아파트 시공 하자, 손해배상

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

하자 있는 물건을 좋아할 사람은 없습니다. 더군다나 수 억 원을 들여 집을 샀는데, 내가 앞으로 살 집에 하자가 있다면 여간 신경쓰이는 일이 아닐 수 없습니다. 하자는 새로 지어진 아파트에도 있을 수 있습니다. 아니 오히려 신축 건물에 하자가 없는 경우란 없습니다. 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생숙을 불문하고 대규모 집합건물이 준공되어 입주가 이루어지면 입주민들에게 가장 민감한 부분은 아무래도 하자 해결입니다.

 

 

 

 

건물을 지은 시행사도 처음에는 각종 하자를 해결하려는데 적극적인 모습을 보입니다. 그런데 대부분 이상하게도 태도는 꽤나 적극적인 것처럼 보이는데 실제로 하자를 보수하는 등 해결하는데는 진척이 더딥니다. 소유자들도 처음에는 시행사의 적극적인 모습을 믿고 기다려보지만 나중에는 기다리다 지쳐 결국 하자 관련 소송을 하기로 결정하게 됩니다.

 

 

시공상의 하자에 관해서 소송을 하게 되면, 그 소송은 시행사를 상대로 손해배상을 청구하는 형태가 됩니다. 쉽게 말해 건물을 다 지었으나 그 기능상, 미관상 완전하지 못한 부분, 부족한 부분을 다시 완전하게 공사하는데 드는 비용을 손해배상으로 청구하게 됩니다. 그런데 입주 직후 시행사가 하자 점검을 통해 직접 보수하는 것처럼 하자 보수 공사의 이행을 청구할 수는 없을까요?

 

 

 

 

하자 보수의 이행을 청구하는 것도 불가능할건 없겠지만 현실적으로는 기대하기 어려운 측면이 있습니다. 가장 큰 문제는 더 이상 시행사를 믿기 어렵다는 것이죠. 물론 아무리 완벽하게 건물을 지었다 하더라도 하자가 전혀 없을 수는 없습니다만 그래도 최대한 완벽하게 건물을 지었어야 할 시행사가 그러한 의무를 다하지 못해서 하자가 발생한 것만큼은 분명합니다. 또한 경제적 이익 관점에서도 따져보아야 합니다. 건물이 준공되어 입주하였다면 시행사는 이미 분양대금을 다 받았고 건축 시행으로 인한 수익 계산이 전부 끝난 상황입니다. 앞으로의 하자 보수는 시행사에게 있어서 손실인 부분이고 최대한 손실을 보지 않고 하자를 보수해 줄 수 있으면 가장 좋습니다. 시행사에게 직접 하자 보수 공사를 맡기더라도 제대로 해줄 것으로 기대하기 어려운 이유입니다.

 

 

 

 

때문에 신축 건물의 시공상 하자와 관련된 소송은 하자를 전부 찾아내고(적출), 그 하자를 보수하는데 드는 비용을 전문 감정인을 통해 산정하여 그 금액을 손해배상으로서 받는게 소유자들에게도 가장 합리적인 해결책이 됩니다. 특히 아파트와 같은 집합건물에서는 구분소유자마다 다 입장이 다를 수 있고 어떤 구분소유자는 꼭 보수해야 될 것으로 여기는 하자가, 어떤 구분소유자에게는 돈으로 배상받고 감내할 수 있는 하자일 수도 있기 때문에 이런 점에서도 전체 하자 보수에 상당하는 금전적 손해배상을 받는 것이 합리적입니다.

 

 

시공상의 하자 상당 손해배상 청구 소송은 사전 진단을 통해 하자를 적출하고, 전문감정인의 감정도 거쳐야 합니다. 시간과 비용이 적지 않게 듭니다. 이러한 소송을 어느 구분소유자 개인 또는 몇몇이 진행하기에는 상당한 부담이 됩니다. 그렇기 때문에 입주자대표회의나 관리단과 같이 입주민들의 단체가 주도하여 소송을 진행하는 경우가 대부분입니다. 새로 분양받은 아파트, 집합거물에 하자가 있다면 우선 비츠로를 통해 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.