근저당권말소 소송에서 주의해야 할 점

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 대표변호사 이찬승입니다.

 

 

‘근저당권’은 대부분의 사람들에게 익숙하고 그게 무엇인지도 잘 아시는 것 같습니다. 그래도 근저당권의 개념을 한번 짚고 넘어가자면 우리 민법에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.

 

‘채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 갖는 것 (민법 제356조)’

 

이는 저당권에 관한 정의인데, 근저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하고 부동산에 담보를 설정하는 것입니다. (민법 제357조)

 

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그래서 부동산 등기부에 근저당권이 설정된 것을 보면 항상 채권최고액이 얼마인지가 기재되어 있습니다. 근저당권을 설정하는 가장 흔한 경우는 누구나 잘 알고 있는 주택담보대출을 받는 경우일 것입니다. 새로 집을 사거나 분양을 받는데 돈이 많아서 전부 내 돈 주고 살 수 있으면 좋겠지만 대부분은 은행의 도움을 받을 수 밖에 없습니다. 은행에서 집값의 일부를 대출받아 사는 것이죠. 그럼 은행은 대출금의 담보로 그 집에 담보를 설정받습니다. 대출금이 1억 원이라면 보통 130%에 해당하는 1억 3천만 원 정도를 통상 채권최고액으로 삼아 설정합니다.

 

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사실 금융기관에서 설정하는 근저당권의 경우 말소 청구 소송이 제기되는 경우가 많지는 않습니다. 금융기관에서는 근저당권 설정에 법적인 문제가 없도록 최대한 꼼꼼히 검토하여 대출을 실행하기 때문이기도 하지요. 그렇다고 근저당권을 꼭 금융기관에서만 취급하는 것은 아닙니다. 개인간의 거래에서도 돈을 빌려주고 그 담보로 부동산에 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다.

 

 

문제는 개인간에 근저당권을 설정하는데 있어서 일단 담보만 설정하면 안전하다는 생각으로 했다가 나중에 근저당권의 적법성을 인정받지 못하여 말소되는 위기에 처할 수 있습니다. 반대로 자기도 모르는 사이에 근저당권이 설정되어 있거나 예정보다 과도한 금액으로 설정된 경우, 또는 채무를 다 갚았음에도 불구하고 근저당권이 남아있는 경우 등 근저당권의 말소를 법원에 청구해야 하는 경우도 있습니다.

 

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근저당권자 입장에서는 근저당권 말소 소송을 당하는 일이 없도록 적법한 조치를 꼼꼼히 취해야 할 것이고 근저당권 말소 소송을 당하였다면 적법성에 문제가 없다는 점을 충분히 주장, 입증하여야 합니다. 반대로 부동산 소유자 입장에서는 근저당권에 잘못된 부분이 있다면 이 부분을 공략하여 소송을 통해 권리를 회복하여야 합니다.

 

오늘 소개해 드릴 사례는 채무를 대신 변제하고 채권자로부터 근저당권을 이전 받은 의뢰인이 채무자 측으로부터 근저당권 말소 소송을 제기당하여 이를 방어해야 하는 사건입니다. 참고로 이 사건은 처음 근저당권 등기 설정부터 법무법인 비츠로에서 진행하였고 채권채무관계에 관한 소송 또한 진행했던 사안입니다. 근저당권 말소 소송은 현재 진행 중이어서 소송의 내용 자체를 소개해드리기에는 다소 제약이 따르지만 도움될 만한, 주의해야 할 만한 사항을 최대한 알려드리고자 합니다.

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근저당권은 앞서 설명드린 것처럼 금전채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 것입니다. 그러한 금전채권을 어려운 말로 피보전채권이라 합니다. 근저당권은 항상 이 피보전채권과 함께 존재하는 것이기 때문에 피보전채권이 존재하지 않으면 근저당권 또한 말소되어야 할 것이 됩니다.

그렇기 때문에 근저당권을 설정했다고 해서 안심하고 있을 것이 아니라 향후 혹시 모를 일을 대비하여 피보전채권에 관한 계약서, 예를들어 차용증, 거래내역 등을 잘 구비해 두어야 합니다. 많은 분들이 근저당권을 설정해뒀다는 이유로 이러한 자료 보관에 소홀하시는 경우가 많습니다.

 

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또한 최근 사례에서처럼 원래는 내가 설정한 근저당권이 아니었는데 대신 변제하였다거나 하는 등 어떠한 이유로 근저당권을 이전 받게 되었다면 당초 근저당권이 적법하게 설정되었는지 여부를 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 자칫 잘못하면 피보전채권이 이미 소멸하였거나 적법하지 않아 말소될 근저당권을 이전받는 것 일수도 있습니다. 아울러 근저당권을 이전 받았다는 사실, 피보전채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 통지하여야 하는 것도 잊어서는 안됩니다.

 

근저당권 관련해서 의심되는 부분이 있거나 이미 문제가 불거졌다면 법률 전문가에게 상담을 요청하여야 합니다. 저희 법무법인 비츠로는 의뢰인과 변호사와의 1:1 전문 상담을 통해 정확하게 사건을 판단하여 신속하게 문제를 해결해 드리고 있습니다. 따라서 법적인 문제로 걱정이 많으시다면 법무법인 비츠로의 조력을 받아 가장 최선의 결과를 받아보시기 바랍니다.