대출실행 불발로 부동산 계약을 해제할 수 있을까?

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

부동산을 매수하거나 임차(전세)함에 있어서 자금 중 일부를 대출을 통해 마련하는 경우가 많습니다.

 

 

자금 여력이 충분하다면 대출이 필요 없겠지만 대부분의 부동산 거래는 몇 억씩 들다보니 매수자금이나 전세자금을 마련하는데 있어서 대출은 매우 중요한, 필수적인 부분을 차지합니다.

 

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당연한 얘기지만, 대출을 통한 자금의 마련은 매수인이나 임차인뿐만 아니라 매도인, 임대인에게도 중요합니다.

 

 

결국 그 자금을 받아야 할 사람은 매도인, 임대인이니까요. 정부에서 부동산 거래 관련 대출 규제를 통해 부동산 시장에 적극적으로 개입하는 것만 보더라도 금방 납득되실 겁니다.

 

 

 

 

이렇듯 부동산 매수자금이나 전세자금 대출을 거래의 양쪽 모두가 원하다 보니 최근 이에 관한 내용을 계약서에 특약사항으로 넣는 경우가 많습니다.

 

 

그런데 정작 문제가 발생하면 이러한 특약을 두고도 거래의 양쪽이 바라보는 입장이 서로 다르게 됩니다. 실제 사례를 토대로 살펴보겠습니다.

 

 

의뢰인 A는 모아둔 돈은 많지 않았지만 평소 부동산 투자에 관심이 많았습니다. 최근 부동산 시장이 하락세로 접어들자 기회를 봐서 작은 규모의 오피스텔이라도 취득하여 장기적으로 안정적인 수익을 얻고 싶었습니다.

그러던 중 A가 눈여겨보던 입지에 최근 신축된 오피스텔이 일부 미분양분을 홍보하여 A는 분양사무실을 방문하게 되었습니다. A의 가장 큰 걱정은 분양대금을 마련할 자금이 넉넉지 않다는 것이었습니다. 수중에는 계약금 3,000만 원이 전부였습니다.

그러자 분양홍보담당자는 나머지 대금은 어떻게든 대출을 받을 수 있으니 걱정할 필요 없다고 하였고 대출 금융기관도 알선해주겠다고 하였습니다. 그러면서 오피스텔 매매계약서에 특약사항으로 ‘신용 등의 문제로 대출이 불가능할 경우 계약금은 전액 반환하기로 한다.’라고 기재하였습니다.

 

 

 

 

분양홍보담당자가 호언장담했던 것처럼 대출이 가능했다면 문제가 없었을테지만, 결국 A의 대출은 불가능하였습니다.

 

 

소위 DSR, 즉 ‘총부채원리금상환비율’ 제한 때문에 A는 오피스텔 매수자금 용도로 대출을 받을 수 없었던 것입니다. 그런데 과연 분양홍보담당자는 이러한 문제를 예상하지 못했을까요? 그런데도 어떻게든 대출 가능하다고 했던걸까요? 실은 분양홍보담당자는 어떻게든 대출이 가능한 편법까지 계획하고 있었습니다.

 

 

최근 기사나 뉴스에서도 몇 차례 보도된 적이 있는데, 다름 아닌 ‘사업자대출’을 이용하는 것이었습니다.

 

 

A 명의로 사업자를 내고(사업자등록) 마치 사업 자금 용도인 것처럼 매수할 오피스텔을 담보로 사업자대출을 받아서 실제로는 이를 주거용 오피스텔의 매수자금으로 사용하려는 것이었죠.

 

 

그러나 이러한 대출금의 사용처를 속이는 경우 대출사기에 해당할 수 있습니다. 대출 브로커들을 통해 이루어지는 제2금융권에서의 대출의 경우 이러한 사례가 적지 않습니다.

 

 

 

 

A는 이러한 방식의 대출을 원치 않았습니다. 결국 대출 실행을 거부하고 특약사항대로 계약금의 반환을 분양사에 청구하였습니다.

 

 

그러자 분양사는 A의 신용 등의 문제가 아니라 A 스스로 대출을 거부한 것이고 이는 단순 변심에 의한 계약 해제이므로 계약금을 반환해줄 수 없다고 하였습니다. 그래서 A는 고민끝에 비츠로를 찾아와 계약금을 반환받을 방법이 없는지 상담을 요청하게 되었던 것이죠.

 

 

원칙적으로 계약자 일방의 단순 변심에 의한 해제라면 계약금을 반환받을 수 없는게 당연합니다. 계약금은 위약금으로 보기 때문입니다. 그런데 이 사안의 경우 다행히 특약사항을 두었습니다. 하지만 한 가지 고려해보아야 할 사항이 있습니다. 만약 A가 ‘사업자대출’ 방식에 관해서까지 설명을 듣고 계약을 체결하였다면 어떨까요? 여기서 다 밝힐 수는 없지만 사실 애초에 A가 대출 가능 여부에 관해 설명을 들으며 사업자대출에 관한 언급이 있었다고 볼만한 자료도 있었습니다.

 

 

만약 A가 사업자대출 방식을 이미 알고서 계약을 체결하였다가 이후에 위법성을 주장하면서 해제하겠다는 것은 다소 무리가 있습니다. 또한 이러한 대출이 금융기관과의 관계에서 사기에 해당할 수는 있다 하더라도 그 이유로 분양사와의 매매계약의 무효를 주장하기도 어려울 것입니다. 그래서 제가 제공해 드린 솔루션은 무엇이었을까요? 힌트는 포커스를 위법한 대출 알선에 맞출 필요가 없다는 것이었습니다. 정답은 이미 언급한 내용에 잘 숨겨져 있습니다.

 

 

최근 대출이 실행되지 않아 어쩔 수 없이 매매계약을 해제해야 할 상황에 처한 분들이 많습니다. 끙끙 앓지만 마시고 법무법인 비츠로에 상담을 요청해보시면 어떨까요.