변호사도 쉽지 않은 오피스텔 관리단 분쟁

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 부동산전문변호사, 이찬승변호사입니다.

 

오늘은 오피스텔, 집합건물에서 일어나는 관리단 분쟁에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

집합건물 관리단 분쟁에 관해 경험이 많고 관련 사건 승소사례가 많다보니 관련된 소송 의뢰가 들어오고 있는데요. 그만큼 집합건물 관리단 분쟁을 변호사들에게도 어려운 부분 중 하나 입니다.

오피스텔 관리단 관련 사건이 점점 까다로워지고 있습니다. 제가 오피스텔 관련 분쟁 중에서 특히 집합건물 관리단 사건을 오랜 기간 다뤄왔는데요.  최근 법원에서 이 종류의 사건을 바라보는 시각도 변하고 있다는 것을 느낍니다. 과거보다 어려운 소송이 되어가고 있다고 할까요.

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•집합건물 관리단의 어려움

 투자 및 1인 가구 거주 목적으로 오피스텔 수요가 증가하면서 자연스럽게 오피스텔 관리단 관련 분쟁도 증가하는 추세입니다. 투자 개념으로 실거주자가 적어 관리단 구성에 어려움을 겪거나 의도적으로 관리단 구성을 방해하는 세력도 존재하는 것이 사실입니다. 

오피스텔 관리단을 적법하게 구성했다고 하더라도 시공사, 시행사, 분양대행사가 앞세운 관리사무소가 뒤에서 부당이득을 취하는 경우도 늘어나고 있고 법적 분쟁으로 가는 경우도 다반사입니다. 무엇이 문제일까요?

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•현행법이 문제?

예전 게시글에서도 잠깐 언급했듯이 우리가 흔히 알고 있는 오피스텔 관련 분쟁에서 특히 오피스텔 관리단 분쟁에서 적용되는 법률은 집합건물법 하나라 해도 과언이 아닙니다.

 

 

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•현실에 한참 모자란 법

집합건물법, 정식 명칭은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'인데, 문제는 이 집합건물법이 1984년도에 최초 제정되어 시행된 오래된 법이다보니 오늘날 발생하는 다양하고 복잡한 사건을 해결하기에 빈 곳이 너무 많다는 것입니다. 법이 현실을 따라가지 못하고 있는 것이지요.

그도 그러할 것이 당초 집합건물법이 제정될 시기는 서울과 수도권에 아파트가 집중적으로 늘어나기 시작한 때였습니다. 

대표적인 집합건물인 아파트에서 발생하는 수많은 법률관계를 다루기에 집합건물법만으로 부족했기 때문에, 별도의 공동주택관리법 등의 새로운 법률들을 제정했습니다.  

공동주택관리법에 따라 아파트는 국가 및 지방자치단체의 행정력이 개입될 여지가 있습니다(공동주택관리법 제3조). 그러나 오피스텔은 공동주택법을 적용받는 아파트와 달리 집합건물법을 적용받는데, 집합건물법에서는 국가나 지방자치단체의 행정이 개입될 근거가 어디에도 없습니다.

즉 오피스텔 등의 집합건물은 정부나 지자체에서 직접적인 통제가 불가능합니다. 결국은 피해를 받고 있는 당사자가 시간과 비용을 들여 직접 민사소송 등의 법적 분쟁을 통해서 문제를 해결하는 방법 밖에 없다는 뜻입니다.

결국 오피스텔 거주자 개인이나 관리단은 정부나 지자체를 통해서 도움을 받을 수도 없고, 현실과 괴리되는 법의 보호도 제대로 받지 못하고 있습니다. 


•변호사도 장담하기 힘든 것이 현실

오피스텔 관리단 분쟁에 집합건물법을 적용하다보면 허술한 부분이 많은 덕(?)에 변호사들조차도 적법, 위법 여부를 장담하지 못하는 사례들이 많습니다. 집합건물에서 가장 중요하다 할 수 있는 '관리단 집회 결의'만 보더라도 그렇습니다. 

전체 구분소유자들의 집단적 의사 결정행위인 관리단 집회 결의에 관해서 집합건물법은 그 절차와 방법 등을 정하고 있긴 하지만, 빈틈이 많아 해석에 따라 문제될 소지가 다분합니다. 

실제로 지방법원마다 집합건물법에 따른 적용 기준이 사뭇 다르기도 하여 어느 지방법원에서는 다소 관대하게 적법성을 인정받았던 것도 다른 지방법원에서는 엄격하게 따져 위법한 것으로 결론이 나는 경우가 많습니다.

따라서 집합건물 관련 소송을 진행하기 위해 변호사를 선임하는 과정에서 상담시 승소를 쉽게 약속하거나 승소의 자신을 보이는 변호사가 있다면 피하시는 것이 좋습니다. 자문 정도로 끝날 수 있는 사건도 부풀려 사건 수임을 무리하게 요청하는 경우가 많기 때문입니다. 


•관련 판례도 적다 

 특히나 집합건물 관리단 분쟁에 관해서는 최근에서야 소송이 많아지고 있어 아직은 대법원 판례가 많이 형성되어 있지 않다보니 더욱 그러한듯 합니다. 명확한 대법원 판례가 있다면 지방법원마다 판단 기준이 크게 다르지 않을텐데 말이죠.

이렇듯 집합건물 관리단 집회 결의의 적법 여부에 대한 법원의 기준이 다소 일관되지 않다보니, 분쟁을 사전에 예방하고 소송에서 적법성을 인정받아야하는 변호사 입장에서는 가장 보수적인 관점으로 준비를 해두어야 합니다.

즉 적법성 인정에 가장 까다로웠던 법원의 관점을 기준으로 삼아야겠죠. 글이 길어졌네요. 그렇다면 구체적으로 오피스텔 관리단 분쟁에 있어서 법원의 시각이 다른 경우가 어떠한 것들이 있는지 다음번에 이어서 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

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•변호사에게 속지 말자.

법과 현실이 거리가 있고, 관련 판례도 적은 상황에서 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 무조건 변호사를 선임해야 할까요? 아닙니다. 양심적으로 말씀드린다면 모든 사건이 무조건 변호사를 선임해서 재판까지 가는 것만이 아닙니다. 

오히려 변호사 상담과 자문으로 재판까지 가지 않고 문제가 해결되는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 상담시 사건에 대한 정확한 분석과 해결방법을 제시하기보다 변호사 선임만 권유하는 변호사 사무실이 있다면 그곳에서 바로 빠져나오시면 됩니다.

다만 재판을 진행할 수 밖에 없는 경우도 있습니다. 소송까지 이르렀다면 그 때는 당연히 변호사를 선임할 수 밖에 없습니다. 상대는 개인이 아닌 시행사, 시공사 등이기 때문에 구시대 법으로 법적 전문성이 없는 일반인이 소송에서 이기기란 현실적으로 불가능한 것이 사실이기 때문입니다. 

따라서 법률 상담(유료 상담을 꼭 추천합니다.)을 3곳 이상에서 받아보시고 관련 경험이 많은 변호사인지, 그리고 나와 상담하고 있는 변호사가 끝까지 내 소송을 책임지고 이끌어주는지, 그리고 꾸준히 직접 소통하고 대화할 수 있는 변호사인지, 수임료는 합리적인지 확인하시는 것이 중요합니다.