또는 환경 관련 법령에서는 소음, 진동에 관한 기준을 몇 가지 정하고 있습니다. 적어도 그러한 기준을 넘어선다면 이를 법적으로 수인한도를 초과한다고도 합니다. 만약 소음, 진동의 정도가 일 평균 법정 기준을 넘어서 수인한도를 초과한다면 임대인이 소유자로서 법적으로 책임져야할 문제가 발생할 수 있습니다. 그렇다면 이는 오로지 임대인이 전적으로 떠안아야 할 문제일까요? 당연히 그렇지 않습니다. 1차 적으로 소음, 진동의 원인을 발생시키는 자가 책임져야합니다(원인자책임). 소음, 진동의 원인이 건물 자체에서 발생한다면 건물의 건축 시행사나 시공사가 책임져야 할 일종의 하자 문제일 수 있습니다. 또는 건물 외부 요인, 예컨대 공사현장 등에서 발생하는 것이라면 그 발생 주체가 책임져야 할 손해배상 문제이기도 합니다.

 

 

결국 소음, 진동의 원인이 무엇인지, 그로 인해 발생하는 소음, 진동의 정도가 수인한도를 초과하는지 여부는 소송에서 감정을 통해 밝혀야 합니다. 하지만 우선 소송부터 했다가 감정 결과 법정 기준을 초과하지 않는다거나 소음, 진동의 원인이 예상외의 곳일 수도 있습니다. 그래서 관련 사건의 의뢰인분들께 가급적 소송 전에 사전 감정을 받아보도록 권합니다. 하지만 이 또한 비용이 부담될 수 있습니다. 처음에 소개해드린 상담사례의 의뢰인분 또한 그러했구요. 그런 경우 또 다른 방법이 있기는 합니다. 궁금하시다면, 소음, 진동 문제로 고충을 겪고 계시다면 법무법인 비츠로로 언제든 문의하시기 바랍니다.