아파트, 오피스텔, 상가가 공존하는 경우 관리 문제

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

아파트, 오피스텔, 상가가 함께 있는 경우 많이 보셨을 겁니다. 특히 서울 시내에 이런 건물들이 꽤 많은데 서울의 경우 어디든지 대부분 주거와 상업 수요 어느 하나가 우세하다고 볼 수 없는 지역이 많다보니 최대한의 수요를 충족시키기 위한 측면에서 적절한 설계라고도 할 수 있겠습니다. 그러다보니 분양도 잘 되는 편이구요. 그런데 문제는 이러한 건물이 완공 이후 입주해서 생활하다보면 관리측면에서 쉽지 않다는 것입니다.

 

 

예를들어 1동, 2동, 3동은 아파트로 짓고, 4동은 오피스텔로, 그리고 상가동도 따로 존재하는데 대부분 그렇듯 지하주차장은 연결되어 있습니다. 그런데 오로지 주거 목적인 아파트의 경우 입주민들은 전유부분의 폐쇄성, 독립성을 강하게 원합니다. 오피스텔의 경우 주거 목적으로 사용하는 사람들도 있겠지만 사무실 용도로 사용하는 경우도 많고 주거용이라 하더라도 1인 가구가 많고 대부분 낮에는 회사에서 일을하고 저녁에 잠만 자다보니 폐쇄성에 대한 요구가 아파트만큼 강하지는 않을 것입니다. 그럼 상가는 어떨까요? 오히려 최대한 외부에 개방되기를 바랄 것입니다. 이러한 측면만 보더라도 아파트, 오피스텔, 상가 각각 원하는 관리방식이 다를 수 밖에 없습니다. 여기에 아파트는 비교적 실거주가 많을 수 있는데, 오피스텔, 상가의 실사용자는 대부분 임차인이라는 측면도 차이가 큽니다.

 

 

 

 

이렇게 서로 원하는 관리방식이 다르다는 것은 서로의 이해관계가 다르다는 것을 의미합니다. 따라서 아파트, 오피스텔, 상가의 각 구분소유자와 입주민들을 위한 관리단이 별개로 존재하여야 합니다. 집합건물법에서도 원칙적으로 1동의 건물별로 관리단이 구성되도록 하고 있고 다만 일부 공용부분(예컨대 지하주차장) 관리가 필요하거나, 단지 내 토지 또는 부속시설을 관리하여야 하는 경우 일부공용부분 관리단이나 단지 관리단을 별도로 구성할 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

그런데 현실에서는 이러한 구분 없이 하나의 관리단을 구성하여 문제가 되는 경우가 많습니다. 그나마 아파트의 경우 공동주택관리법을 적용받다보니 별도의 입주자대표회의가 구성되어 아파트는 따로 관리되는 경우가 많지만, 주로 문제되는 것은 상가와 오피스텔을 구분하지 않는 경우가 많다는 것입니다. 특히 상가와 오피스텔이 일부 공용부분을 함께 사용하는 경우가 많은데 위에서 언급했듯이 상가와 오피스텔 입주민들의 이해관계가 충돌하는 경우가 매우 잦습니다. 지하주차장 사용 문제에서부터 오피스텔도 주거 목적으로 사용하는 사람들이 많다보니 출입구가 상가 이용객들에게 상시 개방되는 것을 꺼리는 경우가 많고, 공용부분에서 발생하는 관리비도 오피스텔에서는 상가가, 상가에서는 오피스텔이 더 부담해야 한다고 다투기도 합니다. 게다가 상가의 경우 비교적 전유부분이 적을 수밖에 없기 때문에 오피스텔과 함께 관리될 경우 상가 입주민들의 의사가 반영되기 어려운 측면도 있습니다.

 

 

 

 

법과 원칙대로 하려면, 오피스텔은 오피스텔만의 관리단을, 상가는 상가만의 관리단을 구성하고 오피스텔과 상가가 공유하는 부분에 대한 관리는 양 관리단이 협의하여 처리되도록 하여야 할 것입니다. 대한민국 서울의 좁은 땅에 많고도 다양한 수요를 충족시키려다보니 아무래도 이런 문제가 생기게 된 것 아닌가 싶습니다. 자칫 이 문제를 간과하고 관리단을 구성하였다가는 그 자체로 적법성을 인정받지 못할 수 있습니다. 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.