관리업체가 관리인이 될수 있을까? 관리단분쟁

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승 입니다.

 

 

오늘도 관리단분쟁에 있어 많이 궁금해 하시는 부분에 대해 이야기를 드리고자 합니다.

 

 

구분소유자들의 법정 단체인 관리단의 대표자인 관리인. 많은분들이 관리인은 반드시 구분소유자여야 한다고 알고 계시지만, 사실 관리인은 구분소유자일 필요도, 심지어 점유자일 필요도 없습니다.

 

 

심지어 집합건물법 제24조 제2항에서는 “관리인은 구분소유자일 필요가 없으며,”라고 정하고 있습니다. 그렇다 보니 입주민도 아니고 전혀 무관한 제3자도 관리인이 될 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

과거에는 모르겠으나 오늘날 집합건물이 대규모, 대형화되고 입주민들의 권리 의식 수준도 높아진 현실을 감안하면 이제는 집합건물법상 관리인 자격에 최소한 점유자여야 한다는 요건 정도는 필요치 않나 생각됩니다. 입주민과 전혀 무관한 제3자나 심지어 입주민과 이해관계가 상충되는 자여도 관리인이 될 수 있다보니 불순한 세력에 의해 집합건물의 관리권한을 장악하려는 시도가 계속되는 것 아닌가 싶습니다. (물론 관리인의 자격을 구분소유자나 점유자로 한정하더라도 불순 세력들은 어떻게든 구분소유자나 점유자로서의 지위를 취득해서라도 관리권한 장악을 시도할테지요.)

 

 

관리업체가 관리인이 되고자 시도하는 방법은 다양합니다. 당초 분양계약서에서 시행사가 지정하는 관리업체를 관리인으로 한다고 정하거나, 입주지정기간에 입주민들로부터 관리규약에 관한 동의서 등을 받으면서 관리업체 OOO 회사를 관리인으로 함에 동의한다는 문구를 슬쩍 집어 넣거나(가장 많이 쓰이는 수법), 아예 대놓고 관리단집회를 개최해서 관리업체 또는 관리업체의 직원(보통 관리소장)을 관리인으로 선임하는 결의를 하려고 시도하기까지 합니다.

 

 

 

 

그러나 관리업체는 엄연히 관리업무를 대행하는 위탁 업체에 불과합니다. 즉 관리업무에 관하여 관리단으로부터 지시, 감독을 받아야 하는 것이죠. 그런데 이러한 관리업체가 관리단의 대표자가 된다? 이는 관리업체가 관리업무에 관한 지시, 감독자이자 대행자가 되겠다는 것인데 조금 격하게 말하자면 북치고 장구치고 혼자 다 해먹겠다는 것입니다. 그렇다면 법적으로 관리업체, 혹은 관리업체의 임직원(관리소장)은 관리인이 될 수 없다고 판단해야 마땅합니다.

 

 

문제는 그 근거입니다. 법적 판단에는 법률적 근거가 따라야만 합니다. 그런데 앞서 본 것처럼 집합건물법에서는 관리인의 자격에 아무런 제한을 두고 있지 않습니다. 어디서 법적 근거를 찾아야 할까요. 우선 법리적으로 민사법인이나 상사법인의 경우에 법인은 대표자가 될 수 없다고 보는 것이 일반적인 견해입니다. 법인이 대표자가 된다면 책임소재가 불분명하게 되고 대표자의 의사형성과정이 모호해지기 때문입니다. 또한 민법상으로도 법인과 이사의 이익이 상반하는 행위에 관하여 이사는 대표권이 없다고 규정하고 있습니다. 관리업체는 관리단과 위탁관리계약을 체결하기 떄문에 원칙적으로 관리업체의 임직원과 관리단의 이익은 상반될 수 밖에 없습니다.

 

 

 

 

안타깝게도 과거에 관리업체도 관리인이 될 수 있다고 판단한 몇몇 판결은 위와 같은 점을 간과한 것 아닌가 싶습니다. 관리단 분쟁 관련 소송에서 상대방이 관리업체, 혹은 관리소장으로서 스스로 관리인이라는 주장을 한다면 반드시 위와 같은 근거로 반박하여야 할 것입니다. 관리단 분쟁은 집합건물법은 물론 일반 민사법리에 관한 폭넓은 이해가 필요한 영역입니다.