목적물 인도 확인서 안써줘서 임대차보증금 공탁금 못찾는 경우

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사 이찬승 변호사입니다.

 

 

임대인이 임차인에 대해서 임대차계약 종료를 주장하면서 부동산의 인도(명도) 소송을 제기하는 경우, 임차인의 임대인에 대한 부동산 인도 의무와 임대인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임대인도 임대차보증금을 반환하지 않았으면 임차인한테 먼저 부동산을 인도하라고 할 수는 없습니다.

 

 

그래서 반환해야 할 임대차보증금이 남아있는 임대인은 임차인에게 인도 소송을 제기하면서 임대차보증금을 공탁하는 경우가 많고, 다만 임차인의 목적물 인도 완료를 조건으로 공탁하게 됩니다. 그렇기 때문에 임차인이 부동산(목적물) 인도를 완료하고 공탁금을 찾으려면, 임대인으로부터 목적물 인도 확인서를 작성받아 제출해야 공탁금을 출급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

문제는 임대인이 인도 받았으면 목적물 인도 확인서를 순순히 작성해주면 되는데 그렇지 않는 경우가 종종 있다는 것입니다. 실제 사례를 살펴보겠습니다.

 

 

“의뢰인 A는 10년 넘게 X상가에서 음식점을 운영하였는데 작년 X상가가 매각되면서 소유자가 몇 차례 변경되었고, 최종 소유자인 B는 A의 기존 임대차계약 관계를 승계하여 A에 대한 최종 임대인이 되었습니다. 그러자 임대인 B는 더 이상 A와의 임대차계약을 갱신하지 않는다고 하였고, A에게 건물인도소송을 제기하면서 임대차보증금을 공탁하였습니다. A도 10년이 넘어 더 이상 임대차계약의 갱신을 주장할 수 없다는 점을 알고 있었기에 음식점 운영을 정리할 각오를 하고 있었으나 너무 갑작스럽게 소송을 당하여 시간이 필요했습니다. A는 이러한 사정을 법원에 피력하였고 재판이 끝나기 전에 B에게 음식점 시설 전부를 철거하고 상가를 인도하였습니다. 이후 A는 공탁된 임대차보증금을 찾기 위해 B에게 목적물 인도 확인서 작성을 요청하였는데 B는 건물인도소송을 하느라 본인이 부담한 변호사 비용 전액을 지급하지 않으면 작성해줄 수 없다고 하였습니다.”

 

 

위 사례에서 의뢰인 A가 B와의 건물인도소송에서 결국 패소할 수 밖에 없었기 때문에 그 소송비용도 A가 부담해야하는 것에는 이견이 있을 수 없습니다. 단 소송비용은 B가 실제로 부담한 변호사 비용 등 전액이 되는게 아니라 변호사 보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따라 소가를 기준으로 하여 산정된 금액만 부담하면 됩니다. 그런데 B가 요구한 소송비용은 그 금액을 훨씬 넘는 액수였습니다.

 

 

더욱이 법률적으로 소송비용상환 채무는 임대차보증금 반환과는 견련성이 있다고 보기도 어렵습니다. B가 소송비용 미상환을 이유로 목적물 인도 확인서 작성을 거부하는 것은 다소 부당해보입니다. 만약 B가 계속 목적물 인도 확인서를 작성해주지 않을 경우 A는 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

 

사실 애초에 A가 임의로 B에게 목적물을 인도하지 않고 B가 건물인도소송의 판결에 따른 강제집행으로 알아서 인도받게 뒀다면 오히려 공탁된 임대차보증금을 찾기가 수월했을 것입니다. 굳이 임대인 B가 작성한 목적물 인도 확인서가 없더라도 건물인도집행이 완료되었음을 확인할 수 있는 ‘집행조서’로 대신할 수 있기 때문입니다.

 

 

물론 이 경우 집행에 따른 비용까지도 A가 부담하게 되기는 합니다만 임대차보증금을 못찾고 있는 것보다 그게 더 나을 수도 있습니다. 그런데 위 사례에서처럼 이미 A가 임의로 인도한 이상 B는 강제집행을 할 필요도 없기 때문에 집행조서를 기대하긴 어렵습니다. 결국 A는 B를 상대로 인도확인소송을 제기해야될 수 밖에 없습니다.

 

 

 

 

이러한 인도확인소송을 제기하게 되면 확인의 이익 또한 인정된다고 본 하급심 판결이 있습니다. 제 사견으로도 임대인이 인도가 완료되었음에도 목적물 인도 확인서 작성을 부당하게 거부하고 있다면 소송을 통해 확인을 구할 이익이 있다고 여겨집니다.

 

 

다만 아쉬운 점은 공탁금 출급 절차에서 임대인 작성의 목적물 인도 확인서 또는 이에 준하는 인도집행조서만을 요구하는 부분은 다소 완화하여야 할 부분이 아닌가 싶습니다.

 

 

예를 들어 주택이라면 임차인의 전입 말소사실에 관한 증명서류라던가, 상가라면 사업자등록 말소(내지는 사업장이전)에 관한 증명서류 등 굳이 임대인의 협조가 없더라도 임차인 스스로 준비할 수 있는 자료로 말이죠. 만약 임차인이 실제로는 목적물을 제대로 인도하지도 않았는데 허위 자료를 작출하여 공탁금을 찾게 되는 경우도 있을 수 있으나, 이는 사실 임대인의 공탁금출급청구권(가)압류 등 적극적인 조치를 통해 막을 수 있습니다. 오히려 임대인이 만연히 목적물 인도 확인서 작성을 거부하기만 하는 부작위만으로도 임차인이 공탁금을 찾지 못할 정도의 상황에 처하는 것은 다소 과하다 여겨집니다.