자치관리단 구성 시 반드시 알아할 점

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사, 이찬승변호사입니다.

 

집합건물의 자치관리단을 구성할 때 그냥 흘러가는 대로 구성해도 될까요?

 

집합건물(오피스텔 등)의 각 전유세대 구분소유자들의 자치관리단 구성은 만만치 않습니다.

 

처음부터 적법한 절차를 거치며 꼼꼼히 검토하여 자치관리단을 구성하지 않으면 자치관리단 구성에 반대세력들로 인해 추후 관리단 구성의 적법성 여부에 관하여 법적 분쟁에 휘말리거나 최악의 경우 ​법적으로 관리단 구성을 인정받지 못하는 사태가 벌어질 수 있습니다.

 

 

 

자치관리단 구성의 의미

 

집합건물이 완공되어 구분소유 관계가 성립이 된다면 관리단은 그 때부터 존재하게 됩니다. 구분소유자들이 관리단 집회를 개최하지 않고 관리인이 선출되지 않아도 관리단은 법률상 존재하고 있습니다.

 

엄격히 따지자면 ‘자치 관리단 구성’은 제대로 된 법률적 표현은 아닙니다. 법적으로 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립된다고 보기 때문입니다(집합건물법 제23조 제1항, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 94다49694 판결 등).

 

 

 

그럼에도 관리단이 이미 존재하고 있는데 ‘자치관리단을 구성’한다는 뜻은 무엇을 의미할까요?

 

어떠한 단체가 단체로서 활동하고 행위를 하려면 단체의 규칙도 있어야 하고 무엇보다 단체의 대표자가 있어야 할 것입니다. 결국 자치관리단을 구성한다는 것은 구분소유자들 스스로 당연히 존재하고 있던 관리단의 대표자로서의 관리인을 선임하는 것입니다. 여기서 단체는 당연히 존재하는 ‘관리단’이라고 할 수 있겠습니다.

 

실제 사례를 통해 말씀드리겠습니다.

 

통상 집합건물이 완공되고 입주가 시작되어 실제 거주하는 입주민들이 생깁니다.

 

집합건물이 완공되면 일단 시행사나 분양회사가 관리를 시작합니다(#집합건물법 제9조의3 분양자의 관리의무). 보통 관리업체에게 위탁하여 관리업무를 맡기지요.

 

그런데 입주민들(또는 구분소유자들)이 거주하면서 내가 사는 건물, 내가 소유하는 건물에 대한 관리가 제대로 이루어지고 있는지, 관리비는 투명하고 적정하게 부과되고 사용되고 있는지, 관리주체는 입주민들의 민원을 잘 해결하고 있는지 궁금하기도 하고, 경우에 따라서는 불만이 생기기도 합니다.

 

그러한 이유로 차츰 구분소유자들은 자치 관리단을 구성하여 집합건물의 관리업무를 감독하고 구분소유자들이 주축이 되어 관리에 관한 의사 결정을 해야 할 필요성을 느낍니다. 구분소유자로서 당연한 권리라 할 것입니다.

 

이 정도 경과가 되면 구분소유자들 중에는 분양회사(또는 시행사)나 위탁관리업체에 관리비 부과 및 사용 내역을 요구하거나 하자 관련 보수를 요청하여야 할 필요가 생깁니다.

 

그러나 관리주체(분양사 또는 시행사, 위탁관리업체)는 그러한 구분소유자들의 요구를 단순히 개별적인 민원으로 치부하는 경우가 많습니다.

 

그도 그럴 것이 전체 구분소유자들의 의사라고 볼 수 있는 관리단의 의사가 아니기 때문이지요. 관리단의 대표자가 없는 상황에서는 전체 구분소유자들의 의사를 표출할 방법이 없고, 전체 구분소유자의 의사로 인정받을 수도 없습니다.

 

그렇기 때문에 구분소유자들은 관리단 집회를 개최하여 전체 구분소유자들의 대표자로서 관리인을 선임함으로서 비로소 구분소유자들이 주체가 되어 집합건물을 관리할 수 있게 되는 것입니다. 즉 ‘자치 관리단을 구성’한다는 의미는 전체 구분소유자들로 구성되는 관리단의 대표자인 관리인을 선임하는 것과 같다고 말씀드릴 수 있겠습니다.