집합건물(생활형숙박시설)의 관리단 구성 자문 업무 1

 

 

[자문사례] 생활형숙박시설 관리단 구성 (1)

 

 

“저희는 최대한 민주적이고 공정하게 관리인을 선임하고 싶습니다.”

 

 

“관리인 한 명에게 권한이 집중되면 독단적일 수 있다고 생각해요. 그래서 운영위원회를 구성해서 회의체로 관리업무를 수행, 감독하고 그에 따를 규범도 있었으면 해요.”

 

 

지난 여름 강원도 해변가에 위치한 신축 호텔의 구분소유자 5분께서 비츠로를 찾아오셔서 관리단 구성 관련 상담을 받을 때 하셨던 말씀입니다.

 

 

몇 해 전부터 호텔을 생활형숙박시설(이하 줄여서 ‘생숙’) 형태로 건축하면서 각 객실을 분양하여 호텔의 운영수익을 소유자들 지분에 따라 분배하기로 하는 방식의 수익형 부동산 사업이 많아졌습니다. 이러한 생숙 용도로 지어진 호텔의 객실을 분양받은 구분소유자들이었습니다.

 

 

 

 

이 분들은 흔히 ‘관리단 준비위원회’라고 칭하는 임의단체를 만들어 이미 자치 관리단 구성에 관해서 수차례 심도있게 논의를 거쳤고, 나름대로 여러 법무법인과 대행업체 등을 찾아본 끝에 비츠로를 찾아오셨습니다.

 

 

그래서인지 자치 관리단 구성에 원하는 방향성과 우려 사항이 비교적 정확했습니다. 다만 원하는 방향성과 그 이유도 충분히 납득할만 하면서도 다소 이상적이어서 걱정하지 않을 수가 없었습니다.

 

 

관리인 선임의 민주적 절차와 정당성을 보장하는 것, 운영위원회 즉 집합건물법에 따른 관리위원회를 구성하는 것, 그리고 내부 규범인 관리규약을 집합건물법에 따라 제정하는 것. 이 모든 것들이 매우 바람직한 논의이긴 했으나 사실 현행 집합건물법상으로는 달성하기가 매우 어렵기 때문입니다.

 

 

우선 관리인 선임의 민주적 절차와 정당성을 보장하는 것과 관련해서는 쉽게 말해 전체 구분소유자들의 다수가 원하는 대표자를 공정하게 선출한다는 것입니다.

 

 

 

 

이를 위해서는 입후보 절차를 거쳐 그 중 최다 득표를 얻는 후보자를 최종 관리인으로 선출하는 식의, 흔히 우리에게 익숙한 일반적인 선거 절차를 갖추면 되겠습니다.

 

 

하지만 이는 집합건물법에 따라 관리인을 선임하는데 있어서 무리인 측면이 있습니다. 집합건물법은 ‘최다 득표제’를 예정하고 있지 않고 오로지 전체 구분소유자의 과반에 의한 결의로서 선임하도록 하고 있습니다. ‘최다 득표제’를 도입하려면 그 내용을 정한 관리규약이 먼저 제정되어야 하는데 의뢰인분들의 생숙은 이제 막 준공되어 초대 관리인도 없고 당연히 관리규약도 없는 상태였죠.

 

 

그렇기 때문에 의뢰인분들의 생숙에서 관리인 입후보 절차를 거치게 되면 필연적으로 구분소유자들의 의결권이 분산될 수 밖에 없습니다. 과반을 득하는 것도 쉽지 않은데 후보자가 2명만 되어도 관리인 선임 결의가 이루어질 것으로 기대하기는 어렵습니다.

 

 

 

 

결국 관리인 선임에 민주적 절차와 정당성을 보장하는 것과, 집합건물법의 준수라는 두 마리 토끼를 다 잡기란 거의 불가능에 가까운게 현실입니다. 하지만 의뢰인분들은 어느 것 하나 놓칠 수 없다는 강경한 의지를 갖고 계셨습니다.

 

 

다행히 의뢰인분들의 생숙에서 고무적인 것은 구분소유자들의 규합이 상당히 잘 이루어져 있다는 부분이었습니다. 그래서 우리는 집합건물법에서 정하지 않은 관리인 입후보 절차와 관리인 선임 결의 대상 후보자를 선정하는 절차를 임의로 먼저 진행하기로 하였습니다.

 

 

즉 임의절차이기는 하지만 관리인 입후보자를 받고 그 중 1명의 관리인 후보자를 최다 득표로 선정하는 절차를 거치기로 했습니다. 물론 그렇게 하더라도 실제 관리인 선임을 위한 결의에서 누군가 관리인 후보자 선정 결과에 불복하고 나선다면 딱히 이를 막을 방법은 없었습니다. 집합건물법에서 예정한 절차가 아닌 어디까지나 구분소유자들이 민주적 정당성 확보를 원하여 이루어진 임의적 절차이기 때문입니다. 하지만 위 생숙은 구분소유자들의 규합이 잘 되어 있어서 그러한 불순 세력이 없을 거라 서로 믿고 진행하였습니다.