임대인의 실거주 거짓말, 임차인의 손해배상

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 개정 시행됨에 따라 주택 임차인은 최초 임대차계약 기간 2년에 이어서 2년을 더 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 이로써 주택 임차인에게 4년(2+2)의 임대차기간이 보장되게 된 것이죠. 하지만 예외적으로 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우를 법에 두었는데요. 잘 살펴보면 대부분 임차인이 월세를 2번 이상 밀렸다거나 무단전대했다거나 하는 등 어차피 계약 위반으로 계약갱신요구 거절뿐만 아니라 계약을 해제할 수도 있는 경우이기 때문에 별 의미가 없습니다. 사실 임대인 입장에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 가장 유의미한 경우는 다들 잘 아시다시피 임대인(또는 직계존비속)이 실제 거주하려는 경우입니다.

 

 

실제로도 주택임대차보호법 개정 시행 이후 임대인이 실거주 이유로 갱신을 거절하는 경우가 가장 많고 이와 관련된 분쟁사례로 상담 문의가 끊이지를 않습니다. 임차인은 실거주 하겠다는 임대인을 믿지 못하고, 임대인은 내가 내 집에 살겠다는데 임차인이 의심하고 상관할 이유가 뭐가 있냐는 입장이 팽팽하게 맞섭니다.

 

 

 

 

물론 임대차보증금을 올릴 목적으로 임차인에게 실거주하겠다고 속여 갱신을 막으려는 임대인도 있을 것이고, 처음에는 정말 실거주할 계획이었으나 이후 경제적 또는 상황적으로 실거주를 할 수 없게 되어 부득이 실거주를 못하고 주택을 매도하거나 제3자에게 다시 임대하는 경우도 있을 것입니다.

 

 

주택임대차보호법에 따라 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하였다가 제3자에게 임대하게 되면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 만약 임대인이 경제적 또는 상황적으로 실거주를 할 수 없게 되어 부득이 제3자에게 임대한 경우라도 손해배상책임을 면하기 어려울 수 있습니다. 임대인이 실거주를 할 수 없게 된 부득이한 사정, 즉 ‘정당한 사유’가 인정되어야 하는데 실제 소송에서는 이를 임대인이 전부 주장, 입증하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

한편 임대인이 실거주를 하는지 아니면 제3자에게 임대하는지는 결국 임차인이 이사를 나간 뒤에야 알 수 있습니다. 실거주할거라는 임대인의 말이 거짓말로 의심되더라도 당장은 확실하게 거짓이라고 단정하긴 어렵습니다. 만약 임차인 입장에서 임대인이 실거주하겠다고 속여 갱신하지 못하게 된 것을 손해배상으로 청구할 것이라면 아무래도 이사를 나간 뒤 잘 눈여겨 보았다가 새로 임대차계약을 체결했다는 물증을 확실하게 잡아 소송을 제기하여야 할 것입니다.

 

 

이렇게 임대인이 거짓으로 실거주하겠다고 한 경우, 임차인은 얼마나 손해배상으로 청구할 수 있을까요? 손해배상을 청구하는 소송에서는 항상 그 금액을 정하는 것이 쉽지 않습니다. 그런데 다행히 주택임대차보호법에서는 손해배상액에 관해서까지 정하고 있습니다. 간혹 부동산 시장에 형성된 보증금 시세와 기존 보증금액과의 차이만큼을 손해배상 청구할 수 있다고 알고 계시는 분들도 있습니다만 이는 틀린 상식입니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법에 따라 이 경우 손해배상액은 기존 월세의 3개월분에 해당하는 금액 또는 임대인이 새로 계약한 월세와 기존 월세와의 차액의 2년치 금액 중 더 큰 금액을 손해배상액으로 할 수 있습니다. 여기서 말하는 월세는 보증금이 있는 경우 월세로 환산한 금액이고 이는 보증금의 3.75%(금일 한국은행 기준금리 1.75%+2%)/12개월로 계산한 금액입니다.

 

 

예) 4억 원에 전세계약을 살고 있었는데 임대인이 실거주한다고 속여 임차인을 내보내고 신규 임차인과 7억 원에 전세계약을 체결하였다면?

 

 

- 4억 원에 대한 환산 월세는 1,250,000원(= 4억 x 3.75% x 1/12),

 

- 7억 원에 대한 환산 월세는 2,187,500원(= 7억 x 3.75% x 1/12),

 

그러므로 1,250,000원의 3개월치인 3,750,000원과,

 

위 환산 월세 차액 937,500원의 2년치 22,500,000원 중

 

큰 금액인 22,500,000원을 손해배상으로 청구 가능

 

이렇듯 신규 임대차계약과 기존 임대차계약의 보증금 차이가 클수록 청구할 수 있는 손해배상액이 많아집니다.

 

 

임대인 입장에서 정말 실거주를 할 계획이 아니라면 혹은 계획에 변수가 발생할 여지가 있다면 무조건 임차인의 갱신요구를 거절하기보다는 되도록 원만하게 합의하여 계약을 종료하는 방향을 모색하는 것이 바람직합니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공하였다면 이는 갱신을 거절할 수 있는 사유가 되기도 합니다. 한편 드물지만 임차인 중에는 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 무소불위의 권리처럼 여겨 이를 빌미로 임대인을 압박하기까지 하는 경우도 있습니다. 하지만 이유불문 임대인이 실제로 거주한다면 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 방법은 없습니다. 더욱이 분쟁이 발생한 상태에서 임대차계약을 계속 유지해서는 임대인이나 임차인 서로에게 좋을게 없는건 분명합니다. 손해배상청구보다는 서로 손해를 조금씩 인정하고 양보하는 임대차 관계가 되길 바랍니다.