세입자가 안나가면 어쩌죠? 건물주들이 쓰는 치트키

 

 

안녕하세요. 법무법인 비츠로 부동산전문변호사 이찬승입니다.

 

 

일반적인 사람들에게 ‘소송’은 겪어보기 전까지는 뉴스에서나 보는 남의 일 같습니다. 평생 송사에 얽힐 일이 없을거라 생각하고 실제로 그러한 분들도 많습니다. 하지만 법 없이도 살 수 있을 것 같은 분들도 소송을 해야만 하는 상황이 생길 수 있습니다. 아무리 상대방이 일방적으로 계약을 어긴게 분명하고 내 잘못이 없더라도 우리 대한민국에서는 결코 내 맘대로 해결해선 안됩니다. 자력구제는 원칙적으로 허용되지 않습니다.

 

 

 

 

임대차 계약 기간이 끝났고 이미 전부터 갱신하지 않을테니 계약 만료일에 나가달라고 정중하게 통지도 했습니다. 그런데 세입자가 나가지 않습니다. 어쩔 수 없이 세입자에게 명도(인도) 소송을 할 수 밖에 없습니다. 세입자가 안 나가고 버틸 하등의 이유가 없다해도 억지로, 강제로 세입자를 쫓아내면 오히려 불법행위가 될 수 있습니다. 심지어 주거침입이나 건조물침입죄가 되어 처벌받을 수도 있습니다.

 

 

그런데 소송은 많은 시간과 비용이 들 수 밖에 없습니다. 믿을만한 변호사를 찾는 것부터 시작입니다. 변호사를 찾아가 상담하고, 적어도 최소한의 증거자료는 정리해야 할 것이고, 변호사가 소장을 작성하고 법원에 접수합니다. 그럼 법원에서는 셀 수 없이 많이도 접수된 수많은 사건의 소장들을 순서대로 발송합니다. 드디어 내 사건의 소장을 상대방(세입자)이 받아보게 되면 그 때부터 1달 가량의 시간이 상대방에게 주어집니다. 그리고 나서 첫 재판이 열리게 됩니다. 그리고 다음 재판은 최소 1달 뒤로 잡힙니다. 몇 번의 재판으로 끝나게 되면 정작 재판 과정은 길지 않을 수도 있지만 일단 재판을 본격적으로 시작하기까지 이렇게나 시간이 걸립니다.

 

 

 

 

임대인에게 시간은 곧 돈입니다. 주택이던 상가던 임대인은 임대수익을 얻지 못하는 기간 동안 기회비용을 잃는 것이죠. 만약 대출이라도 있으면 이자만 계속 부담해야됩니다. 최악은 세입자를 내보내고 내가 내 집에서 살아야 하는데 들어갈 수가 없어 당장 살 곳이 없는 경우입니다. 세입자가 안 나가고 버틸 정당한 이유가 하등 없는 상황인데 그냥 이사갈 형편이 안 되서 눌러있는 경우라도 임대인은 소송말고는 답이 없습니다.

 

 

최근에 상담 문의한 한 의뢰인께서는 해외 주재관으로 나갔다가 몇 달 뒤 귀국할 예정이었습니다.

 

귀국 전에 전세를 주었는데 마침 계약 만기가 다가와 세입자에게 계약 종료 예정을 알렸습니다.

 

그런데 세입자는 정말 귀국하는게 맞냐! 보증금 높여서 새로 계약하려고 거짓말 하는거 아니냐!

 

라는 식으로 나오며 정말로 귀국하게 돼서 영구적으로 한국에 살거라는 사실을 자기한테 증명하면,

 

그 때 나가겠다고 합니다.

 

(누가 집주인인지 모르겠죠? 임대차3법 때문에 요즘 이러합니다ㅠㅠ)

 

그래도 의뢰인께서는 그러한 세입자를 배려해주려고 합니다.

 

그런데 만약 세입자가 나중에 이 정도로는 증명 안 된다. 난 못 믿겠다.

 

이렇게 나오면 그 때는 어떻게 해야할지가 걱정됩니다.

 

 

 

 

자 이런 경우 어떻게 하면 될까요? 서론이 길었으니 바로 치트키 알려 드리겠습니다.

 

바로 제소전화해를 해두면 딱입니다. 제소전화해, 낯설고 어려운 듯한 말이지만 말 그대로 소송하기 전에 미리 법원에서 화해를 해두는 것입니다. 소송하기 전에 미리 법원에서 화해를 해둔다는 건 어떤 의미일까요? 화해 내용을 어기면 바로 강제집행을 할 수 있는 것입니다. 앞서 본 사례의 의뢰인은 세입자와 새로 계약서를 쓰고 임대인이 귀국하는 시기에 임대차계약을 종료하고 세입자가 나가도록 법원에 화해조서를 받아두면 나중에 세입자가 딴 소리하고 안 나가더라도 소송 없이 곧바로 법원의 집행관님들이 나와서 집을 비워줍니다. 소송 없이 바로 명도집행이 가능한 것이죠.

 

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소송에 들어가는 시간과 비용을 생각하면 정말 이보다 좋을 수가 없습니다.

 

게다가 제소전화해는 변호사 비용도 저렴합니다. 이렇게 안할 이유가 없는데도 대부분의 임대인들이 모르시거나 한 번쯤 들어보고도 선뜻 하지 못하는 분들이 많습니다. 설마하는 하는 생각과 그렇게까지 할 필요 있나..하는 생각이 큰 것 같습니다. 하지만 조물주 위에 있다고 하는 건물주들은 다릅니다. 건물주쯤 되는 임대인분들은 우선 기회비용을 따져볼 때 제소전화해가 얼마나 득이 되는지 합리적인 계산을 해봅니다. 게다가 대부분 이미 명도소송을 해봐서 속이 타는 시간을 겪어봤습니다. 그래서 배테랑 임대인들은 계약을 체결할 때 제소전화해를 조건으로 합니다.

 

 

 

 

건물주가 아니어도 제소전화해 충분히 할 수 있습니다. 보통 계약할 때 제소전화해를 조건으로 제시하면서 임대인 쪽에서 제소전화해비용을 전부 부담하겠다고 하면 크게 반발할 세입자는 별로 없습니다. 계약대로 지키기만 하면 제소전화해가 두려울게 없는데 계약하면서부터 어길 생각을 하는 사람은 사기꾼말고는 없으니까요. 전세, 월세 계약을 새로할 때 법무법인 비츠로를 통해 제소전화해를 신청해보면 어떨까요.

 

잘 만든 화해조항으로 상대방의 변심과 분쟁을 사전에 차단하시기 바랍니다.